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山手線新駅の半端ない可能性。投資額は大きくなるがリターンも大!?高輪発のホステル訪問

都市計画・再開発/横浜・川崎・千葉・埼玉/首都圏 ニュース

右手の瓦のある建物が高輪初のホステル
右手の瓦のある建物が高輪初のホステル。向かいは高輪台小学校

50年ぶりにできる品川駅と田町駅間の山手線新駅。駅名募集が始まり、駅舎工事で建物も姿を見せ始めたことで盛り上がりを見せているが、その新駅建設地からだと歩いて5分。高輪に始めてできたホステル「Koru Takanawa Hostel、Cafe&Bar」を訪ねてきた。

場所は中世からの歴史を持つ古道、江戸時代に五街道の整備が行われる以前は東海道と呼ばれていた二本榎通りから少し入った住宅街の中。

通り沿いにはかつての高松宮邸、今後、今上天皇陛下の退位後の一時的なお住まいとして整備される予定の高輪皇族邸などがあり、港区内でも歴史のあるお屋敷街である。

2階の洗面所と奥にファミリールーム。手前にドミトリーがある
2階の洗面所と奥にファミリールーム。手前にドミトリーがある

建物はここ10年ほど休業状態だった鰻屋を改装したもので、1階にカフェバー、2階、3階に客室がある。宿泊者数は2階に男女共用、6人が宿泊できるドミトリー、3人用のファミリールーム、3階に6人用のファミリールームで合計15人。それほど大きな規模ではないが、コンパクトに気持ちよく設えられている。

2階のファミリールーム。3階のファミリールームは2段式のベッドになっている
2階のファミリールーム。3階のファミリールームは2段式のベッドになっている

同じ通り沿いの土地面積25坪ほどの新築建売住宅が少し前に2億円(しかも借地権!)で売られていたことから分かるように、高輪は区内でも地価の高いエリア。同物件の投資額も億を超えている。

オーナーの南祐貴氏によると「築30年の上モノと土地の借地権が1億円、リノベーション費用に3000万円以上かかり、総額にすると1億3000万円。頭金の3000万円は自己資金、クラウドファンディングで集めた500万円余を充て、残りは不動産ローンを組みました」とのこと。

30歳前、脱サラ、起業後初の事業用不動産購入でこの額は大胆である。だが、この地での投資としては比較的抑えられたほうかもしれない。

マーキングしてあるのがホステルの場所。品川駅の北、線路と線路に挟まれた場所に新駅ができるので、完成後は非常に近くなる
マーキングしてあるのがホステルの場所。品川駅の北、線路と線路に挟まれた場所に新駅ができるので、完成後は非常に近くなる

開業は2018年4月28日。現時点では最寄り駅都営三田線・京浜急行線泉岳寺駅からでも7分ほどかかり、坂を上る。

品川駅からは10数分でやはり坂道というやや立地面で不利なため、当初は営業が軌道に乗るまで半年以上はかかると踏んでいたそうだが、開業早々から予約は好調。お邪魔した日も満室という状態だった。

通り沿いにはタワーマンションが並ぶが、一歩入ると低層の住宅なども多い地域である
通り沿いにはタワーマンションが並ぶが、一歩入ると低層の住宅なども多い地域である

南氏は開業に当たり、23区全てを回り、50カ所以上を見て回ったそうだが、もっともポテンシャルを感じたのが高輪だったという。新駅効果への期待が大きいのはもちろんだが、競合がいないという点も大きい。

「高輪は高台にある住宅街であまり新しい人、業種が入ってきていません。ホステルもここが初めて。多数乱立して競合の激しい場所よりも、これから変わる場所で先行者利益を考えるほうが賢明と思ったのです」。

当日は泉岳寺駅から歩いて向かったのだが、その途中だけでも長らく空地のままに放置されていた土地にマンション建設が始まっていたり、空き家になっていた古いアパートが建て直されていたりと変化が起こりつつあることが感じられた。

高輪の二本榎通りは尾根道となっており、通りの両側には細い道も多い下り坂が並ぶのだが、その坂の途中や下り切った辺りには古い木造住宅などが残る区画もあり、意外に未利用な場所も。

耐震補強を行う予算がないため、倉庫として貸し出されている古いアパートなどもあり、これから変える、変わる余地は十分にある。投資額は多額に上ることは間違いないが、それだけの価値はあると言えそうだ。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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