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武蔵小山駅前再開発は最大でタワー5本、地域大変貌の予測

都市計画・再開発(地域情報)/東京 ニュース

2017/06/09 配信

東急目黒線武蔵小山といえば駅前にある約800mのアーケード街、武蔵小山パルム商店街が有名だが、その商店街も含め、今後の再開発で街の姿が大きく変わることになる。周辺は長らく解消が急がれてきた木密地域であり、このところ、目をつける人の多い、再建築不可物件の宝庫でもある。再開発によって何が、どう変わるかをみていこう。

開発地域
現在地下の工事が行われているのが商店のアーケードの隣、駅と道を挟んで反対側になる

現在、商店街の脇で行われているのは武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業と呼ばれるもので、区域面積は約9000uという広大なもの。地上39階のタワーマンションと商業施設などが入る地上7階建ての低層棟の2棟が予定されており、すでに住宅については予告広告がスタートしている。総戸数は628戸とかなり大きい。

飲食店街
現在基礎工事が行われている先にある、取壊し予定の飲食店街

それに続き、現在立退き作業が行われているのが、それに隣接する武蔵小山駅前通り地区再開発事業。この2つの開発の従前地は「りゅえる」と呼ばれる飲食店街で、細い路地に小さな個人店が並ぶ地域だった。経営者の多くは高齢化しており、周囲からは惜しまれつつも、経営者の中には再開発を望んでいた人も少なくないようだった。区域面積は7000uでパルム駅前地区よりは多少コンパクト。地上41階、総戸数約410戸が計画されている。

商店街
現在の開発にもアーケード街の一部が含まれており、すべての開発が予定通り進むと、商店街の半分くらいはタワーマンションの下に入ることになる

ここまではすでに開発に着手している事業だが、その前段階にあるのが小山3丁目第一地区市街地再開発事業。これは商店街そのものをかなり含むエリアで、やはりタワーマンション建設を中心にした開発が計画されており、区域面積は13000uと他よりかなり広い。

ここまでで3棟のタワーが計画されているわけだが、これだけにはとどまらない。小山3丁目第一地区の並び、補助26号沿いでは小山3丁目地区、荏原3-8地区という、ふたつのブロックでまちづくり推進協議会、まちづくり協議会が結成されており、今後、どのような開発がふさわしいかが検討されていくという。

ただ、どちらの開発でも高さ100m超のタワーが建設されるのではという声があり、そうなると最大で5棟のタワーが建つことになる。2008年にパルム商店街から少し離れたところに建設されたものを入れると、計6棟。かなりの集中ぶりである。

こうした開発に伴い、駅前地域にあった店は周辺に移転をしている。メインの商店街から横に伸びる他の商店街へ、あるいは周辺地域へ。当初の開発では住宅はあまり多くは含まれていないので、住宅ニーズが周辺にという傾向ははまだ見えていないが、今後は当然出てくるだろう。これまで以上に近隣地域での住宅ニーズが高まる可能性があるというわけだ。

もうひとつ、考えられるのは分譲マンションが多数建設されることで街の認知度が上昇、賃貸ニーズも高まるという流れ。参考になるのは武蔵小杉の例である。同地で建設されたタワーの多くは分譲物件。そのため、賃貸経営には縁がないという見方もあったが、開発から10年以上が経ち、街の認知度が上がり、商業施設が増えた結果、賃貸でも武蔵小杉に住みたいという人が明らかに増えているのである。

それを考えると、この周辺での狙い目はどこかを考えると、目が行くのは武蔵小山駅から都心寄りの不動前駅にかけて、あるいは逆に西小山駅にかけてのエリア。特に目黒区の目黒本町は区内では路線価などもやや低めで、古い建物などが多い地区。南北に並行して走る東急目黒線、東急東横線の間が離れているためで、バス便利用が必要になるからだ。最近ではこのエリアに絞って出店する個人店も出てきており、今後、開発が進むにつれ、転出ニーズが高まれば、その受け皿になっていく可能性もある。

残念ながら、安価に購入でき、収益を上げやすい再建築不可物件は年々減少傾向にあるが、目黒区、品川区の他地区より住宅価格が安いのは確か。開発の動向を合わせて目を付けておいても良いのではなかろうか。

健美家編集部(協力:中川寛子)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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