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東京オリンピック選手村跡地「HARUMI FLAG」、湾岸収益物件の利回りに大きく影響か?

都市計画・再開発/東京 ニュース

来年に開催を控える東京オリンピック・パラリンピック。その選手村は、五輪後に分譲マンション・賃貸マンション、商業施設などとして活用される。このプロジェクトは、「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」と命名され、分譲マンションの販売センター「HARUMI FLAGパビリオン」も4月27日にオープン、完全予約制の事前案内会を開始した。

7月下旬に第1期登録受付を開始する予定。販売センターの見学は、6月中旬まで予約でいっぱいだという。

ハルミフラッグ完成予想パース

ハルミフラッグには、不動産開発大手がすべて参加しており、東京都中央区晴海の約13haの土地に分譲マンション(4145戸)のほか、シニア住宅とシェアハウスを含む賃貸住宅1487戸を供給する。商業施設や保育施設、介護住宅なども備えて新たに1万2000人ほどが入居する一つの街が誕生することになる。

第1期は500〜600戸が発売される見込みだ。4月下旬に5000万円台〜1億円以上という販売価格帯も発表された。今年の目玉プロジェクトとして、不動産業界内で最大の注目を集めている。ハルミフラッグの販売価格が東京圏の他物件の分譲価格帯に影響を与えかねないためだ。

足もとの東京湾岸の新築分譲マンションの坪単価は平均350万円とされ、個々の住戸では400万円超えも珍しくない。ハルミフラッグは都有地を活用してのプロジェクトであり、最寄り駅まで徒歩20分前後と立地条件はいま一つ。次世代バスシステムの東京BRTや都営バスのほか、コミュニティサイクルといった様々な交通手段の結節拠点となるマルチモビリティステーションを備えることになっているものの、1万2000人の足としての輸送能力は未知数である。

周辺相場からかけ離れた割安の値付けにすると、東京圏で分譲中の新築マンション価格にとどまらず、中古マンションの価格相場にも影響を与えかねない。また、駅遠とはいえ、都心部に位置するマンション価格があまりに安いと、他エリアの相場もこれに引きずられる可能性もある。

HALMI FLAG
▲「ハルミフラッグ」販売センターにあるプロジェクトの模型

ハルミフラッグは、東京湾が一望できる三方を海に囲まれた立地に、SUN VILLAGE、PORT VILLAGE、SEA VILLAGE、PARK VILLAGEの4つの街区からなる。7月に正式な販売価格が決定するが、現時点の1期販売の目安の値付け水準からプロジェクト全体の平均坪単価は270万〜280万円と300万円を切る水準になるのではと見られている。

1期販売の価格帯を見ると、SEA VILLAGEのB棟は、13階部分で115.14u・1億200万円台、127.51u・1億3000万円台、90.67u・8200万円台などとなっており、他の階を見ても坪単価は290万円台〜330万円台となっている。

PARK VILLAGEを見ても17階の85.15u・1億100万円台、81.80u・9700万円台、13階85.15u・8600万円台と坪300万円台で、中には400万円に迫るものも散見される。一方で、9階の75.46u・6100万円台は坪266万円、78.83u・6200万円台(坪259万円台)となる。

今後の販売動向によっては価格帯も変わってきそうだが、足もとの状況からは300万円台〜250万円台が混在する展開になりそうだ。

PORT VILLAGEは4棟・1487戸で地上15〜17階建ての賃貸住宅。単身者からファミリーまで多様な世帯が暮らせるよう、1K・1LDKのコンパクトな間取りから3LDKまで用意する。

これが東京湾岸の賃貸住宅市場に影響を与える可能性は高い。賃料の設定次第では、既存の賃貸住宅の方が割高となるケースが出てくるからだ。

東京カンテイの井出武・上席主任研究員は、「このエリアの賃料相場は1坪当たり1万円ほどだと見ている。ただ、この水準だと利回りが4%台と投資妙味はやや薄れる。

同プロジェクトの賃貸マンション棟の賃料を1万2000円にすると、利回りが5%台になるので、そうした方向での賃料設定になるのでは」と予想する。ハルミフラッグプロジェクトは、湾岸の収益物件の賃料相場=利回りにまで、大きく影響する可能性があると言えそうだ。

健美家編集部

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