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新国立競技場周辺の不動産事情。薄い存在感「千駄ヶ谷駅」周辺はどう変わる!?

都市計画・再開発/東京 ニュース

リクルート住まいカンパニーの「SUUMO住みたい街ランキング2019年関東版」を見ると、渋谷区は自治体別ランキングで4位に付けている人気エリアである。20代〜30代の若者層が64.5%を占めており、単身世帯も(45.3%)と半数近くのシェアを持つ。賃貸物件のオーナーとしてはなかなか魅力的な数字が並ぶ。

国勢調査(2015年)によると、渋谷区の総人口は22万4533人と5年前の前回調査に比べてほぼ1割増えており、東京都全体の人口増加率(2.7%)を上回る。渋谷区内の居住者の平均年齢も40代半ばと若く、特に生産年齢人口とされる15〜65歳未満が7割を占めており街の活気は申し分ない状況である。

その渋谷区内の新国立競技場が11月末に竣工する。最寄り駅はJR中央・総武線の千駄ヶ谷駅。来年の東京五輪・パラリンピックのメーン会場で、開会式・閉会式の会場となるほか、陸上やサッカーなどの競技場としても使われる。大会後は各種スポーツ・文化関連イベントに使用される予定だ。都心部でありながら周辺には新宿御苑や明治神宮、神宮外苑といった緑の多い環境にある。

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▲建設中の新国立競技場(2019.8.21撮影)

ただ、駅周辺を歩くと、賑わいを見せているエリアとは言い難い。分譲マンションも賃貸マンションも少ない。千駄ヶ谷駅は、人気エリアの原宿と代々木の中間地点に位置し、原宿駅の分譲マンションの価格は10年前の新築時から70%増しと言われている中で存在感が薄いのが実情だが、希少性から分譲マンションの価格は高め。

不動産投資をサポートするリズム(東京都渋谷区)によると、千駄ケ谷の賃料相場も東京23区の平均より高く、1u当たりの単価は都区部で3000円台前半なのに対し、千駄ケ谷は同4000円台だという。単身者世帯も東京都全体や23区よりも多い約6割で、都心勤めの単身サラリーマンの需要が強いエリアと見ている。

そうしたエリアにアミューズメント性の高い新国立競技場が誕生する。賃貸住宅業界でも期待感は高まっているが、現状から判断すると、大きな変化はないとの見立ても少なくない。

東京カンテイ市場調査部の井出武・上席主任研究員は、「新国立競技場の竣工により、不動産価格が上昇したり、賃貸住宅の賃料が上昇することは見込みにくいのではないか。価格・賃料を押し上げるには、基本的に交通の利便性や生活の利便性が上がることが必要になる」と話す。

競技場のアミューズメント性が高く、それがむしろ居住地という目線で見ると、例えばサッカーの試合やコンサートなどで競技場周辺に人があふれかえることを嫌う傾向もあることから、賃料にはポジティブには反映されない可能性もあると指摘する。

しかし、そうは言っても、新競技場を皮切りに、周辺に商業施設が新たに開発されるなど生活利便施設が整備されることで、賃貸住宅マーケットが見直されるとの見方もある。新国立競技場が、将来的な地域の発展に繋がるとの期待も高まっている。

地元の不動産会社なども期待を寄せている。巨額の建設費を投じ、かつ五輪後も莫大な維持費がかかるため、早くも゛負の遺産゛とささやく向きもあるが、例えばJリーグのホームスタジアムとなったりすれば、状況は180度変わってくる。そうした点を踏まえると、今後、千駄ヶ谷駅周辺に対する投資姿勢としては、「将来的にもしかしたら……」、という感覚で投資マネーを投じる必要がありそうだ。

健美家編集部

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