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JR東日本とKDDIが品川のまちづくりで共同事業:周辺エリアに投資チャンスはある?

都市計画・再開発/東京 ニュース

2021/02/25 配信

品川駅周辺

JR東日本とKDDIは、2020年12月14日に「空間自在プロジェクト」の実現に向けた基本合意書を締結した。

※参照:KDDI ニュースリリース

具体的には、品川駅の周辺エリアをはじめとして、日本各地のまちづくりに関する事業を進めるもの。

品川開発プロジェクトの
概要

品川開発プロジェクトは、これまでJR東日本が進めてきた都市開発事業。

高輪ゲートウェイ駅および泉岳寺駅の周辺エリアを4つの街区に分けて開発するもので、2024年にまちびらきする予定となっている。

品川開発プロジェクト・パース
将来的にはさらに2つの区域で開発事業が行われる予定

※引用:JR東日本

各街区の主な予定施設は以下の通り。

第1街区:住宅や教育施設
第2街区:文化創造施設や駐車場
第3街区:業務・商業施設
第4街区:ホテルや業務支援施設

なお、各街区は地上の歩道とペデストリアンデッキで通行可能となっている。

「国際化」が
開発のキーワード

本計画のキーワードは「国際化」だ。

本計画では「東京と国内外を結ぶサウスゲートにふさわしい交通結節点」を作ることが目的に設定されている。

このため、本計画の街区に「国際水準」の住宅やホテルを作ることで、外国人のニーズにも対応可能なまちづくりを目指している。

羽田空港の国際線拡充と併せ、羽田空港とつながる京急線の駅周辺で開発事業を進めることで、東京の国際化を推進することが本計画の狙いだ。

2021年初頭時点の
開発予定地周辺は?

2021年初頭時点では、開発予定地となる泉岳寺駅の周辺は、あまり利便性が高いとは言えないだろう。

2020年3月に、本計画の第一歩と位置付けられていた高輪ゲートウェイ駅が開業した。

駅の開業当初こそは人が集まったものの、直後に緊急事態宣言が発令されたことも相まって、2021年初頭時点でも周辺に賑わいがあるとは言い難い。

また、予定地周辺はオフィスビルが立ち並んでおり、土日などは特に人通りもまばらになる。

そのほか、スーパーや病院などがないため、生活利便性は乏しいのが現状だ。

本計画には商業施設や医療施設も入る予定であり、予定地周辺が活性化するきっかけとなることが期待される。

注目すべきは
通勤30分圏内のエリアか

高輪ゲートウェイ駅の開業はネーミング募集も相まって世間の注目を集めたため、エリアの知名度は高いと言えるだろう。

さらに、今後まちの利便性が向上すれば、計画予定地周辺の地価上昇を期待する考え方もあるかもしれない。

しかし、予定地周辺の利便性が改善されると言えども、予定地は港区アドレスだ。

都心3区に含まれる港区では、今後これ以上の値上がりがあるかは不透明と言えるだろう。

本計画の進捗による青田買いを期待するのであれば、通勤30分圏内まで視点を広げるほうが妥当と考えられる。

泉岳寺駅・高輪ゲートウェイ駅から30分圏内というと、横浜駅までのエリアが該当する。

例えば横浜市鶴見区などは、近年地価が上昇しているものの、都内と比較すれば、地価も低くなっている。

鶴見区の住宅地価推移は以下の通り。

横浜市鶴見区の住宅地価推移
鶴見区の地価は段階的に上昇中

※参照:横浜市役所

鶴見区の地価は2011年以降の10年間で約16%上昇している。

しかし、テレワークの浸透に伴い、東京から人口が拡散していることを考慮すると、まだ伸び代があるとも考えられる。

なお、東京都港区の平均住宅地価は、2020年時点で1,938,000円/m2であり、鶴見区の住宅地価の約7.3倍だ。

また、高輪ゲートウェイ駅から鶴見駅までは、京浜東北線で20分となっており、開発予定地までのアクセスも良好と言える。

住宅投資の観点で見るならば、鶴見駅北側のエリアが適当だ。

工業地域のイメージも強い鶴見周辺エリアだが、駅北側の駒岡・末吉エリアは住宅地であり、緑地が広がるエリアもある。

首都圏での投資を模索するならば、鶴見駅周辺エリアも検討の価値があると言えるだろう。

取材・文:秦 創平

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