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定期借家物件の17年度成約6585件、新築オーナーのリスクヘッジで首都圏3年ぶり増加。

調査/賃貸市場 ニュース

賃貸住宅の借家権には、定期借家契約と普通借家契約がある。

普通借家契約は、オーナーに正当な理由がない限り入居者との契約更新を拒むことができない。定期借家契約では、あらかじめ入居期間を決めておいて契約期間の満了による退去が前提となっているのが特徴だ。定期借家の場合、賃貸オーナーは、期間が満了する半年から1年前までの間に期間が満了することを通知する必要がある。

商業用不動産で定期借家の導入が進んできたものの、住宅での普及は2000年3月の導入から進んでいない。理由は簡単なことで、入居者からすれば、退去日が決まっている住宅は使い勝手が悪いからだ。

定期借家は、一定期間前での期間満了の通知が必要であるが、この通知がなかった場合、オーナーが期間満了だとして退去を催促しても効力がなく、その後に通知して、その通知日から6カ月が過ぎた後に入居者に対して契約終了を主張できることになる。

ただ、1年未満の契約であれば、契約時に通知していると見なされて入居途中での通知は必要ない。

定期借家のマンション・アパート表
出所:アットホーム

一方で賃貸住宅のオーナーからすれば、普通借家契約であれば、不良な入居者に手を焼いていて住んでもらいたくないと思っていても居住権が優先され、一般的に2年間の契約で入居者から契約解除の申し出がない限り契約が続くことになる。

いずれにしろ定期借家契約の賃貸住宅は人気がなかったが、ここに来て定期借家物件の成約件数が増えていることがわかった。

アットホームが首都圏を対象に2017年4月〜2018年3月を調べたところ、賃貸住宅の定期借家の成約は、2016年度比で8.5%増加して6585件となった。3年ぶりに増加し、マンション・アパートともに2ケタの増加となった。

定期借家の成約割合は、東京23区が過半数を占めて2年連続でトップだ。マンションの割合が最も多く58.9%と6割近くを占める。

エリア別の割合で見ると、東京23区がマンション・アパート・戸建て住宅の全種目で最も多くなっている。マンション成約は、東京23区の城南地区と城東地区での増加が目立っている。神奈川県は「アパート」が大幅に上昇し48.5%と再びマンションを超えた。

月額の平均賃料ベースでは、マンションとアパートが上昇しているのに対し、戸建て住宅が4年ぶりに下落した。定借物件は「5万円以上10万円未満」が最多賃料帯で、マンションが48.9%、アパートでは66.2%を占めている。戸建て住宅の最多賃料帯は「10 万円以上15 万円未満」(37.7%)だった。

また、アパートは礼金・敷金ともにゼロの割合が普通借家よりも高いこともわかった。首都圏平均では、マンションと戸建て住宅は「1カ月」が最多とだが、アパートは「0カ月」が最も多く、神奈川県と千葉県では礼金・敷金ゼロが8割を超えている。

定期借家 戸建て・合計
出所:アットホーム

定期借家と普通借家の平均賃料を比べると、マンションと戸建て住宅は定期借家が3万円ほど高い。東京23区では、定借マンションが普通借家を4万円以上上回っている。意外にも一般的に貸し出すよりも高い賃料を実現している。

これから定期借家物件の普及が進むとの見方はないものの、転勤など持ち家(マンション・戸建て住宅)が限定的に空き家の状態になっている数年を、定期借家制度を使えば気軽に貸し出せるメリットもある。

2017年度に定期借家契約の成約件数が増えた背景について、調査したアットホームでは、「新築の物件が増えたためだ。定期借家は新築で利用されやすい。新築物件のオーナーは、不良入居者などのリスクヘッジとして定期借家を利用するケースが少なくない。普通借家の物件よりもグレードが高い傾向にあるのが定期借家物件の特徴だ」と説明する。

定期借家物件が普及していくかは様子見の状態であるが、今回の調査から一部の家主からは支持を受けていることがうかがえる。

健美家編集部

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