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東京の賃貸マンション投資の留意点、費用対効果の高い資本的支出が必須

調査/賃貸市場 ニュース

一般的に収益物件の運用は経年とともに厳しさを増す。築年数の経過による住宅設備の老朽化、陳腐化などにより賃料を下げざるを得なかったり、競合物件の増加などで徐々に高稼働率を維持するのが難しくなったりするものだ。

ただ、東京は、世界の主要都市と比較しても安定的に賃料が上昇している。当面は、東京の人口は増え続ける。国立社会保障・人口問題研究所によると、東京都の人口増加は2030年まで続くと予測している。

ニッセイ基礎研究所は9月5日、「東京の賃貸マンション投資で留意すべき経年と賃料の関係」と題したリポートを出した。それによると、賃貸マンションの新規賃料は、ニューヨークやロンドン、シンガポールが弱含んでいるのに対し、東京は緩やかだが安定的な上昇トレンドをキープしており、賃貸需要は引き続き堅調に推移すると見込んでいる。

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賃貸マンションは、オフィスビルや商業施設などと比べて賃料の変動幅が小さく、安定感に対する期待はもともと強い。

その一方で経年による賃料の下落は、同じ東京23区であっても地域差は大きい。金融研究部准主任研究員の吉田資氏は、「これから築年数の経過した収益マンションが増えていく中で、安定した賃料収入を得るためには経年劣化による賃料下落の地域差を考慮しての不動産運用が求められている」と話す。

ちなみにJリートが運用目的に新たに取得した賃貸マンションの平均築年数は、2008〜2009年ごろに2年程度と築浅物件が中心だったが、その後は投資適格物件の枯渇等に伴い、2018年には10年近くまで上昇している。

これについて吉田氏は、「着工統計を見てもわかるように、新規供給が減っていることで平均の築年が上がっているに過ぎない」と指摘、本来ならばファンドはもっと築浅の物件を購入して運用したいはずだと言う。

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また同研究所は5月1日のリポートで、Jリートが保有する賃貸マンションの賃料データから築年数の経過に伴う賃料下落率を区別に推計。築後1年経った賃料の下落率は、城北・城東エリア、都心の港区や新宿区で大きくなっている。一方、住宅地の人気が高い城南・城西エリアは、比較的小幅であった。

マンション賃料を形成する要因に、@築年数A物件から最寄り駅までの徒歩時間B最寄り駅から東京駅までの所要時間C1戸当たりの平均住戸面積――の4つを採用して分析。

このうち築年・最寄り駅徒歩時間・都心までの所要時間の3つのカテゴリーごとに見ていくと、『築年数が1年経過した場合の賃料下落率』は、目黒区・杉並区・世田谷区で小さく、逆に江戸川区・北区・板橋区・新宿区・港区で大きくなっている。

『最寄り駅までの徒歩時間が1分増加した場合の賃料下落率』は、中野区・板橋区・練馬区が小さく、大きいのが葛飾区・荒川区・墨田区・台東区・江東区。城東地域は都区部では比較的賃料が廉価なエリアで、若年単身者世帯の居住が多い。彼らは交通利便性を重視する傾向が強いため、駅遠物件に対する評価が厳しいと分析している。

『最寄り駅から都心までの所要時間が1分増加した場合の賃料下落率』では、下落率が小さいのは港区で、大きいのが足立区・荒川区・世田谷区であった。下落率が大きい各区では、単身世帯のほか都心部に通勤するディンクス層や共働き子育て世帯が多く、都心部へのアクセスをより重視する居住者が多い。日暮里・舎人ライナーや京成線、都電荒川線、東急世田谷線などは、都心までに乗り換えがあり、所要時間がかかることで、これらの沿線を最寄り駅とする物件への評価が厳しいとしている。

築年数の経過に伴う賃料の下落を抑えて適正なインカムゲインを長期に享受するには、物件の価値や耐久性を増すことに対する投資が欠かせない。築古の投資物件は、これから増加する中で、地域差を考慮した費用対効果の高い資本的支出によるマネジメント力が必要になるとしている。

最後に、9月5日のリポートでは、築年数の経過に伴う賃料の下落を抑え、適正なインカムゲインを長期に享受するには、資本的支出(=大規模修繕や大がかりなリフォーム、リノベーションなど)を行うことが不可欠だと結んでいる。しかも、ただ闇雲に行うのではなく、賃料下落等の地域差を考慮し、費用対効果の高い支出を行うマネジメント力が必要だと強調している。

つまり、いくら頻繁に資本的支出を行っても、賃料の上昇あるいは下落の阻止に繋がらないのであれば意味がない。速やかに投下資金を回収出来る、即ち投資利回りが高い=費用対効果が高い地域、或いは物件を選定する力(=マネジメント力)が必要ということだ。

人口流入が見込まれる東京であっても、地域の特性を吟味しながら資金を投下しなければ生き残れない時代に突入している。

健美家編集部

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