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2018年潮目説は撤回、適温相場で好況継続?どうなる?2018年の不動産市場

調査/都市・マーケット ニュース

健美家不動産投資ニュース

年頭にあたり、気になるのは新しい年の不動産市場がどう動くか。2017年12月8日に行われた日本不動産研究所の不動産エコノミスト吉野薫氏の講演から、2017年を振り返り、2018年の予測をみていこう。

■2017年は「熱い凪」の年だった

2015年以降、毎年年末に翌年の市場動向を予測する講演を続けている日本不動産研究所の不動産エコノミスト吉野薫氏。2017年の講演は前年の予測の結果総括から始まった。

2016年末時点で吉野氏が予測していた2017年の不動産市場は「熱い凪」。過熱はしないものの、一定以上の動きがあるという見立てである。実際、そうだったと吉野氏。その根拠として挙げたのは以下の数字、動向である。

・利回りは慎重に低下
都心中心部、主要オフィス街、アセット別の利回りは低下しているが、直線的な動きとは言えず、調整をするように慎重に下がってきている。

東京の期待利回りの低さが際立つ
東京の期待利回りの低さが際立つ

・賃料は強めの動き

一方、オフィス・共同住宅の賃料は上昇ペースとしては緩慢ではあるものの、底堅く上昇基調にある。

オフィス、共同住宅の賃料の推移。東京圏の共同住宅賃料はだいぶ、持ち直してきている
オフィス、共同住宅の賃料の推移。東京圏の共同住宅賃料はだいぶ、持ち直してきている

・資産価値も穏やかな上昇基調
地価、新築マンション価格も同様に穏やかな上昇を見せている。ただし、既存マンションにはいささか頭打ち感がある、高くても買おうという人がいないという意味では過熱はしていないということだ。

・景気は確実に持ち直している
諸説あるものの、各種指標からみると景気は確実に持ち直している。牽引しているのは製造業。利益は過去最高になっており、設備投資も一定水準を保っている。

・外国人投資家は強気だった
2017年9月以降の株高は外国人の買い越しが要因。不動産市場でもみなとみらいセンタービル、川崎DICE、銀座SIXなど海外勢の大型取引が話題になった。

・盛り上がりに欠いたJーREIT市場
その一方で利回りの低下したJーREIT市場には冷静な目が向けられた。

・不動産業向け貸し出し総額は伸び続けた
個人による貸家業への貸し出しは抑えられる傾向にあるものの、不動産業全体で見ると貸出総額は高い状況が継続している。アパートローンのみは貸付時の審査が甘く、今後、火種を抱えている。

■2018年潮目説は撤回、好況は継続する

全体として好調だった2017年だが、吉野氏は基本的には2018年も同じ傾向が続くという。その根拠として挙げられたのは以下の数字だ。

・企業の投資意欲が高い
企業による設備投資、新卒者採用意欲は高く、これは日本のみならず、IMFの世界経済見通しも上方修正されているほど。世界的にも好況は続くと見られているのである。

企業の設備投資、新卒者採用の意欲はここ何年かのうちで最も高い
企業の設備投資、新卒者採用の意欲はここ何年かのうちで最も高い

・2018年潮目説は撤回
オフィスが大量、過剰に供給されることで市場が潮目を迎えるのではないかという予測が「2018年潮目説」。だが、この日、吉野氏はこの説を撤回した。というのは2018年以降の供給がかなり絞られてきており、供給過剰は起こりそうにないためだ。

これについては投資家の見立ても2016年から2017年にかけて変化しており、現在の好況は2020年くらいまで続くと考える人が増えている。

・金融緩和は2020年くらいまで続く?
低金利が長く続いているだけに金利上昇は大きなリスクになりうるが、吉野氏は2020年くらいまでは続くと予測した。というのは日銀は2%の物価上昇まで金融緩和を継続するとしているため。2%を実現できるのは2019年後半あるいは2020年春などとの予測が多いため、早くても2020年というのである。

以上のことから、2018年の不動産市場は2017年と変わらず、ポジティブな要素が多いが、ひとつ、注意したいのは政治的リスク。投資家のうちには数字にばかりが気になる人が少なくないが、政治的な安定も投資環境のひとつ

・投資家のうちには数字にばかりが気になる人が少なくないが、政治的な安定も投資環境のひとつ

米国不動産カウンセラー協会が発表した「2017〜2018年 不動産に影響を与える今年の10大テーマ」によると、一位は政治の二極化とグローバルな不確実性となっている。

実際、世界情勢を不安定にするような事件があると市場は大きく動く。日本のみならず、世界にも不安要素は増えこそすれ、減ってはいない。そうした危機に備える必要があると吉野氏は力説した。目の前の不動産だけを見ているだけでは足りないということだろう。

各種数字は明るい1年を予測しているが、それをモノにするかどうかはその人次第。2018年の投資が良い結果を生むことを期待したい。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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