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運用資産額ベース16兆円に!機関投資家の投資は拡大中。証券化協会はJリートで個人投資家の裾野拡大目指す

調査/都市・マーケット ニュース

健美家不動産投資ニュース

個人投資家への融資が厳しくなる中、事業会社や金融機関、生損保といった機関投資家による不動産投資に陰りが見えない。東京ガスと関西電力は3月15日、不動産事業で提携すると正式に発表した。その初弾として通称・軍艦ビルと呼ばれている「芝パークビル」(東京・港)を取得する。

この日本有数の大型ビルは、リーマン・ショック前のファンドバブル期に外資が買収を繰り返すなど、不動産市場の過熱感が指摘される中で登場するため、不動産マーケットの過熱度を計測するベンチマーク的な存在として知られる。取得額は1500億円規模と報じられた。

不動産私募ファンドの市場規模も拡大している。三井住友トラスト基礎研究所が3月15日に発表した私募ファンドの実態調査によると、2017年12月末時点での市場規模は、運用資産額ベースで16.0兆円と推計した。

昨年6月末の前回調査から約2100億円増え、拡大基調が続いている。107社にアンケートを送付して52社から回答を得たところ、7〜12月に物件を「取得した」との回答は63%に上った。

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出典:三井住友トラスト基礎研究所

向こう1年以内に不動産ファンド組成の意向があるかも聞いたところ、「組成を行う予定」が71%に上った。

同様に物件の売買については「取得予定あり」との回答が90%に達する。一方、同期間に物件を「売却した」との回答は37%にとどまり、2013年7月の調査以降で最も低い水準になっている。

ただ、物件取得を実行しなかった回答理由では、「価格目線が合わない」や「入札における競合が激しかった」とする割合が75%を占めており、マーケットに割安感がないことが浮き彫りとなっている。

その中で投資対象として今後注力したいアセットは、オフィス、住宅、ホテルが相対的に多いものの、住宅は前回調査の20%から4ポイント減少し、ホテルが前回調査から4ポイント増加して14%となった。

2020年東京オリンピックを控えてホテルの存在感が高まっている。国内外の投資家ともにホテルへの投資が「大幅に増加」と「増加」を合わせて半数近くを占めている。

投資エリアについては、都心5区、都心5区を除く東京23区、首都圏、近畿圏が20%程度で並ぶものの、東京都心の過熱感を避けるように、近畿圏や名古屋圏などに投資対象を分散させている傾向が続いていることもわかった。

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出典:三井住友トラスト基礎研究所

バブル感が漂うものの、不動産証券化協会の岩沙弘道会長は、「リーマン・ショックや1990年のバブル崩壊が日本人のトラウマになっているのは確かだが、足元の不動産投資市場についてバブルを招く投資にはならない」と説明。

同協会が2018年度の重点課題として取り組むのが、サラリーマンや主婦といった個人投資家の裾野拡大だ。個人投資家に、Jリートの商品特性を生かして普及を図るとしている。

岩沙会長は、「個人的な見解であるが、非課税枠口座のNISA積立型に適した商品だと思っている。現行ではJリートは投資対象外だが……」といい、今後の課題だとの思いをにじませた。

病院などの不動産をヘルスケア分野のリートに組み込めるようにするなど投資対象の拡大も重点課題とする。

最近は、インターネット上で資金調達するクラウドファンディングにも注目が集まっていることに対し、不動産証券化協会の内藤伸浩専務理事は、

「大規模資金が必要な不動産開発には、少額資金をかき集めるクラウドファンディングの活用は難しい」

とするものの、金融商品取引法上の有価証券の販売にも解禁され、不動産特定共同事業法にもネット上の商品交付・契約締結が可能になることで、少額投資を行う多くの個人投資家に販売し、不動産投資家の裾野拡大を期待しているとの認識を示す。

国土交通省が推進する、空き家のリノベーションやリニューアル資金を集めるような、地域活性化スキームへの期待は高まっているとした。

ただ、多数の投資家が契約をネット上で行うことは、物件の特性や収益力など判断を、安易に行ってしまう懸念があるとし、情報開示が適切に行われることが重要だと訴える。

日本の不動産市場は海外投資家にも人気がある。もちろん、GDPや消費、人口などの成長が期待できないとして慎重な海外投資家も少なくないが、イールドギャップが相対的に高い、インカムの安定性が高い、不動産市場の規模が大きい、政治的・経済的な安定性が高いなどの点を評価しての参入が当面は続きそうだ。

健美家編集部

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