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駅近の分譲マンションが賃貸オーナーの競合相手として存在感!?

調査/都市・マーケット ニュース

健美家不動産投資ニュース

住宅を買う・借りる際に消費者が条件に挙げるのが価格・賃料に割安感があるか、学校や病院、スーパーなどの商業施設といった生活利便施設が整っているか、交通利便性が良いか。これらが主なポイントとなる。

特に最寄り駅からの距離によって価格・賃料が変わる。一般的にマンション・アパートなどの集合住宅では、駅までの距離が売れ行きや入居稼働率に直結する。

このことを裏付ける調査結果が出た。東京カンテイでは、2017年1年間の首都圏のマンションと戸建て住宅の供給戸数について、駅からの距離別で調べたところ、マンションは駅まで徒歩5分に6261戸が供給されて最も多かった。2位が4分の5228戸、3位が3分の4020戸となった。

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写真はイメージ

マンションは、駅近物件の物件価値(価格)の高評価が、特に駅徒歩5分以内の物件に対する意識を強くしているという。徒歩15分を超えると極端に供給数が減少する。売買マーケットも、収益物件市場の考え方と同様であることを裏付けている。

一方で戸建て住宅は、供給数トップが駅徒歩15分の3619戸となり、2位が13分(3249戸)、3位が10分(3069戸)だった。戸建て住宅では、マンションでは供給のない23分以遠でも供給があるなど幅広く分布している。

戸建て住宅も駅からの徒歩時間とは無関係ではないものの、戸建ての多くが駐車場を備えており、車通勤の人や駅までの自家用車での送迎可能な人がいるため分布を広げている。

また、駅周辺の高度利用が進み再開発などで商業施設を主眼に置いた計画が多いことから、戸建て住宅が供給しにくい環境になっていることも要因だとしている。

こうした傾向は近畿圏でも同様である。近畿圏の調査を見ると、マンションは、徒歩3分が2231戸でトップとなり、7分2134戸、4分2070戸が上位3位となった。

戸建て住宅は、1位が10分(1012戸)、2位が15分(916戸)、3位が12分(905戸)となっており、マンションでは供給のない21分以遠でも供給がある。

徒歩圏データ
出所:東京カンテイ

最近は、マンションと戸建て住宅の価格差も拡大している。マンションの場合、駅の近くで用地を仕入れるホテルや事業用ビルなど商業用不動産との競合が激しいことから、仕入価格が上昇し、それがそのまま物件価格に反映される。

反面、戸建て住宅は必要な土地面積が小さくて済むことと、駅近に強いこだわりを持たないため地価が必要以上に上昇することがない。これがマンションと戸建て住宅の資産価値、価格差の拡大を進めている。

また、マンションの専有面積と戸建ての延床面積を比較すると、一般的に戸建ての方が広いことから、マーケットで取引されるグロスの価格以上の差が生じていることになる。

相対的に戸建て住宅よりもマンションの資産価格が高くなった。単身や結婚したての若い頃はマンションやアパートなど集合住宅に住み、子どもができ手狭になったら庭付き一戸建てを買い終の棲家とする、とよく言われていた昔の住宅スゴロクの概念はもうない。

例えば、東京都心部を見ると、港区の新築戸建て住宅の平均価格は1億2012万円となり、新築マンションは1億4045万円、千代田区が戸建て1億1500万円、マンション1億4045万円となっている。

城東エリアは、江東区で戸建て5475万円でマンション6437万円。都下を見ても三鷹市で約17%、都外である川崎市中原区で3割超とそれぞれマンションの販売価格が高くなっている。

そして、戸建て住宅の割安感は強まっている。

2017年の新築戸建ての平均価格は、首都圏で3999万円と前年比1.3%上昇だったのに対し、新築マンションは平均5544万円と前年比9.0%も上昇している。

中古戸建てに至っては3337万円と前年比1.2%の上昇にとどまり、一昨年の伸びとほぼ変わらず価格の安定感が際立っている。

最寄り駅までの距離が市場では重要である。特に収益マーケットでは、稼働率にもダイレクトに影響するだけに、駅近の新築・中古の分譲マンションが競合相手として存在感を高めている。

家主としては、収益マーケットだけでなく、分譲供給・中古売買動向を意識した経営戦略が求められている。

健美家編集部

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