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上昇率トップ10のうち、半数を占める京都に「再びバブル」の懸念も。

調査/都市・マーケット ニュース

健美家不動産投資ニュース

2018年9月18日に公表された平成30年都道府県地価調査で、京都市内の商業地の上昇が著しく、地元ではバブルの再来との懸念も出ている。

都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき、各都道府県が毎年7月1日時点での設定地点(基準地)の正常価格を調査し公表するもの。

都道府県の発表に合わせて国土交通省が全国の状況をとりまとめて公表しており、毎年、新聞でも大きく報道されているのはご存じの通り。

平成30年地価調査では全国の全用途平均が平成3年以来27年ぶりに下落から上昇に転じたことが大きく報道された。これまで三大都市圏、商業地のみなどと限定的であった地価上昇がようやく全用途の平均にまで及んだというわけである。

この要因について国土交通省は以下の2点を挙げている。

@雇用・所得環境が改善する中で、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に住宅需要が堅調であること
A外国人観光客の増加による店舗・ホテル需要の高まりや再開発事業等の進展等を背景に投資需要が拡大していること

このうち、いささか問題を孕んでいるのがAのインバウンド需要の動向である。特に懸念が囁かれているのが京都である。

商業地の上昇率トップ10
商業地の上昇率トップ10

この調査では住宅地、商業地それぞれで上昇率トップ10エリアが公表されているが、商業地ではうち、5地点を京都市が占めた。中心となっているのは東山区の八坂神社近くなど観光名所周辺である。

京都市の、特に観光名所が集まる中心部では大きな区画が少なく、さらに場所によっては権利関係が複雑とあって慢性的な用地不足が続いてきた。

そのため、老舗の小規模店舗がインバウンド向けの高級宿、土産物店などに替わるケースが多いが、賃料が高くなりすぎたため、出店したものの、間もなく退店という例も出るようになってきた。大手コンビニエンスストアチェーンですら撤退するほどといえば、その高騰ぶりがお分かりいただけよう。

空き店舗を利用したゲストハウスが集中する商店街
空き店舗を利用したゲストハウスが集中する商店街

だが、それがいつまで続くか。地元の不動産事業者の中には不安の声もある。その根拠となっているのが宿泊施設の稼働率が場所によって落ち込みつつあること。

ここ2〜3年でゲストハウスは大幅に増えたが、そのうちには立地等の見込みの甘い物件もあり、競争激化の中で稼働率が10%以下と非常に低い例もある。

さらに、京都市は民泊や簡易宿所に対しての規制を強めており、2018年9月14日には同年6月15日に住宅宿泊事業法(民泊新法)と罰則を強化した改正旅館業法が施行されて以降で、始めて京都府警が「ヤミ民泊」業者を摘発してもいる。

長期の予測としては不動産サービス大手のCBREが2020年には京都市で総客室数の見通しが必要客室数を1万室上回るとする試算もある。

もうひとつ、旅行業関係者からは小規模、高額物件の満足度という懸念も聞いた。

まとまった土地が手に入れにくい京都で今、新しくできている高級宿の多くでは共有のスペースを用意できていない。金額に見合うサービス、宿泊体験が提供できていないと言い換えても良いが、それがいつまで支持されるか。

土地価格の上昇は価値の上昇でもあり、本来は喜ぶべきことだが、いびつな形での急速な上昇は弊害をもたらすこともある。バブル再来のような事態にならないことを祈りたい。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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