2021年6月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、管理業法）」が施行され、200戸以上の住戸を管理する賃貸住宅管理業者は2022年6月15日までに「登録」することが義務付けられた。
また、国土交通省では、管理戸数200戸未満の管理業者に対しても、管理業登録をするよう、積極的に働きかけている。そこで健美家ではこの度、サイトへの登録会員を対象として、「管理業務に関するアンケート」を実施した。
■80％以上の人が所有する不動産のすべてまたは一部を管理委託している
「あなたは、賃貸経営で所有する不動産をどのように管理していますか？」を尋ねたところ、最も多かったのは「全て管理を委託」で、53.8％を占めた。「全て自主管理」が16.9％、「両方ある」が29.4％となった。
■「全て管理委託」している人：メリットは「手間の軽減」「専門的なノウハウや緊急対応」
「全て管理委託」している人に、管理を委託してよかったこと、「こういう風にしたらよかった、等のエピソードがあればお教えください」と尋ねたところ、「自分の時間が持てる」といったコメントと共に、専門性や緊急時の対応を評価するコメントも多く見られた。
＜管理を委託してよかったこと＞
・サラリーマン大家ですので、本業をメインにして、管理その他は管理会社にすべてお願いしております。
・とにかく楽。信頼関係を構築することが大切。
・新米大家と管理会社ではスピードと経験値が違う。
・深夜の問い合わせやクレームを受けてもらえるのが一番ありがたいです。手数料はなるべく惜しまないようにしています。ただ、リフォームは思ったようにいかないので、自分でやっています。
＜管理会社と付き合ううえで工夫していること：コミュニケーションや依頼の仕方＞
・ある程度の権限を与える。
・任せきりではなく、チェックすること。
・原状回復費用などの見積は、きちんと内容は精査するが、むやみに値下げ交渉はしないようにしている。
・良好なコミュニケーションをとるために、まめに顔を出したり、遠方の物件はZoom打ち合わせをしたりしています。差し入れや不動産と関係のない余談はコミュニケーションを促進します。
・自分が経営者としてやっているという意識を持つよう心がけること。
■「全部自主管理」している人：メリットは「管理費の抑制」のほか、自身の知識や経験UPも
「全部自主管理」をしている回答者では、「管理費が抑えられる」「入居者の意見や満足している声を直接聞ける」といったコメントが寄せられた。
＜自主管理にしてよかったこと＞
・管理費が抑えられる。
・自主管理をすることで賃貸経営を当たって実際に起こる種々の事柄を実際に経験することができる。
・退去時清掃も自分たちで行っているので、その分のキャッシュがたまる。
・複数の客付け会社に自分で営業できるし、営業さんから交渉が入った場合にもすぐに応じることが
できるので、入居者が早く決まる。
・入居者の意見や満足している声を直接聞けることが自主管理していてよかったと感じる。
＜自主管理するうえで工夫していること＞
・トラブルはその日のうちに確認してます。給湯器故障くらいなら即取り替え出来るように準備してるから入居者さんからは業者より早いと喜んでいただいてます。
・出来る限り（所有物件の）管理を容易にする為に、自宅から車で1時間のエリア内に所有物件を集中させた。
・入居したらメールでやり取りできるようにしておく、月1回は点検しに物件に行き入居者の方にあったら 挨拶しているためか家賃滞納がない。
・入居者さんとLINE交換をして、トラブルが発生した際に写真や動画を送ってもらうようにして、早い 対処ができるようにしている。
■自主管理と管理委託の「両方ある」という人：どちらにするかは距離・物件種別・手間などで判断
「両方ある」という回答者は、「アパートは、管理会社へ。戸建は自主管理」「遠方物件は管理会社へ委託、近郊の物件は自主管理」等、距離／物件種別／手間等を鑑みて判断していた。管理を分けるメリットとしては、「分けていた方が修繕などの正しい相場が分かる」という声も。
＜委託管理にするか、自主管理にするか、どのように分けているか＞
・アパートは、管理会社へ。戸建は自主管理。
・遠方物件は管理会社へ委託、近郊の物件は自主管理。
・メンテナンスが少ない築浅物件は自主管理。
・更新業務は管理会社に委託してます。
・オーナーチェンジ物件で管理がついているところはそのまま。仲介入って購入した際、仲介から管理を希望された時は依頼している。
・特別に手のかかる入居者が存在する物件は管理会社を使っている。
■6割近くの人が「管理会社を変更したいと思ったことがある」と回答
「管理を変更したいと思ったことはありますか」という質問には、「ある」回答が59.4％となった。また、そう思ったのはどんなときかという質問には、費用面の不都合やスタンスの違い、客付力、対応力や誠実さなどについても意見があった。
＜管理会社を変えたいと思ったのはどんな時か？＞
・金額が高いと思った時。その割に（空室の時に）新しいテナントを探すための情報を流してくれていないと思った。
・リーシングがうまくいかない時に、値下げしか提案できない会社はダメですね。
・入居者の不満を管理会社担当者が受け流したために、退去につながった時。
・不信感が募った時。質問にまともに答えない、隠し事をするなど。
・1年間に担当者が３回入れ替わった。
・お願いした事項が、履行されず、また、担当者が何人もに分かれており、だれに何を伝えるのか、だれからの連絡なのかが混乱するなどが起きた時など。
自主管理にも管理委託にもそれぞれメリットはある。また、物件条件などによりうまく管理の仕方を分けている人も3割ほど存在した。健美家では、今後も、大事な資産である物件を預けるオーナーが、管理業者との関係性を長期的に継続していくための、情報提供を行っていく予定だ。
健美家編集部
