2016年、日本は出生率が初めて100万人を下回り、人口減少社会に本格的に突入。総人口や世帯数の減少に伴い、住宅市場も縮小していくと予想されている。
そんな中、日本で働く外国人労働者や外国人留学生が急増し、国内人口を補完し始めている。深刻な人手不足を背景に、今後も外国人人口の増加は続くと見込まれていることから、国内不動産市場にとって外国人需要が重要な分野になる可能性が高い。
ニッセイ基礎研究所のレポート「急増する国内外国人人口・世帯数」によると、リーマンショックや東日本大震災の影響で減少していた外国人労働者数は2012年から増加に転じ、2016年には108.4万人と初めて100万人を超えた。
また外国人留学生についても、前年比14.8％増の23.9万人（日本学生支援機構調査、日本語教育機関含む）に達している。
住民基本台帳に基づく人口によると、2016年１年間の総人口数は前年比16万人減の１億2,791万人。このうち日本人が31万人減少した一方、外国人は15万人増加となり、日本人人口の減少の半数を補う結果となった。
また世帯数（2017年総世帯数5747.7万世帯）については、日本人のみの世帯も
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