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郊外部で「スポンジ化」が進む。国土交通省が平成30年版の首都圏白書を発表。

調査/人口 ニュース

平成30年版の首都圏白書(平成29年度首都圏整備に関する年次報告)が6月8日に閣議決定された。首都圏白書とは、首都圏整備法(昭和31年法律第83号)第30条の2の規定に基づき、首都圏整備計画の策定及び実施に関する状況について、毎年国会に報告しているもの。

今年の白書では、「首都圏をめぐる最近の動向」として、首都圏における「都市のスポンジ化」について分析している。

「都市のスポンジ化」とは、都市自体の大きさは変わらないのに、空家・空き地等が小さな穴が開くように生じ、都市の密度が下がっていく(スポンジのようにスカスカになっていく)事象ことで、都市の活力の低下や居住環境の悪化をもたらす。このスポンジ化の実態を、人口動態と空家等の動向から分析している。

まず、首都圏における人口の推移をみると、東京都、近隣3県(神奈川、埼玉、千葉)はなお増加の傾向にあるが、周辺4県(茨城、栃木、群馬、山梨)は平成10年代以降、既に減少局面を迎えている。東京都も将来的には減少に転じるが、その時期は2035年までと遅くなっている。

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また、首都圏の人口増減の推移を距離圏別(旧東京都庁・現東京国際フォーラムを中心として半径10kmごとの円で区分した同心円状の距離帯)でみると、平成22〜27年の5年間で、50km圏以内では人口が増加しているものの、今後は減少に転じることが見込まれている。

減少に転じる時期を更に細かくみると、30km圏以内が平成37〜42年の5年間、20km圏以内が平成42〜47年の5年間、10km圏以内が平成52〜57年の5年間となっている。ちなみに30km圏には横浜市、さいたま市、20km圏には東京23区、川崎市、川口市、10km圏には都心10区が入る。

次に世帯数をみると、周辺4県の1世帯当たりの住宅数は、平成25年には1.20とこの時点でも住宅が過剰となっており、空家問題の顕在化を予想させるものとなっている。

白書では、次に首都圏における空家の動向について分析している。それによると、平成25年調査で空家は260万戸と過去最高となり、住宅総数2,134万戸の12.2%を占めている。空家のうち賃貸及び売却用の住宅は173万戸。

5年前の平成20年との比較で見ると、空家総数が23万戸増加しているが、そのうち賃貸及び売却用の空家が17万戸を占めている。ここからも、不動産投資家の厳しい事情が浮かび上がる。

ただ、三大都市圏の比較では、近畿圏の空家率14.2%、中部圏の14.5%と比べると低い数字となっている。また、東京圏(東京、千葉、埼玉、神奈川)の空家率は11.3%と更に低くなっている。

次に、東京からの距離圏別の狭義の空家(賃貸、売却用や別荘など以外の住宅)率をみると、平成25年時点では10km圏で2%未満となっているのに対し、70km圏では6%超と郊外部ほど高くなっている。

また、白書では老朽化した既存マンションで空家が増加する「立体的スポンジ化」が生じる懸念があると指摘している。東京都区部の狭義の空家のうち、マンションは44%を占めており、老朽化物件を中心にこれが更に増加するとみている。

特に、東京都における旧耐震(昭和56年以前)の賃貸マンション13000棟について、立体的スポンジ化が進行する可能性が高いと示唆している。

ただ、スポンジ化と言っても各距離圏の中で一律に進むものではなく、まだら模様となっている。細かく見ていけは郊外部でも十分投資対象となる地域はあるだろうし、逆に都心がすべて安心なわけでもない。このあたりに各投資家の「目利き力」の差が表れてくるのだろう。

ちなみに、今回の白書では、スポンジ化への対応として各地の様々な事例も紹介されている。

これら地域を投資対象として選定する、或いは、白書には紹介されていないが、似たような手法を採る地域を自分で探してみるのも面白いのではないか。

健美家編集部

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