• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

3,847アクセス

狙い目は「武蔵浦和」、割高なのは「渋谷」「本町・中華街」。新築マンション割安感・割高感の判断指標PER最新版

調査/物件価格・利回り ニュース

地価の上昇に伴い年々、不動産が買いづらくなっている。割安感のあるエリアはどこか。不動産調査会社の東京カンテイは、そうした判断基準の一つとして新築を対象に「マンションPER」を毎年発表している。今年もこのほど、2018年最新版を公表した。

マンションPERとは、分譲マンションの新築価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するかを求めた値で、「マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)」で求めている。PERの数値が低いほど、賃料見合いでは割安で買いやすいとし、PERの数値が高ければ割高で買いにくいとする。

なお、分譲マンションの募集賃料は、築3年未満で最寄り駅から徒歩20分以内の物件を対象に算出している。

首都圏を見ると、マンションPERの最低値、つまり最も割安感のある駅は「京王多摩センター」の15.23だった。70u換算の月額賃料は19万3368円となっている。「武蔵浦和」(15.62)と「三郷中央」(16.16)が続き、この3駅が割安感ベスト3となった。

PER上位20 1

首都圏平均PERは24.96(202駅)。平均賃料は月額24万1631円(前年比7.4%上昇)となったものの、平均価格も7344万円と前年比9.9%と大幅に上昇したことで購入資金の回収期間が0.5年ほど伸びており、総合的なPERは買いづらさ(割高感)が強まったとしている。最も割高なのが渋谷の41.21だった。月額賃料は35万5738円である。

JR山手線の内側エリアや住宅地として人気の高い城南・城西エリアに加えて、割安感を保ってきた城東エリアにも価格高騰の余波が及んでいる。東京湾岸エリアの勝どき、月島、豊洲では、首都圏平均よりも総じてPERが高い。

割安感トップの京王多摩センターは、新築マンション価格が2016年に5126万円、2017年に4165万円、2018年に3604万円と手頃な価格帯となってきている。

ただ、東京カンテイでは、「京王多摩センターは2017年以降、バス便、徒歩15分といった、比較的安価な大規模マンションが供給されたことでPERが改善したが、駅力・地域力は上がってはいない。

一方、2位の武蔵浦和駅は、徒歩10分圏内で新規供給されるなど立地環境が整った上で割安感が出ているため、多摩とは違い本質的なところでの地域力・駅力がアップしている」と指摘する。

また、京王多摩センターでは、マンション価格の低下だけでなく、月額賃料が19万円台となり、従来の14万円台から大幅に上昇している。ただ、高めの賃料事例も、駅遠の大規模マンションから発生しているもので、新築とはいえ最寄り駅からの所要時間に鑑みると、明らかに相場から上振れし過ぎているとした。

こうした特定物件のバイアスを受け、見かけ上PERが改善しているエリアは他にもある。例えば、割安感19位の目黒駅(PER20.14)は、不動産大手が開発した駅前タワー物件の影響を強く受けているといい、その物件の坪賃料は月額1万5000円ほど。

特定物件のバイアスによって額面通りにPERを受け取れないエリア、つまり見かけ上割安に映る駅としては、都内では田端や花小金井、都内近郊では横浜、千葉県内では柏の葉キャンパスや八千代緑が丘などが該当するとしている。

PER下位20 1

一方、最も割高感が強い渋谷は、賃料換算では首都圏平均と比較して、回収に16年以上も余計にかかる計算となる。月額賃料は35万5738円と首都圏平均よりも10万円以上高いが、新築価格が1億7000万円を上回る高額であるため、PERが高くなった。

ほかに賃料30万円以上の都内の駅は、青山一丁目(63万8543円)、六本木(53万6258円)、「表参道」(44万4752円)、「四ツ谷」(36万9953円)、「神谷町」(36万7715円)、「市ヶ谷」(34万4697円)、「麹町」(33万5984円)、「品川」(30万0267円)などがある。

前年のRERとの比較で最も数値が低下したのは「青山1丁目」(22.71)。1年前は割高感トップだったが、22.55ポイントも低下している。賃料換算(38万5302円)での回収期間は22年以上も短くなった。2018年に小規模の中低層マンションが分譲され、新築価格が3500万円ほど低下したこともあるが、駅近のタワーマンションから高水準の賃料事例が多数発生したことが大きく、割高感が解消されたわけではないとしている。

前年から最も割高感が強まった駅は所沢(30.41)だった。賃料換算(15万8296円)での回収期間は30年以上を要する状況となっている。月額賃料は横ばいでほぼ推移しているが、新築価格が前年比32.0%上昇した。

これまで、JR中央線や東急田園都市線の沿線などで高額のマンションが供給されるケースがほとんどであったが、最近では駅前再開発を端緒に、東京都下や周辺3県の郊外エリアの高スペック・高価格帯新築マンションの供給が活発化。これが割高感の上昇ランキングにも反映しているとしている。

同調査では、総体的にお買い得エリアが少なくなっていることが浮き彫りとなったが、同社では、割高エリアであっても、たとえば品川など都心部の需要は投資家を中心におう盛であり、引き続き都心3区・5区といった地域は人気だとしている。

健美家編集部

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ