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路線価4年連続上昇!地価高騰が鮮明に!国内に下落要素は見当たらず!

調査/物件価格・利回り ニュース

地価の上昇が止まらない。国税庁が7月1日に発表した路線価でもそれが裏付けられた。全国33都市で最高路線価が上がり、公示地価と同様に地価の上昇は、大都市から地方へ、都心からその周辺へと波及した。全国平均も初めて4年連続で上昇し、最高価格は1986年以降34年連続で東京・銀座5丁目の鳩居堂前の中央通りで1u当たり4650万円(前年比2.9%上昇)となっている。

沖縄・那覇の国際通りでは39.2%と4割近く上げて上昇率トップとなった。京都・四条通り(同20%上昇)や福岡・天神(同12.4%上昇)、宮城・仙台(同14.2%上昇)などの観光需要が旺盛なエリアに投資マネーが流入している。

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都道府県ベースで見ると、上昇地点は19都道府県と前の年よりも1県増えた。一方で下落は27県、横ばい1県。業界団体である全宅連の不動産総合研究所が、全国のモニター会員を対象に行ったアンケート調査でも、4月時点での土地価格は全国の実感値がプラスで推移している。

不動産大手の三菱地所では、路線価発表にあわせて出したコメントで、主力事業のオフィスビルにおいて働き方改革・生産性向上のための集約・拡張移転ニーズが強いことから、低い空室率と賃料の上昇が続いているとした。

同社が保有する全国のビル空室率は今年3月末時点で1.80%。今年8月竣工予定の「(仮称)新宿南口プロジェクト」と来年1月竣工予定の「CO・MO・RE YOTSUYA(コモレ四谷)」のテナント募集もすでに終えている。

住宅事業においては、利便性の高い駅近やエリアのランドマークとなるような物件は、アクティブシニアの住み替えや買い増しといった旺盛な需要を惹きつけているとした。

中古住宅マーケットについても、「東京オリンピック・パラリンピックが終わってもニーズの底堅さが続く」(三菱UFJ不動産販売)との見立てが多い。その一方で、個人投資家向けの融資が引き締まっていることを受けて、「収益不動産の売買取引が芳しくない。特に1億〜5億円の収益物件が落ち込んでいる。収益不動産の一部取引で、法令違反や不適切な営業があったことも影響している。ここの需要回復は時間を要するだろう」との見方をする。

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不動産仲介大手の顧客には、個人であっても10億〜20億円以上のニーズが一定程度あるが、品不足感が強いというのが共通認識となっている。ワンルームマンションなど小ぶりな一棟収益物件について、Jリートなど不動産ファンドを出口戦略とする事業者に持っていかれるケースも少なくない。

ホテルと競合するような用地が出ると、ホテル業者が、他の資産よりも踏み込んだキャップレートで取引を成立させてしまう。ファンドへの売却を出口として、事業法人や個人富裕層にアプローチし、既存店舗ビルの投資をうかがうプレイヤーも多い。

路線価の発表を受けて、東京カンテイ主任研究員の高橋雅之氏は、「不動産市場がネガティブに振れるような要素は国内に見当たらない。不動産価格がピークアウトした様相も見られない。これから1割、2割と不動産価格がもう一段上昇する力強さは欠けるものの、依然として、金利や税制など追い風が吹いており、地価の高止まりを演出する。不動産各社は持久戦の体制に突入。分譲マンションの売り主は、竣工前に売り切らなくてもいい、時間をかけても値下げせずに販売することで利益の最大化を図っている」と話す。

また、「懸念があるとすれば海外情勢である。米中貿易戦争や米国とイランをはじめとする中東問題、英国のEU離脱などが経済に与える影響だ。実体経済に悪影響が波及すれば、株価が下がり、消費マインドも落ち込むことで、不動産価格の下落圧力が出てくるだろう」と指摘する。

路線価上昇率トップの沖縄を見ると、住宅需給はひっ迫している。観光需要と本土からの移住者が増えることに伴い開発が進んでおり、「足もとでは工事事業者が住み込む部屋不足も顕在化している。特に離島では、賃貸住宅の賃料が沖縄本土よりも高いことが珍しくない。観光客の増加と開発ラッシュは続く」(高橋氏)とこれまでけん引役を担ってきたインバウンドに対するニーズが引き続き地価を押し上げる見通しである。

潮目が変化するとすれば沖縄も海外要因だ。米中貿易戦争に伴い中国経済が減速すると、訪日客が減ったり、旅行で使うおカネを惜しんだりする。経済危機に対する注視は必要であるが、現状では、東京オリンピック後に地価が反転下落に向かうことは考えにくく、向こう数年は高止まりの状態が続く見通しである。

健美家編集部

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