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築10年中古マンション、資産価値アップは首都圏630駅中138駅、原宿は7割超の上昇率。郊外沿線では4〜5割下落のエリアも

調査/物件価格・利回り ニュース

不動産を持ってさえいれば将来は安泰だ=B

こうした土地神話的な発想は、バブル経済の崩壊とともに崩れ去った、というのが今の常識となっているものの、現在にあっても局所的に資産価値が上がり続けているエリアは少なくない。

東京カンテイが首都圏630駅を対象に、2018年に築後約10年となる中古マンションのリセールバリュー(価格維持率)を調べたところ、首都圏の平均値は91.4%と新築分譲時より10%程度の値下がりにとどまった。

また、全体の5割弱の主要駅では、首都圏平均を概ね上回っていた。また、最も高かったのは原宿駅(173.4%)で、10年前の新築分譲時から7割以上も値上がりしていることになる。

足もとの新築価格の高騰の流れを受けて、東京都心部やその周辺の東京都区部、横浜・川崎エリアを中心に中古価格が連れ高となっている。

原宿に続く2位は横浜高速鉄道みなとみらい線のみなとみらい駅(155.2%)、3位が東京メトロ南北線の溜池山王駅(142.7%)となった。上位30位までを見ると、すべて新築分譲時に比べて2割以上の価格上昇となっている。

首都圏リセールバリュー表 2018-2

開発各社のマンション供給立地は、1990年代の郊外拡散型から2000年代に都心回帰・都心集中型、2010年代に投資適地集中型へと移り変わり、実需でありながら供給サイドのマインドは徐々に投資家のように資産価値を重視するようになってきた。

とりわけ麻布、赤坂、青山の3Aエリアをはじめ、高級住宅地を擁する地域や、職住近接ニーズの高まりから、東京都心部へのアクセスの良さを再評価された駅の資産価値が一段と高まりやすくなっている。

ちなみに同社によると、中古マンションの坪単価の平均全国一は、虎ノ門ヒルズ(2014年竣工)で1715万円、パークコート赤坂檜町ザタワー(1318万円)、フォレセーヌ赤坂檜坂(1124万円)、ザ・パークハウスグラン南青山(1103万円)、パークコート青山ザタワー(1036万円)までトップ5が坪1000万円を超えている。

また、これまでの新築分譲時の価格として全国で最高額を記録しているのが、1991年竣工の有栖川ヒルズの坪平均2947万円となっている。

2018年の中古価格が新築時を上回っているのは、JR山手線の内側や周辺、城南〜横浜にかけて数多く分布しており、その一方で東京都下や神奈川、埼玉、千葉の周辺3県ではリセールバリューが低くなっているのが目立つ。

都心まで電車で1時間以上を要し、かつ特急・快速といった電車が停車するターミナル駅以遠のエリアや、都心までのアクセスに乗り換えが必要な沿線などに位置するマンションの資産性はいま一つの結果となった。千葉や埼玉、神奈川の3県内の沿線エリアには、新築分譲時の値段から半分近くまで落ち込んでいるところも見受けられ、東京都内であっても2〜3割ほど下落しているところもある。

630駅のうち新築時価格よりも中古価格が高い、リセールバリュー100%以上の駅は138駅(シェア21.9%)あり、90%以上100%未満の167駅(同26.5%)と80%以上90%未満の204駅(32.4%)がボリュームゾーンとなり、70%以上80%未満が91駅(同14.4%)になっている。70%未満は30駅(同4.8%)あり、その中には新築時よりも半値近くまで値下がりした駅が4つ存在している。

ただ、そうした資産価格が大きく落ち込んでいるエリアにあっても、なんらかの政策や町おこし的なイベントによってエリアの価値が見直されて上昇に転じることがある。これまで見向きもされなかったエリアにリゾートホテル大手が進出してきたり、自治体が独自の定住政策を打ち出して人口が増えたり、新線・新駅の開発計画が発表されたり……。なにかのきっかけで状況が一変する。

その最たる地域例が、訪日客のスキーリゾート需要などにより地価が急上昇した北海道倶知安町であろう。

外国人観光客や、ホテル・旅館など従業員の借家・借室需要の増加により、物件価格、家賃は上がり、空室率が下がることにつながった。20年前に倶知安町の現状を予測し得た人は誰もいない。人気エリアのみに目を奪われずに幅広い視野を持つことも投資家に必要な資質である。

健美家編集部

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