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100地区中97地区が地価上昇。トップは大阪の3地区!国土交通省が「地価LOOKレポート」を公表!!

調査/物件価格・利回り ニュース

国土交通省は8月23日、平成元年度第2四半期の「主要都市の高度利用地地価動向報告〜地価LOOKレポート〜」を公表した。地価LOOKレポートとは、国土交通省が主要都市の高度利用地等を対象に、四半期毎の地価動向を調査するもので、全国100地区が調査対象となっている。

高度利用地等とは、住宅系地区(高層住宅等により高度利用されている地区)と商業系地区( 店舗、事務所等が高度に集積している地区)を指し、地価動向を先行的に表しやすいとされている。100地区の内訳は、東京圏43、大阪圏25、名古屋圏9及び地方圏23地区で、このことから、主に東名阪の今後の地価動向を占う上で参考になる調査であると言える。

今回の調査結果によれば、主要都市の地価は全体として緩やかな上昇傾向が継続(上昇地区は97地区)しており、6四半期連続で上昇地区の割合が9割を越えている。

特に大阪市の商業系3地区(西梅田、茶屋町、新大阪)では上昇幅が拡大し、6%以上となった。

近年開発が進む西梅田のオフィス街
近年開発が進む西梅田のビル群

一方、上昇幅が縮小したのは1地区で、横浜市の横浜駅西口であった。

また、比較的高い上昇(3〜6%)を示したのは25地区で、東京都では歌舞伎町、渋谷、名古屋市では太閤口、伏見など、大阪府では心斎橋、難波、天王寺、江坂などとなっている。

上昇している地区数の割合が高水準を維持している主な要因として、レポートでは、

「景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、三大都市圏を中心に空室率の低下・賃料の上昇等オフィス市況は堅調な状況が続いていること、再開発事業の進展により繁華性が向上していること、訪日外国人の増加により店舗、ホテルの建設需要が旺盛であること、利便性の高い地域等でのマンション需要が堅調であること等、オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する不動産投資が引き続き堅調であることが考えられる」

としている。

レポートの18ページ以降には、各地区の詳細情報として先述の100地区の情報が個別に記載されている。この中には、対象地区内全体について地価動向に影響を与える6つの要因ごとに、不動産鑑定士が判断した動向及びレポート作成に当たって情報を収集した不動産鑑定士の特徴的なコメンが併せて記載されており、大変興味深い。

ちなみに6つの要因とは、「取引価格」、「取引利回り」、「オフィス賃料」、「店舗賃料」、「マンション分譲価格」、「マンション賃料」である。

例えば、31ページの港区南青山地区を見てみると、取引価格は上昇、取引利回りは下落、マンション分譲価格は横ばい、マンション賃料は上昇となっている(住宅系地区のため、「オフィス賃料」、「店舗賃料」の項目の記載はない)。また、不動産鑑定士のコメントには、

「マンション分譲価格は既に高値圏にあるため成約率の低下等が見られる地区もあるが、国内富裕層等の需要が見込める当地区に対する需要は堅調であり、高値圏で安定し横ばい傾向で推移している。また、高級賃貸マンションに対する需要も堅調であり、賃料は高値圏で推移しており、空室率は依然として低水準である。(中略)将来の地価動向については、一部で高値警戒感が見られるため、大幅な価格上昇は想定し難いものの、高いブランド力を有する当地区においては、国内富裕層等の需要は堅調に推移すると見込まれ、マンション開発素地の需要は引き続き強く、地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。」

と記載されている。

また、先ほど「主に東名阪の今後の地価動向を占う上で参考になる調査である」と紹介したが、地方圏23地区には東名阪以外の政令市や県庁所在地等が含まれており、実はこちらの資料も興味深い。具体的な金額は記載されていないが、東名阪と比べれば価格水準は低いと思われることから、こちらに注目してみる方が面白いのかもしれない。

不動産投資家としては、当レポートを上手く読みこなして、物件選択の参考としたいものである。特に、不動産鑑定士のコメント欄は、不動産投資家が物件の現地確認調査の際に地元業者にヒアリングしたい内容が記載されている。

土地勘のない地域の物件を検討する際には大いに参考となるのではなかろうか。

健美家編集部

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