マンションリサーチでは、独自の指標を用いて中古マンション価格のトレンドを予測。同レポートでは、2022年10月までの次のエリアの価格推移・在庫数・在庫回転率※１・価格改定数※２から、今後の中古マンション価格を考察。次のような兆候がみられた。
○東京都23区＞ 高騰継続
○神奈川県横浜市＞ 短期的には高騰継続
○神奈川県川崎市＞ 注意：近いうちに下落局面に入る可能性あり
○埼玉県さいたま市＞ 注意：中期的には下落局面に入る可能性あり
○千葉県千葉市＞ 短期的に不安定な兆候
※１在庫回転率：トレンドを示す数値。その時の「売り手」の数からみて「買い手」がどのくらい多いかを示す指標。この数値が高ければ高い程、需要が高いといえる。
※２価格改定数：価格改定数は、不動産仲介担当者の行動を示す数値。売り出してから売却されるまでに、平均何回価格調整が行われたかを示す指標。この数値が高ければ高い程、売出からの価格下落幅が大きくなる。
■【2022年11月】東京都23区 中古マンション今後の価格予想
東京都23区の中古マンション価格は、いまだ価格高騰が継続することが予測される。
グラフ1：東京都23区の在庫数と在庫回転率
上記グラフの青色の棒グラフは在庫数を、灰色の折れ線グラフは在庫回転率を表している。
在庫数はコロナ禍になってから減少傾向が続いていたが、2021年6月頃を起点に上昇に転じ、2022年度に入ってからはまた下降傾向にある。2022年10月の在庫数は、先月に続き近年でも最も少ない水準。
一方、コロナ禍以降、依然として在庫回転率は高い水準を維持しており、先月と比較しても上昇している。
グラフ2：東京都23区の在庫件数と価格改定数
上記グラフのオレンジの棒グラフは在庫数を、青色の折れ線グラフは価格改定数を表している。
価格改定数は、在庫数とほぼ連動していることがわかる。2022年10月には、先月同様、在庫数が近年で最も少ない水準になったことから、価格改定数も同様に大きく下がっている。
■東京都23区の販売価格の推移と今後の予測
グラフ3：東京都23区の販売価格の推移
東京都23区の中古マンション価格は、価格改定頻度の低さと在庫回転率の高さも相まって、いまだ価格高騰が継続していくことが予測される。
＜2022年10月の兆候と今後の予測＞
・先月比で在庫数がさらに減少
・在庫回転率は高水準を維持
・先月比で価格改定数がさらに減少
東京都23区では、需給トレンドに即応した価格形成がみられている。現在の価格高騰局面および上記のような兆候を考慮すれば、短中期的にはまだ価格が上がるものと推察される。
■【2022年11月】神奈川県横浜市 中古マンション今後の価格予想
神奈川県横浜市の中古マンション価格は先月と比較すると下落したものの、短中期的には価格高騰が継続するものと予測される。
グラフ4：?神奈川県横浜市の在庫数と在庫回転率
東京都23区同様、在庫数は依然として低い状況で推移している。在庫回転率は、先月と比較すると若干の下落がみられるが、コロナ禍以前と比較すると現在も高い水準を維持しているといえるだろう。
グラフ5：神奈川県横浜市の在庫件数と価格改定数
価格改定数は、ゆるやかな減少傾向にある。2022年10月は、近年で最も低い改定数だった先月とほぼ同じ水準。在庫件数とほぼ連動していることから、トレンドを即座に反映していることがわかる。
?■神奈川県横浜市の販売価格の推移と今後の予測
グラフ6：?神奈川県横浜市の販売価格の推移
神奈川県横浜市の中古マンション価格は、先月と比較すると下落したものの、在庫回転率および価格改定頻度を考慮すれば下落局面とはいえず、ばらつきの範疇であると考えられる。従って、短期的には多少の変動がみられても高騰傾向が継続すると予測される。
＜2022年10月の兆候と今後の予測＞
先月比で在庫数がさらに減少
在庫回転率は高水準を維持
価格改定数は近年、最も低い水準を維持
神奈川県横浜市でも、需給トレンドに即応した価格形成がみられている。価格改定数は近年で最も低い水準をしていることから、短期的には多少の変動があったとしても価格は上がるものと推察される。
■【2022年11月】神奈川県川崎市 中古マンション今後の価格予想
神奈川県川崎市の中マンション価格は、近いうちに下落局面に入ることが予測される。
グラフ7：神奈川県川崎市の在庫数と在庫回転率
在庫数はいまだ低い水準で推移しているが、増加の傾向がみられる。また、在庫回転率は、東京都23区や横浜市と同様、コロナ禍以前と比較すると現在も高い水準を維持している。
ただし、在庫回転率は在庫数の推移とは逆の動きをしている様子がみられる。従って、現況のように在庫数の増加に伴い、在庫回転率は低下していくことが予想される。
グラフ8：神奈川県川崎市の在庫件数と価格改定数
価格改定数は、先月から横ばいで推移。在庫数および在庫回転率の高さとほぼ連動していることから、トレンドを即座に反映していることがわかる。従って、在庫回転率の減少および在庫数の増加に伴い、今後は価格改定数も上昇していくことが予測される。
■?神奈川県川崎市の販売価格の推移と今後の予測
グラフ9：?神奈川県川崎市の販売価格の推移
神奈川県川崎市の中古マンション価格は、2022年に入ってからほとんど下落することなく高騰しているものの、増加率は逓減している。先月と比較しても微減しており、在庫回転率の下落を考慮すれば、近いうちに価格下落局面に入ることが予測される。
＜2022年10月の兆候と今後の予測＞
・在庫数は上昇傾向
・在庫回転率は高水準を維持も、在庫数の増加に伴い減少することが予測される
・価格改定数は低水準を維持しているが、在庫回転率の減少に伴い増加することが予測される
神奈川県川崎市でも、需給トレンドに即応した価格形成がみられている。価格改定数には上昇傾向がみられ、すでに価格の増加率は逓減していることから、近いうちにも価格は下落局面に入るものと推察される。
■【2022年11月】埼玉県さいたま市 中古マンション今後の価格予想
埼玉県さいたま市の中古マンション価格は、中期的に下落局面に入ることが予測される。
グラフ10：埼玉県さいたま市の在庫数と在庫回転
さいたま市も、川崎市ほどではないものの在庫数増加の様相を呈してきた。
在庫回転率は、川崎市と同様コロナ禍前と比較すると現在も高い水準を維持しており、先月より上昇しているが、在庫数の推移とは逆の動きをみせている。従って、現況のように在庫数の増加に伴い、在庫回転率は低下していくものと予測される。
グラフ11：埼玉県さいたま市の在庫件数と価格改定数
価格改定数は、9月、10月と大きく減少。しかし、8月にはコロナ禍前の水準に戻していることから、在庫数および在庫回転率の高さとほぼ連動しているとみられる。
従って、今後、価格改定数は在庫数の上昇による在庫回転率の減少に伴い、上昇していくことが予測される。
■?埼玉県さいたま市の販売価格の推移と今後の予測
グラフ12：埼玉県さいたま市の販売価格の推移
埼玉県さいたま市の中古マンション価格は、2022年に入ってから変動を繰り返しながらも、ほぼ横ばいで推移している。10月の水準も、先月と比較してほぼ横ばい。徐々に見え始めた在庫数の増加による在庫回転率の減少をうけ、中期的には価格下落局面に入ることが予想される。
＜2022年10月の兆候と今後の予測＞
・在庫数増加の兆候がみられる
・在庫回転率は在庫数の増加と逆の推移がみられる
・価格改定数は先月比で減少したが在庫数増加により在庫回転率が下がれば上昇が予測される
在庫数が増えていることから価格の上昇は見られず、ほぼ横ばいで推移している。在庫回転率は在庫数と逆の推移を見せていることから、今後、さらに在庫が増えていけば在庫回転率は下がり、中期的に価格下落局面に入ることが予測される。
■【2022年11月】千葉県千葉市 中古マンション今後の価格予想
千葉県千葉市の中古マンション価格は、短期的に不安定な状態にあり非常に予測しづらい状況となっている。
グラフ13：千葉県千葉市の在庫数と在庫回転
在庫数は低い水準を維持。2022年以降は横ばいで推移している。在庫回転率は、その他のエリアと同様、高い水準ではあるものの横ばい。
グラフ14：千葉県千葉市の在庫件数と価格改定数
価格改定数は、2022年から上昇傾向が見られたが、2022年10月は先月に引き続き近年で最も低水準。在庫回転率が横ばいで推移しているのため、本来なら横ばいに近い形で推移するはずだが異なった動きをしている。従って、需給トレンドが価格改定数に反映されていないものとみられる。
?■千葉県千葉市の販売価格の推移と今後の予測
グラフ15：埼玉県さいたま市の販売価格の推移
千葉県千葉市の中古マンション価格は、一都三県の中で最も価格変動が大きく、短中期的にはその動きは不安定で予測しづらい状況。9月、10月は価格が上昇しているが、現時点ではこれが上昇トレンドとは判断がつかない状況だ。
＜2022年10月の兆候と今後の予測＞
・在庫数は低い水準だが、横ばいで推移
・在庫回転率も変動があるもののほぼ横ばい
・価格改定数は近年で最も低水準
千葉県千葉市では、需給トレンドに即応した価格形成がみられない。価格改定数も予期せぬ方向に変動するため、価格の変化を予測する事が難しい状況となっている。
■【まとめ】一都三県都市部でも価格下落の兆候が見られるエリアも
一都三県の中でも、価格高騰傾向が継続しているエリアと下落が予測されるエリアの二極化が見られるようになった。
東京都23区や神奈川県横浜市では今後も高騰傾向を維持していくことが予測されるが、川崎市やさいたま市では短中期的に下落局面に入ることも予測される。一方、千葉市では需給トレンドを反映した価格形成がみられないため、今後の価格推移も不確実性を有しているといえるだろう。
今後もマンションリサーチでは、中古マンションの価格推移および価格変動の予兆を定期的に発信していく予定だ。
健美家編集部
