事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULL（ライフル）が運営する、日本最大級の不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」は、2023年3月18日（土）開業の相鉄新横浜線・東急新横浜線（以降、相鉄・東急直通線）がその地の中古マンション・賃貸物件価格にどのような影響を及ぼしているか、調査を実施した。
■利便性が向上すれば「住みたい」需要も高まる＝マンション価格・賃料にも影響が？
相鉄・東急直通線は「羽沢横浜国大駅」-「新横浜駅」間の相鉄新横浜線と、「新横浜駅」-「日吉駅」間の東急新横浜線で構成され、東急東横線・目黒線から直通運転をする東京メトロ南北線・副都心線、都営三田線、埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線、東武東上線まで乗り入れを行う。相鉄線沿線に居住する人の都心方面へのアクセスが飛躍的に高まるだけでなく、「新横浜駅」へもダイレクトアクセス可能で東海道新幹線も利用しやすくなる。
交通利便性が高まれば当然居住ニーズも高まることが想定され、もちろん住宅価格や賃料にも影響がある。相鉄・東急直通線は2010年に着工しているが、不動産価格・賃料に影響を与える開業前3年について、中古マンション・賃料相場にどのような影響が出ているのか、ハブ駅となる「二俣川駅」「西谷駅」の平均価格と2駅がある横浜市「旭区」「保土ヶ谷区」の平均価格・相場賃料の推移を調べた。
■中古マンション動向：開業に向けて価格上昇待ったなし！3年前対比208.9％に
中古マンションの平均価格について調べたところ、「旭区」「保土ヶ谷区」内にある駅徒歩10分以内の物件は2019年12月には2,525万円だったのに対し、3年後の2022年12月は4,056万円と3年間で1.6倍（+60.6％）の価格水準に達している。
一方、「二俣川駅」「西谷駅」駅徒歩10分以内の物件のみに絞った場合、2019年12月は2,220万円だったのに対して、2022年12月では4,637万円となり、「旭区」「保土ヶ谷区」平均を大きく上回る2倍以上（+108.9％）の伸び率を記録した。
首都圏を中心にコロナ禍でも中古マンションへの需要は変わらず、価格高騰が続いているが、それを加味しても「二俣川駅」「西谷駅」徒歩10分以内の中古マンションの価格高騰は著しく、相鉄・東急直通線の開業がマンション価格に強い影響を与えていることが明らかになった。
■賃貸物件動向：借りるなら交通利便性が高まる今！？相場賃料も緩やかに上昇中
続いて、賃料推移について調べたところ、「旭区」「保土ヶ谷区」内にある駅徒歩10分以内の物件の平均賃料は2019年12月に54,884円、2022年12月では58,108円となり、3年間で5.9％上昇している。一方、「二俣川駅」「西谷駅」駅徒歩10分以内の物件の平均賃料は、2019年12月に55,057円、2022年12月では59,220円となり、「旭区」「保土ヶ谷区」内物件を若干上回る7.6％の上昇となった。
一般的に、相場賃料は粘着性が高く（＝ボラティリティが小さい）、景気動向に対して遅行すると言われているため、3月の相鉄・東急直通線開業以降は、さらに相場賃料が強含む可能性が高いと考えられる。相鉄・東急直通線および相鉄線沿線で賃貸を検討している人はなるべく早めの行動がオススメだ。
■「二俣川駅」「西谷駅」ってどんな街？ by LIFULL HOME’S住まいインデックス
●二俣川駅
施設の充実度をスコア化した「駅周辺充実度」は100点満点のうち78ポイント。中でも「子育て施設」「習い事教室」はそれぞれ83ポイントと高スコアとなっており、ファミリーにおすすめの街と言えそうだ。
◎「二俣川駅の住まいと暮らしやすさ」
●西谷駅
施設の充実度をスコア化した「駅周辺充実度」は100点満点のうち64ポイント。こちらも「子育て施設」79ポイント、「習い事教室」70ポイントとファミリー向けの街です。総合スコアは二俣川駅よりもやや低いですが、相鉄・東急直通線の開業に伴い、周辺施設の開発も期待できる。
◎「西谷駅の住まいと暮らしやすさ」
■LIFULL HOME’S総研チーフアナリスト 中山登志朗氏 考察
『相鉄・東急直通線は相鉄・JR直通線とともに「都市鉄道利用増進法」に基づいて2006年に整備計画が認定され2010年に着工、計画策定から18年を経た2023年に漸く開業の運びとなります。
一般に交通利便性の飛躍的な向上だけでなく、駅周辺の開発によって生活利便性も高まるため、新線・新駅の開業と不動産価格および賃料は密接に関連します。今回の相鉄・東急直通線は、新線・新駅の開業に加えて相鉄線と東横線の相互乗り入れという“効果”も同時に生まれるため、今後は沿線周辺での不動産開発が活発化することは確実で、データの通り開業前から既に始まっている住宅価格・賃料の上昇も、エリアの発展次第で継続する可能性が高いでしょう。』
■ 調査概要
【データ抽出期間】（価格・賃料）2019年12月～2022年12月（駅周辺充実度）2022年10月時点
【対象物件】LIFULL HOME’Sに掲載されていた以下物件
中古マンション：築30年以内、30平米以上70平米未満、駅徒歩10分以内
居住用賃貸物件：築30年以内、30平米未満、駅徒歩10分以内、賃料10,000～1,000,000円
健美家編集部
