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大阪市中心部で、新築オフィスの稼働は堅調も市場全体の需要は軟調〜大阪オフィスマーケットレポート

調査(不動産投資)/その他 ニュース

2022/11/28 配信

大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社は、「大阪オフィスマーケットレポート|2022年第3四半期(7‐9月期)大阪中心部・グレードAオフィス」を発表した。

同レポートは、コリアーズ・ジャパンが、大阪市のグレートAオフィスビル※1の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、独自に収集したデータに基づいて分析したものだ。

2022 年 7〜9 月期は、前期に引き続き大阪市中心部で新規供給があった。新築物件の稼働率が好調であった一方で、全体としては需要は伸び悩んでおり、特に築年数の経過した既存物件では空室の解消が進まず、空室率は前期から上昇した。

今後 2 年間は大阪市中心部での新規供給が続くことから、空室率は高い水準で推移し、賃料は横ばいあるいは緩やかな下落が続くと予想される。

■新規供給と需要の動向:新築オフィスの稼働は堅調も、市場全体の需要は軟調

2022年7〜9月期は、前期の「大阪梅田ツインタワーズサウス」の竣工に続き、淀屋橋エリアで「日本生命淀屋橋ビル」が竣工した。「大阪梅田ツインタワーズサウス」は高稼働で竣工したが、「日本生命淀屋橋ビル」も竣工時点の募集面積は1,000坪程度で、9月末時点ではさらに募集面積が減少しており、テナントの内定状況は堅調の模様。

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■空室率と賃料トレンド: 2024年に大規模な新規供給を控え、先行きには不透明

一部では大型の空室が解消するなど、回復する需要を示す動きが見られる。しかし、新築のビルが 着実に需要を吸収する一方で、特に築年数の経過した物件は増加する空室の埋め戻しが追いついていない。結果として、7〜9月期の大阪市中心部のネットアブソープション※2はマイナス圏となり、全体としては軟調なオフィス需要を示している。

空室率は、前期から 0.4 ポイント上昇し、4.6%となった。平均想定成約賃料は、新築ビルをはじめとして比較的高額な物件での成約が増えていることを反映して、前期比で0.5%上昇した。

2023年の新規供給量は、2022年よりは少なくなる見込みだが、年間で20,000坪を超える供給量が予想される。これは2017年〜2021年までの5年間の平均を大きく上回る水準。また、2024年には今年を上回る新規供給量が予定されており、先行きは市況の反転は見込みにくい状況だ。

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■エリア動向:梅田駅周辺では、空室率は上昇傾向にあるものの、賃料は底堅く推移

新築のオフィスの竣工が続く梅田駅周辺では、空室率は上昇傾向にあるものの、賃料は底堅く推移しています。

難波では、目立った新規供給がない一方で、賃料が比較的リーズナブルであることから、着実に空室の解消が進んでおり、2 期連続で空室率が低下し、1%台前半の水準となった。

新大阪では、今年前半に竣工した物件に依然として空室が残っており、空室率が高止まりしている。

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◎「大阪オフィスマーケットレポート|2022年第3四半期(7‐9月期)大阪中心部・グレードAオフィス」ダウンロード

※1 グレートAオフィス:基準階面積が概ね100坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、同社独自の基準で選定。
※2 ネットアブソープション(吸収需要):テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積-期末空室面積]により算出する。

健美家編集部

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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