人生100年時代を念頭とした政府のスローガン「貯蓄から投資へ」のもと、”一億総投資社会”の実現に向け投資を始める人が増えている。
株式や投資信託など、投資商品はさまざまあるが、今回R&Cマガジンでは国土交通省が令和元年に実施した「不動産投資に関するアンケート調査結果」（国土交通省「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」令和元年9月27日 土地・建設産業局不動産市場整備課 ）に着目した。
より実情に近い不動産投資経験者の声を届けようと、20,000人調査を敢行。そのなかで実物不動産に投資しているサラリーマン288人に、実際にどのような利益や利回りを出しているかなどを詳しく聞き、調査結果としてまとめた。
■不動産投資をしている人の4割はサラリーマン
■調査概要
1-1. 調査期間
2023年1月11日～2023年1月24日
1-2. 調査機関（調査主体）
調査委託先：アイブリッジ株式会社「Freeasy」
1-3. 調査対象
18歳以上 65歳以下の男女288人
1-4. 調査方法（集計方法、算出方法）
インターネットリサーチ
◎副業時代の不動産投資事情をリサーチ！実物不動産投資家の6割はサラリーマン！利益＆利回りの成功率は13％
■ 実物不動産投資家の6割がサラリーマン
国土交通省のデータを受け、最新のサラリーマンの不動産投資状況を検証するために、まず20,000人に対して調査を行った。
その結果、REITを除いた実物不動産投資に投資をしたのは20,000人中434人だった。
そのうちの実に約6割（265人）を、サラリーマン（一般）が占めていたことが判明、役員クラスのサラリーマンを加えると約75％にのぼる。
投資経験や人気の投資先と合わせ、詳しくみていこう。
■ 投資経験者は3割、投資先は投資信託が人気
国民の資産を「貯蓄から投資へ」シフトさせる動きは、「新しい資本主義」を掲げる政府の経済政策の柱の1つ。実際に国民の動きはどうなっているのだろうか。
投資経験が「ある」と答えた人は32.02％、全体で6,403人だった。一方、検討していない人は9,742人で48.70％となった。
次に各職業の割合をみていくと、実物不動産へ投資した人のなかで、最も多い職業はサラリーマン（一般）の61.06％だった。2番目に多いのは役員で14.29％。不動産投資は、医者や弁護士など、年収の高い職業の方が取り組んでいるイメージが世間一般ではあるが、実情は3.23％に止まる結果となった。
■サラリーマン288人に調査！ 成功？ 失敗？ 不動産投資のリアル
先ほどの20,000人の回答者から、実物不動産投資の経験がある会社員（一般・役員）288人を対象に再調査を行った。
実物不動産投資で成功を掴む秘訣は何なのか、運用する種類や運用歴、物件の探し方から読み解いてみた。
成功した人が運用する物件の種類を回答数順に見ていくと、「新築マンション(1室)」が40、次いで「中古マンション(1室)」32、「中古マンション(2室以上)」27となり、マンションの部屋を運用する層が多いことがわかる。アパートは部屋単位より一棟建てでの運用が多く新築が16、中古が14となった。
物件別の成功率は、1位「新築マンション(1棟)」82.61％、2位「新築一戸建て」80％、3位「新築アパート(1室)」「中古アパート(1室)」が同率の76.92％という結果に。
入居率や家賃、売却などさまざまな成功の要因があると考えられるが、新築マンションをまるっと運用することが成功率を上げるためのカギのようだ。中古アパートも1室だと入居率が安定すれば管理も楽だといえることから、一定の成功を得られるようだ。
運用歴の最多人数は、「9年以上」が50人で最多。酸いも甘いもかみ分けたベテラン層が多いことがわかった。次いで「3年以上～5年未満」が24人だった。
運用歴による成功率の違いでは、「7年以上9年未満」が61.54％、「3年以上～5年未満」が54.55％、「9年以上」が52.08％となっている。成功率順と一致はしなかったが回答数トップ3と合致する結果となった。
反面、3年未満の運用歴の人は成功率が低いことから、実物不動産投資では運用歴は3年以上経たないと成功率が上がってこないのではと推測される。成功かどうかを判断するために一定の期間、運用する必要があるのかもしれない。
物件の探し方で最も多かったのは、63の回答があった「不動産業者に直接相談した」。高額かつ安定性が求められる投資であるため、専門業者に相談することが多いのは当然といえる。
しかし、成功率では48.84％とそれほど高くはなかった。間口が広い分、良くも悪くも成功する物件に出会える確率はほぼ半々と思った方がよいのかもしれない。
回答数は3位ながら、成功率が60.61％と最高の成績を収めたのは「不動産投資専門サイトで探した」人たち。
多くの専門サイトがある分、リサーチには苦労するだろうが、当たりの確率は最も高くなっている。また、自身のリサーチ力を信じた「自分で直接探した」人は回答数49で52.69％と悪くない結果といえるだろう。
今回の調査で「失敗した」と回答したのは、288人中27人で、約9.4％。
物件の探し方を見ると、「不動産業者に直接相談した」が回答数11と最も多く、次いで、「自分で直接探した」「知人に紹介してもらった」が7で続いた。
失敗する割合では、「その他」を除くと、「知人に紹介してもらった」13.46％、「相続した」12.77％となった。
この2つは、「成功した」人の物件選びでも成功率が低かったことから、積極性に欠けた探し方では実物不動産投資での成功は期待が持てないのが現状のようだ。相続についてはどうしようもない側面があるため、専門家に相談するなどリスクケアを行った方がよいだろう。
■「R＆Cマガジン」編集部より
今回の調査を経て、「成功している」と回答した方の声を見ると、自分で勉強・調査を行ったり立地条件や管理会社選びがうまくいったという努力の姿勢が印象的だった。また、「中古アパートは実質利回りも10％くらいで、相続案件なので成功。 新築戸建ても表面利回り8％くらいあるので成功だと思う」など、ポートフォリオをしっかりと把握している方もいた。「良くもないが悪くもない」と回答された方で多く見られたのが、「まだわからない」「判断できない」といった声だった。
購入時の資金繰りや入居率などの影響により、投資後すぐには結果が出ないことも分かる。「売却時の値段、空き室リスク、修繕費」という、まさに不動産投資の難しさを語る声が象徴的だった。
「税金対策として不動産投資を始め、当初は支出が大きくて節税効果は出ていたが、経年に伴い設備の減価償却費を経費として計上できる額が少なくなると、収支のプラスが大きくなり、節税対策には向かないことを痛感した」と、ケースにより節税効果が低くなる場合があるようだ。「失敗した」という方は、「失敗、知識・勉強不足」「よく分からず始めた」という準備不足について反省する声に、全てが集約されているようだ。
健美家編集部
