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五輪後の東京は、噂通り下がるの?それとも上がるの?世界の中での地位は?東京のポテンシャルを検証

調査/ランキング ニュース

株式会社リクルート住まいカンパニーが発行する『都心に住む by SUUMO』は、8月26日(月)発売の10月号で、「東京の未来価値」を特集。

世界的なスポーツイベントを来年に控え、「イベント後、首都圏を中心に景気が悪化するのでは…?と不安視する声をよく耳にします」と話すのは同誌編集長の柿ア 隆さん。同誌では、そんな不安の声に応える形で、2020年以降でも東京の価値が落ちない理由を、データと専門家の解説でひもときながら、検証している。

●「都市総合力」の高い、ロンドン、ニューヨーク、パリと東京を比較

記事内で比較検証しているのは、「世界の都市総合力ランキング」でTOP4となっている4都市。「世界の都市総合力ランキング」とは、森記念財団都市戦略研究所が毎年発表する、世界の主要都市の「総合力」を「経済」「研究・開発」「文化・交流」「居住」「環境」「交通・アクセス」の6分野・計70指標で評価し、順位付けしたレポートで、1位ロンドン、2位ニューヨーク、3位東京、4位パリというランキングになっている。

●不動産価格上昇率は、4都市の中で東京が1位

都市の価値を表す不動産価格では、4都市の中で東京の上昇率が最も高くなっている。過熱気味だった不動産投資の反動に、イギリスのEU(欧州連合)離脱問題や米中貿易摩擦が重なったニューヨークやロンドンが下落しているのに対して、東京は長く続く金融緩和と活発な都市開発で堅調な推移を続けている。

五輪後の失速を懸念する声にも、同誌では「五輪後に東京の不動産価格が急落する可能性は低いと思われる」とする。その理由として、「ロンドンでは五輪後に会場や選手村を公園や住宅にリニューアルし、周辺でインフラや商業施設の整備が進んだことにより地域の魅力が向上」したこと、「東京も似たような状況にあり、五輪後も継続的な不動産需要が見込まれる」ことを挙げている。

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●外資系ファンドにとって、東京はまだまだ「妙味ある」都市

記事からは少し離れるが、不動産市場における東京の魅力を裏付ける根拠ともいえるような動きはほかにもある。それは、英運用大手アバディーン・スタンダード・インベストメンツ(ASI)や米コールバーグ・クラビス・ロバーツ(KKR)といった外資系ファンドの相次ぐ参入だ。

7月に発表された、日本たばこ産業(JT)本社ビルの売却にも、すでに複数のファンドが関心を示しているという。本社機能を2021年までに移転し、移転の完了後に売却手続きに入るというJT本社の売却金額は、1000億円を超えるとみられる。

日銀がマイナス金利政策を進める日本。表面上の投資利回りが下がっても、購入資金を調達する際の金利が低ければ収益を得やすくなる。外資系ファンドにとって、東京はまだまだ魅力ある市場と映っているようだ。

●住宅の割安感でも、東京がNo.1

もちろん、不動産市場が好調でも、物件価格が高騰して手が届かなければ意味がない。その点、「東京のマンションは1億円で買える住戸の専有面積が4都市の中で最も広く、割安感がある」と同誌。

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東京のマンションが割安な理由として、「他の主要都市に比べて実需層の比率が高く、投資需要の比率が相対的に低い」ことを挙げ、「共働き世帯が増え、利便性の高い物件へのニーズが高まっていることが、都心のマンション市場を支えている」と分析する。

また、「他の都市に比べて景観規制や供給制限が少ないため、新築供給がしやすいことも東京のマンション価格が安定している要因。賃料の変動が小さく、利回りが安定しているため投資にも適した環境」だという。

●五輪開催で、スポーツ実施率を世界トップクラスに

五輪を前にハード面では目覚ましい進化を続ける東京だが、「五輪を終えた次の時代に必要なのは、人々が豊かに暮らせる都市としての成熟」という同誌。

たとえば現状、東京のスタジアム数はロンドンに続いて2位だが、五輪競技場を市民が楽しめるスポーツ施設として閉幕後も活用する計画もあり、「2020年を契機に、スポーツがより盛んになれば、東京の都市としての成熟度がさらに増すことが期待できる」という。

そのほかにも、特集内では、「経済・不動産マーケット」「交通インフラ」「ライフスタイル」「教育・医療環境」の側面から4都市を徹底比較。ポスト2020の東京の成熟のゆくえを専門家とともにひもといている。

「今回の取材を通し、“東京のポテンシャル”を改めて実感しました。ぜひ本特集で紹介した”東京の価値が落ちない理由15”をご一読いただければ幸いです」と柿アさん。

必要以上に「五輪後」を不安視するのではなく、前向きな検証をぜひ参考にしていきたい。

健美家編集部

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