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確定申告。年末までに不動産投資家がやっておくべきことは?

税金/申告 ニュース

平成29年も残りわずかとなり、平成30年2月16日からは29年分の確定申告が始まる。

本来ならば来年から用意する人がほとんどであるが、消費税関係など、今年中に処理しておかなくてはいけないこともあるので、注意が必要だ。

そこで今回は、確定申告に向けて不動産オーナーが今からやっておくべき手続き等についてまとめてみた。

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・青色申告承認申請書の提出(承認を受けようとする年の3月15日まで)

所得税の申告には白色と青色があるが、青色申告をするには所轄税務署長の承認を受けなければならない。青色申告にすると様々な特典があるが、主なものは「青色申告特別控除」と「青色事業専従者給与」である。

「青色申告特別控除」は、複式簿記により記帳し、申告書に貸借対照表及び損益計算書を添付すれば、所得から最大65万円を控除できる。税率が10%なら6.5万円、20%であれば13万円も税金が安くなるので、これを使わない手はない(ちなみに複式簿記で記帳しなければ、貸借対照表は作成できない)。

「青色事業専従者給与」は、配偶者や親族に支払う給与で、一定の要件を満たしていれば必要経費として認められるというもの。白色申告なら経費となる上限が決まっている(配偶者なら86万円)が、青色申告なら「青色専従者給与に関する届出書」を併せて提出すれば、労務の対価として相当であると認められる金額まで認められる。

「青色申告承認申請書」、「青色専従者給与に関する届出書」の提出期限は承認を受けようとする年の3月15日までとなっている。つまり、今から提出しても認められるのは平成30年分の確定申告からとなる。

ただし、注意しておきたいのは、今年初めて物件を取得し、不動産賃貸業を始めた場合。新規開業の場合は事業を開始した日から2か月以内の提出であればその年から認められる。新人大家さんでまだ間に合う人は、一刻も早く提出しておきたい。

・消費税簡易課税制度選択届出書(29年12月31日まで)

消費税の簡易課税の適用を受けようとする場合は、その課税期間の初日の前日まで(事業を開始した日の属する課税期間である場合には、その課税期間中)に「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出しなければならない。

昨年(平成28年)の課税売上高が1000万円を超えている事業者は、平成30年は課税事業者となり消費税の申告義務が発生する。

課税事業者となるのは、店舗など商業物件の貸付け、駐車場の貸付けなどを行っている不動産賃貸事業者であり、住居物件のみの貸付けの場合、申告義務はない(ちなみに消費税などいわゆる間接税は、納税者と納税義務者=申告者は違う。

不動産事業者も当然消費税は支払っているし、お客様から受け取っている場合もあるが、免税事業者であれば申告義務はない)。

課税事業者となった場合、原則は、お客様から受け取った消費税から、自分が支払った消費税を差引きし、残った分を納税するのだが、この支払った消費税の計算がそう単純ではない。

即ち、損益計算書に費用として計上されている科目などのうち、課税仕入れになるものを、仕分けごとに抜き出し集計していく作業が必要となる(例えば給与や社会保険料は課税仕入れとならない)。

しかも、不動産事業者で住居物件と商業物件の両方を保有している場合は、課税仕入れに係る支払った消費税を全額控除(仕入れ税額控除という)出来るわけではない。

いわゆる間接経費で、課税売上げと非課税売上げに共通して要するものは、課税売上割合(=課税売上高÷(課税売上高+非課税売上高))を掛けた分が仕入れ税額控除の対象となる。

そこで簡易課税制度であるが、今まで説明した仕入れ税額控除の計算を、簡易な方法で計算できる制度である。不動産賃貸業の場合は、仕入税額控除の金額を課税売上高の40%(みなし仕入率という)で計算する。つまり、課税売上高が2000万円であれば、消費税額は

2000万円×8%−2000万円×8%×40%

=2000万円×8%×60%

=96万円

となる。

ここで重要なのは、先述した原則的な計算方法(簡易課税に対して本則課税という)で算出した消費税額と、簡易課税で算出した消費税額を比較検討してみることだ。

簡易課税で計算した税額が本則課税で計算した税額より少ない場合、その差額が中小事業者のいわゆる「益税」といわれるものである。

本則課税で申告するか、簡易課税で申告するかはもちろん各不動産事業者の自由である。

もし、簡易課税で申告しようとするならば、課税期間の初日の前日まで、つまり平成30年分の申告を簡易課税でするならば、今年中(平成29年中)に「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出する必要があるということである。

最後に、事業規模が大きくなって、65万円の青色申告控除を受けようとしたり、消費税額のシュミレーションをしようとしたりすると、かなりの専門的な知識と、時間・労力が必要となる。

他者へのアウトソーシングを考えるのは良いが、税理士以外の人に申告書の作成等を頼んではいけない。税理士以外の者が申告書を作成すれば税理士法違反であり、犯罪となってしまうからだ。ここはくれぐれも注意したい。

健美家編集部

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