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はじめての確定申告、サラリーマン大家さんが注意することは?《後編》

税金/申告 ニュース

2018/02/02 配信

前回、所得税額の計算は

(不動産所得+給与所得−所得控除)×税率

で求めると説明した。そして不動産所得は

(不動産収入−必要経費)

で計算する。それでは、具体的に何が不動産収入、必要経費となるか、その他注意しなければいけないことなども含め記していきたい。

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1 不動産収入となるもの

・家賃、共益費収入

まず、毎月の家賃、共益費収入。これはもちろん不動産収入となる。注意したいのは、収入の計上時期。家賃は翌月分を当月に受け取ることが多い。例えば、29年12月に今年1月分の家賃の振込があった場合、これは原則受け取った日で収益計上、すなわち29年分の収入となる。ただし、継続処理等の要件を満たせば、30年分の収入として処理することも可能。

・礼金、更新料

これらも不動産収入となる。このほか、名称の如何に関わらず、賃借人から受け取って返還を要しないものは、収入となる。

・敷金について

敷金を受け取った際、「敷金償却」、「敷引き」などの名目で賃借人に返還しないものは、受取り時の収入となる。

また、賃借人の退去時に敷金の一部を返還した場合、返還しなかった部分はその時点(返還しないことが確定した時点)での収入となる。つまり、敷金受け取り時に遡って収益計上するのではないということ。

・水道代などの徴収分

水道代などを入居者から徴収し、オーナーが一括で支払っている場合、徴収した金額は不動産収入として計上する。

2 必要経費についての一般的注意事項

・経費の計上時期は?

必要経費となる金額は、その年において債務の確定した金額(債務の確定によらない減価償却費などの費用もある。)。つまり、支払いがあっても、その時点では経費計上出来ない場合があるので注意が必要。例えば1月に行う工事費用を前年12月に支払った場合など。

・計上時期は厳密に

収入にせよ必要経費にせよ、計上時期が1カ月づれても(今年の分が来年分になっても)、大して変わらないように思うかもしれない。しかし、所得税の計算は、あくまで1月1日から12月31までの所得金額を基に計算する。金額の正確さはもちろんだが、計上時期も厳密に判断して、所得金額を算出する必要がある。

3 必要経費となるもの

・管理費

管理会社などに支払う管理費。区分所有の管理費、修繕積立金も基本的には経費となる。

・仲介手数料、広告費

仲介会社に支払う仲介手数料、広告費。担当者へのキックバックも経費となるが、領収書はもちろん必要。

・リフォーム代金

空室のリフォーム代金などは必要経費となる。ただし、「資本的支出」といって減価償却しなければいけない場合があるので注意。大掛かりで高額のリフォームをした場合は、税務署や税理士に確認した方が良い。

・減価償却費

建物や建物附属設備の減価償却費。お金の出ていかない経費であり、正確に計算したい。

・借入金利息

ローンの返済のうち、利息部分は経費になる。返済予定表で利息分がいくらか確認しよう。

・固定資産税、都市計画税

いわゆる「固都税」は経費になる。所得税、住民税は経費にならない。

・家事関連費

一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用を家事関連費という(自宅兼事務所の水道光熱費など)。このうち経費になるのは、取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られる。

・青色申告特別控除

青色申告の承認を受けていれば、65万円又は10万円を不動産所得からマイナスできる。

・青色事業専従者給与、事業専従者控除

配偶者などが専ら不動産賃貸業に従事し、給与を支払っている場合、一定の要件を満たせば不動産所得からマイナスできる。ただし、配偶者控除や扶養控除との併用は不可。

4 所得控除

配偶者控除、扶養控除、社会保険料控除などを所得控除という。サラリーマン大家さんの場合、源泉徴収票の「所得控除の額の合計額」に記載の金額となる。このほか、医療費控除や、ふるさと納税した場合の「寄附金控除」も、所得控除として所得金額からマイナスできる。ワンストップ特例の申請をしていても、必ず記載すること。

5 所得税額の計算

不動産所得(不動産収入−必要経費)と給与所得(源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」)の合計額から所得控除をマイナスしたものが「課税所得金額」。これに税率を掛けて所得税額を計算する(「所得税の速算表」参照)。

なお、計算した所得税額×2.1%の復興所得税が別にかかる。

申告書の添付書類として、源泉徴収票などは税務署に提出しないといけないが、不動産所得にかかる請求書、領収書などを提出する必要はない。

申告書を作成するのには、結構な手間と時間がかかる。特に青色申告にしようとすれば、複式簿記での仕訳も必要となってくる。事業的規模を越えてくるような大家さんは、ますます大変だ。無理をせず税理士に頼むのも選択肢の一つだろう。

ただ、申告期限ギリギリに頼むことは避けたい。何れにせよ、早目に取り掛かることが必要だ。無申告や期限後申告になると、ペナルティもある。結果的に、余分なお金まで払うことは避けたいものである。

健美家編集部

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