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申告期限は3月31日。不動産投資家も要チェック!消費税の確定申告は大丈夫?

税金/申告 ニュース

2018/03/21 配信

所得税の確定申告も終わり、ホッとしている不動産投資家も多いだろう。

しかし、ここで忘れてはいけないのが消費税の確定申告。ただし、ほとんどの不動産投資家は免税事業者となり、申告の必要は無いものと思われる。

昨年、「消費税増税、大家さんには影響あり?なし?不動産投資と消費税の話」でも紹介したが、消費税の確定申告が必要となる場合を、再度整理したい。

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消費税の確定申告が必要なのは、基準期間の課税売上高が1000万円以上の事業者。基準期間とは2年(2期)前の課税期間のこと。

個人事業の不動産投資家であれば、平成27年となる。

課税売上高とは、不動産投資家で言えば店舗など商業物件の貸付け、事務所の貸付け、駐車場の貸付けなどに係る売上げが該当する。貸倉庫収入、賄い付き下宿の家賃収入、貸別荘収入、貸看板等の広告収入などもこれに該当する。

逆に言うと、住宅の貸付け、単なる土地の貸付けは課税売上げとはならない。

平成27年にこれら課税売上げが1000万円以上であれば、たとえ平成29年の課税売上げが1000万円に満たなくても、消費税の確定申告をしなければならない。

また、課税事業者が物件を売却した場合、土地は非課税だが建物部分は課税売上げとなるため、消費税額が一気に膨らむ可能性がある。

それから注意しないといけないのが、平成27年に物件を売却している場合。

建物部分は課税売上げとなるが、その金額が1000万円を超えていれば平成29年は課税事業者となる。2年前に物件の売却はないか、あった場合はその内の建物売却価格はいくらかを再度確認しておきたい。

もう一つ、レアケースではあるがいきなり課税事業者になる場合がある。

それは「特定期間における課税売上高が1,000万円を超えた場合」。

特定期間というのは、個人事業者であればその年の1月1日から6月30日までの半年間になる。

例えば年初に月収300万円の商業ビルを購入した場合、本来であれば2年前の課税売上高が1000万円を超えていなければその年の消費税の申告義務はないが、特定期間の課税売上高が1000万円を超えるため、その年から消費税の申告をしなければならない。

ただしこの規定には「なお、課税売上高に代えて、給与等支払額の合計額により判定することもできます。」との注釈が付く。

つまり給与支払額が1000万円を超えていなければ、課税事業者にならなくとも良いということである。個人の不動産投資家で、1000万円以上の給料を支払っている人はあまりいないので、やはりレアケースだろう。

最後にもう一つ、この「特定期間における課税売上高1000万円」の別の使い道について。

先ほどの商業ビルの購入の場合、課税事業者になれば消費税の還付を受けられる場合がある。建物を新たに取得した場合、その耐用年数等に応じて減価償却費を毎年計上し所得金額を計算する。

しかし消費税額の計算は、

「その年に受取った消費税額−その年に支払った消費税額」

で行う。つまり、商業物件取得の際、その建物部分に係る多額の消費税を支払っていれば、受取った消費税より支払った消費税の方が多い=消費税の還付を受けられる場合があるということである。

ただし、この支払った消費税(仕入税額控除という)の計算方法には様々な制約があるため、還付の可能性がある人は税理士に相談した方が良いだろう。

消費税の確定申告の期限は3月31日。もちろん、先日当ニュースの記事「急げ!断然お得なクレジットカード納税、ネットで簡単に手続きできる」でも紹介した通り、クレジットカードでの納付も可能となっている。

ほとんどの不動産投資家には関係ない話ではあるが、思わぬ落とし穴(又は宝の山?)があるかもしれない。今月末までに一度チェックしてみてはいかがだろうか。

健美家編集部

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