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平成29年に物件を売却した不動産投資家は注意!平成31年は消費税の課税事業者になる可能性あり!!簡易課税制度の選択は要検討!!!

税金/申告 ニュース

平成30年も残りわずかとなった。来年2月18日からはいよいよ平成最後の確定申告が始まる。今回はその確定申告を前に、消費税について不動産投資家が考えて(済ませて)おかなければいけない事項について紹介したい。

消費税というのは「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引き取り」(消費税法第4条)が課税対象となる。ただし、基準期間(法人の場合は前々事業年度、個人の場合は前々年)の課税売上高が1000万円以下の場合は、その年の納税義務は免除される(免税事業者)。

一般的な居住用物件を運用する不動産投資家は、通常免税事業者となる。これは消費税法では、消費税の性格から課税の対象としてなじまないものや政策的配慮から非課税としている取引があり、この非課税取引の中に「住宅の貸付け」、「土地の譲渡及び貸付け」が入っているため、不動産投資家の課税売上高が1000万円に満たないことが多いからである。

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ところが、土地の譲渡は非課税であっても、建物の譲渡は通常の課税取引、すなわち消費税の課税対象となる。つまり、不動産投資家が運用している土地付き建物の収益物件を売却した場合、建物部分には消費税が掛かることになる。しかし、既述のとおり売却した年に免税事業者であれば、その年の(建物分の)納税義務は免除される。

問題は、売却した2年後の課税期間。2年前の建物の売却価格が1000万円を超えていれば、課税事業者となる。つまり、平成29年に物件を売却した投資家は、来年(平成31年)は課税事業者となる可能性がある。

課税事業者となった場合、申告書の提出は2020年2月からの確定申告となり、まだまだ先の話である。

ところで消費税の申告税額は

「課税売上に係る消費税額−課税仕入れ等に係る消費税額」

で計算する(本則課税の場合)。

売上税額の部分は、駐車場の貸付けに係る消費税などが該当する(駐車場付き居住用物件を賃貸している場合、駐車場収入は課税売上げに該当することが多い)。

一方、この式の「仕入税額」の部分(「仕入税額控除」という)は、居住用物件を主に運用する個人の不動産投資家では微々たるものにしかならない(詳しい説明は今回省略するが、課税売上割合が低いこと等に起因する)。

つまり、例えば月10万円の駐車場収入があった場合、消費税率8%で計算すると年間96,000円の売上税額が発生するが、ほぼこれに近い金額の消費税を納税しなければいけないことになる。

この金額を多いとみるか少ないとみるかは見解が分かれるところではあるが、不動産投資家も管理会社への支払いや、リフォーム代などの支払い時に消費税は負担している。本則課税ではこれら支払った消費税は、ほぼ仕入税額控除できないことになる。

そこで簡易課税制度の話となる。本則課税で消費税額を計算することは、特に中小事業者にとってかなりの事務負担になることから、基準期間の課税売上高が5000万円未満の事業者には簡易課税制度を選択することが認められている。

不動産賃貸業の場合は第6種事業となり、みなし仕入れ率40%で納付税額を計算することができる。つまり仕入税額の部分を売上税額の40%とみるので、先ほどの例でいくと納税する消費税額は57,600円まで減少する(議論を単純化するため、みなし仕入れ率は1本で計算している)。簡易課税制度を選択した方がかなり有利になる(場合が多い)ということだ。

この簡易課税制度を選択するには、原則、適用しようとする課税期間の開始の日の前日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を所轄税務署に提出する必要がある(簡易課税制度の届出の特例については考えない)。

つまり、平成29年中に物件を売却した不動産投資家で、建物売却価格が1000万円を超えている場合は、今年中に届出をした方が有利になる場合があるということになる。ぜひとも一度シュミレーションしてみてはどうだろうか。

健美家編集部

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