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米国投資は節税策としても注目、中古住宅を最短4年で減価償却

税金/税金対策・節税 ニュース

アベノミクスの始動により行き過ぎた円高が是正され、一時は米ドルに対し120円台まで円安が進んだ。

足元の為替水準を見ると、対ドルで110円前後の動きと、やや円高に振れている。とは言え、アベノミクス前の超円高からすれば依然として円安である。

海外の個人富裕層の投資行動は、安定した日本の不動産市況を受けてのインカムゲイン狙いと、そろそろ不動産価格に天井感が出てきとする売却狙いが交錯している。

こうしたインバウンド投資を横目に、日本の個人富裕層は、アウトバウンド投資に打って出ている。

マレーシアやフィリピン、ベトナムといった東南アジアの新興国のコンドミニアムに投資して売却益を得るだけでなく、手堅い投資家は先進国の不動産を買い資産防衛に走っている。

その投資先の代表例が米国である。先進7カ国(G7)で唯一、人口が増加しており、米国に投資する投資家は、主に減価償却を最大限に活用する節税メリットに着目している。

不動産投資研究所(横浜市)は、「日本人富裕層が米国に着目するのは、米国の成長性に期待しているからだ」という。

米国の不動産マーケットは、リーマン・ショック後の不動産価格がピークから約4割落ち込んだものの、今ではピーク前の価格を回復し、上値を追う展開が続いている。

特に、人口が急速な増加傾向にあるロサンゼルスやテキサスといった西海岸や南部では、住宅需要が旺盛で、中長期目線から分譲に限らず賃貸ニーズが増え続けるとの見方が少なくない。

アメリカ住宅
米国の住宅流通は、8〜9割が中古住宅で占められている。また、一生の間に数回買い換えるのが普通であるため、家のメンテナンスもマメに行い、その視点は次に移り住むときに資産価値を落とさないで売却できることを念頭に置いているようだ。

米国投資の魅力は、為替差益と不動産価格の上昇に加えて節税メリットがある。日本人富裕層にとってこの効果は大きく、最大限に税務メリットを得るために、譲渡所得税率が下がる、購入5年後以降に売却するケースが多い。

不動産投資では、建物の法定耐用年数と築年数をもとに算定した償却期間で減価償却が可能だが、築22年以上の木造住宅ならば、最短4年で減価償却が可能である。

米国には広大な土地が広がっており、地価が割安なところが多く、そういう土地では相対的に建物の価値が高く評価を受ける。

地価水準の高い大都市部を除けば、耐用年数が経過した木造物件でも、その比率は8対2であるとも言われている。これを4年で償却できるのだから節税効果は極めて高いと言える。

例えば、土地と建物を含めた住宅価格が5000万円だとすると4000万円が建物代に当たり、この4000万円を4年間で割り出すと毎年1000万円が減価償却という税務上の損金が発生する。

現状、課税所得1000万円の不動産投資家が米国で不動産を購入したとすると、4年間は1000万円の所得がゼロとなり、大きな節税効果がある。ちなみに課税所得1000万円の所得税率は33%だ。

また、米国では中古の木造物件であっても、日本のように資産価値が下落することが少ない。

もちろん、定期的なメンテナンスが欠かせないが、そうした物件を5年経過した後に同額で売却した場合、物件の価値(簿価)が1000万円であるため、4000万円の長期譲渡所得が発生する。

税率(所得税・復興特別所得税・住民税)が20.315%であるため、800万円強の税額は発生するものの、それでも節税効果のほうが大きく上回ることになる。なお、5年未満の短期譲渡所得になると税率は39.63%である。

このように米国不動産への投資は、単なるキャピタルゲイン・インカムゲインを追求するにとどまらず、節税を始めとした資産防衛方法として引き続き注目を集めるだろう。

健美家編集部

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