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節税対策に法人化は欠かせず。余計な税金は支払わずにキャッシュフローの最大化へ

税金/税金対策・節税 ニュース

2018/07/07 配信

個人の不動産投資家、サラリーマン不動産投資家が増えている。投資用マンションを1戸単位の区分で購入する人から、徐々に資産規模を拡大して複数戸の区分を運用したり、一棟マンションを購入して運用するメガ大家は少なくない。

以前、健美家の取材に応じてくれた教員兼大家業の不動産投資家は、首都圏でアパート11棟(計72部屋)や戸建て住宅3棟、区分マンション2戸と積極的に運用し、その運用・管理をするために法人を設立して対応している。都内大手企業管理職の不動産投資家は、資産運用会社を設立して東京と千葉で運用するアパートやマンションを管理。複数の収益物件を持つメガ大家や一棟マンションを所有する本格派が法人を設立している。

法人設立イメージ
一棟マンション所有のメガ大家などは節税で収益の最大化を図る。写真はイメージ。法人設立は、所在地、代表氏名、決算期、称号(会社名)などを決めて司法書士に依頼すればすぐに会社登記できる。

こうした個人投資家が法人を設立する最大のメリットは、法人税と所得税、住民税との税率の違い。節税対策としての法人設立である。

資産規模が大きくなり、適切に運用していれば、税引前利益も大きくなる。叶税理士法人副代表で東京事務所の代表である萱谷有香氏は、「仮に一棟マンションを所有していたとして、それを個人で運用する場合と法人で運用する場合を比べたときに、個人だと利益に対して最大半分が税金で持っていかれる。逆に法人だと同じ利益に対して最大35%。この税率差で手元に残るキャッシュに大きな差が生まれてくる。消費税の還付も法人のほうが受けやすい」と話す。

同税理士法人では、高所得者からの税金対策依頼が多いといい、年収は4000万〜5000万円の人も少なくなく、2000万円以上が一般的な顧客層だという。

法人設立のメリットを享受できる資産規模について、萱谷氏は、「一つの目安として、5棟・10室基準がある。この基準以上になると個人でも事業的規模と見なされ、65万円の青色申告特別控除が受けられる。法人、個人の税率差による節税額と、65万円の特別控除による節税額を比較した上で法人設立を検討すればいいのではないか」とアドバイスする。

もちろん、いくら運用戸数が多くても利益が出なければ法人化のメリットはない。利益に対して税金がかかるのだから、運用物件で利益が出るかどうかが鍵となる。

また、キャッシュフローが出ないと資産規模も増やせない。税の還付を元手に資産を増やしていくことも可能だ。都内で70戸超のワンルームマンションを運用するメガ大家は、「2棟目、3棟目と資産規模が拡大されるとともに受ける税還付を活用することで自己資金の拠出を抑えることができた」と話す。

そうした不動産投資を軌道に乗せる極意はあるのか。萱谷氏は、「買う前に絶対にシミュレーションすることだと強調する。これは強調しすぎることはない」といい、セカンドオピニオン、サードオピニオンを販売業者以外から聞くことだと訴える。販売業者側も収益予想のシミュレーションを提出するが、その数字は大概甘いのが実情。販売するのが目的だから敢えて厳しい予測を出すことはしないからだ。

物件を購入する前に周辺の賃料相場や住環境を調べたり、それを元に売買時の価格交渉をしたりすることも重要だ。融資先までお膳立てされてハンコを押すだけの投資物件購入は、存外、運用がうまくいかない。実際、そうした投資物件は、もろもろの利益が乗っていて利回りが低下しているため、購入後に運用実績を出すことが難しい。

例えば、相場よりも高い金額の物件を購入してしまうと、それに見合った利回りの賃料を徴集するのが難しかったり、売却を考えたときに残債が残ってしまうリスクがある。将来、運用物件を売りに出したらいくらで売れるか。売却時点の売価と簿価をシミュレーションし、譲渡所得税と各年の期間損益も頭に入れて法人化を検討することが成功の肝となる。

健美家編集部

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