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消費税率いよいよ10%へ!リフォームなど設備投資のオーナー負担は増加!!対策は早めに?

税金/税金対策・節税 ニュース

安倍首相は10月15日夕方の臨時閣議で、来年10月に消費増税を実施するため、万全の対策を講じるよう指示した。

10%への増税はこれまでに2回延期されたが、今回は予定通りに行われる見込みが強まった。消費増税前後の駆け込み需要と反動減に備え、各種対策を検討する。前回の5%から8%への増税時に、個人消費など民需が落ち込んだことを念頭に置き、住宅・不動産向けでは、減税・補助金の拡充などの支援策を用意する。

消費税イメージA
賃貸住宅にも消費増税の影響が及ぶ(写真はイメージ)

世界経済の不透明感とデフレ脱却が道半ばであることから、2020年以降に再び増税を延期するのではとの見方があった一方で、経済アナリストやマーケット関係者は、今回が最後のチャンスとみていた。

2019年は天皇陛下の退位と皇太子殿下の即位、ラグビーワールドカップの日本での開催、2020年には東京オリンピック・パラリンピック開催などビッグイベントが控える。景気が堅調なうちに税率引き上げを行いたいとの考えがある。

日本銀行の黒田東彦総裁は、4年前の5%から8%への引き上げ時に比べ、増税の影響は小さいとの見方を示している。食料品などは軽減税率が適用され、税率が8%に据え置かれるためだ。

大和総研によると、来年10月の消費増税の景気への影響は、過去3回と比較して小さく、前回増税時の半分以下にとどまる見込みだ。

個人消費の反動減を「軽減税率なし」のケースでマイナス2.3兆円、「軽減税率あり」のケースでマイナス1.7兆円ほどだと試算している。住宅投資の反動減はマイナス0.7 兆円程度だとはじいている。

住宅・不動産業界団体は、消費税率引き上げに伴う措置として、住宅市場の駆け込み需要とその後の反動減が生じないように求めている。

50u以下のコンパクトマンションも含めた住宅ローン減税の拡充、住宅取得資金の贈与の特例の拡充、住まい給付金の拡充、省エネ住宅ポイント制度の復活などである。

新税率の適用関係であるが、不動産関連では、物件の引き渡しが来年9月30日までに完了している人は8%だが、10月1日以降の引き渡しでは10%となる。

ただし、注文住宅等の請負契約が2019年3月31日までに完了していれば、引き渡しが10月以降でも8%の税率適用となる。

では、この消費増税による不動産投資家への影響はどうなのか。

オーナーの収入となる土地及び建物(居住用)の賃料、居住用物件の管理費、共益費、礼金・敷金のうち返還を要しない部分などはもともと非課税であるが、支出となる管理会社への管理費、共用部分の電気代や水道代などは課税である。

このほか、部屋の原状回復や空室対策で行ったリフォーム・大規模改修・設備投資なども課税となる。つまり、コスト部分が増税となり、オーナーの負担が増えることになる。

なお、駐車場の貸付けは課税対象であるため、住宅に付随したもので契約上同一の場合を除き増税分を転嫁(値上げ)することになる。

ただ、コスト部分が増税だからといって、その分をオーナーが居住用物件の賃料にまで転嫁してしまうと、いわゆる便乗値上げとなり、消費者庁など関係機関に通報されてしまうので注意したい。

また、相続増税による貸し家の建設に一服感が見られるが、消費税率の引き上げ前の駆け込み需要により早晩盛り返すとの見方も少なくない。建て替えやリフォーム・リノベーションなどの工事発注が加速するかもしれない。

消費税イメージ@
バリアフリーへの対応など必要な改修は早めの対応を(写真はイメージ)

いずれにしろ、賃貸物件の運用コストは、消費増税に伴いアップするため、賃貸オーナーの経営能力がより問われる。

特に消費増税の心理的影響は、富裕層よりも中低所得者の方が大きいと言われている。一般的なアパート・マンションの住人の経済的な負担感が増すことで、例えば、近隣の割安なアパートやマンションに住み替える可能性もある。

それを避け、これまでどおりの運用益を確保するには、コストカットを図ることと同時に、やはり入居率を高めることが王道だろう。

リフォームや新たな住宅機器の導入、セキュリティ設備など入居者に訴求する設備の導入も必要だろう。

ただ、消費増税を見越して駆け込むと、超過需要による工事費等の単価アップで、結局増税分以上の負担を強いられることにもなりかねない。正に、オーナーの手腕と能力が問われる局面が到来しつつあると言えそうだ。

健美家編集部

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