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消費税10%へカウントダウン!今、大家さんがしておくべきことは?

税金/税制改正 ニュース

消費税が10%へ増税となる10月1日がいよいよ迫ってきた。大家さんの中には「自分は課税事業者でないからあまり関係ない」と思っている人がいるかもしれない。

しかし、免税事業者であっても、消費増税はさまざまな場面で大家さんにも関係してくる。今回は消費増税が不動産賃貸業に与える影響と、今からでもやっておくべきこと等についてまとめておきたい(なお、内容を単純化するため、居住用物件を賃貸する大家さんを前提とし、31年経過措置通達同Q&Aなどについては考慮しないこととする)。

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消費税法第4条第1項では、

「国内において事業者が行った資産の譲渡等(事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供)〜中略〜には、この法律により、消費税を課する。」

と規定されている。

したがって、大家さんの行う住居、店舗等の貸付け、不動産の譲渡等には原則として消費税が課される。ただし、第6条第1項の非課税規定により、土地の譲渡や貸付け、住宅の貸付け等には、消費税が課されないこととされている(ちなみに、例えば一般のサラリーマンが行う自宅の売却は、事業として行うものではないため不課税取引となる)。

これにより、居住用物件を主に賃貸している大家さんは免税事業者(基準期間における課税売上高が1,000万円以下)となり、納税義務が免除されている。

納税義務が免除されているからといって、消費税を全く払わないでよいというわけではもちろんない。税務署へ申告・納税をしなくてもよいだけで、例えば管理会社へ支払う管理費、1棟物件の共用部の光熱費、物件の修繕費、仲介手数料などはすべて2%分値上がりすることになる。

つまり、経費は消費増税によって確実に増加するため、収入が同一であれば大家さんの手取り(キャッシュフロー)は確実に減少してしまう。

経費が増加するのであれば、その分賃料を値上げすればよいのだが、ここでネックとなるのが先ほどの「非課税規定」である。つまり賃借人側からは、「賃料は非課税であり、もともと消費者として消費税を負担していないはずなのに、なぜ値上げされるのか。

便乗値上げではないか」などとの声が出ることが予想される。賃料の変更については賃貸借契約書に規定があるはずであり、当該条項に基づく値上げはもちろん可能である(基本的には便乗値上げではない)が、「消費者庁に通報する」などと言われて現実的に値上げは難しいと思われる。

一方、賃料を引き上げるべき場合も存在する。居住用物件に付随して駐車場を賃貸している場合だ。消費税法基本通達6-13-3では、「駐車場付き住宅としてその全体が住宅の貸付けとされる駐車場には、一戸建住宅に係る駐車場のほか、集合住宅に係る駐車場で入居者について1戸当たり1台分以上の駐車スペースが確保されており、かつ、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられる等の場合で、住宅の貸付けの対価とは別に駐車場使用料等を収受していないものが該当する。」と規定されている。

つまりこの通達の逆、分譲マンション・1棟物件等の駐車場で戸数未満の駐車場しかなく、かつ、駐車場料金を別途徴収している場合等は、駐車場部分は非課税とはならない=課税取引ということになる(ちなみに駐車場のみの賃貸は、青空駐車場等を除き、施設の利用に付随して土地が使用される場合として課税対象となる・消費税法基本通達6-1-5)。

この場合、最終消費者(駐車場の賃借人)に消費税を負担してもらうため、当然駐車場代金は値上げするべきということになる。
では、駐車場料金を値上げするにはどうすればよいか。

それには、まず賃借人に値上げする旨を通知する必要がある。家賃等の収納業務を管理会社に委託している場合は、管理会社に連絡する必要がある。気の利いた管理会社であれば、「10月分の駐車場料金から値上げしときますね」との回答があるだろうが、果たしてどうだろうか。ここはやはり大家さん側から管理会社に連絡すべきであろう。

それから、賃借人等への通知の時期であるが、当月分賃料を前月末までに受け取る契約であれば、9月中に行う必要がある。つまり、9月中に受け取る10月分賃料は、10%の消費税を含む金額で受け取る必要がある。

以上の内容について、実際には賃貸借契約書を確認したり、個別具体的な取り扱いについて、管理会社や顧問税理士に相談したりする必要があると思われる。消費増税は間もなくである。不動産投資家(大家さん)として、少なくとも不利益を被ることのないよう、準備はしておきたいものである。

健美家編集部

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