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海外不動産投資で節税ダメ、記録保管も要求…2020年度税制改正が決定

税金/税制改正 ニュース

健美家不動産投資ニュース

赤字でも国内所得との合算認めず
適用21年から、価格の値崩れも?

報道が先行する形で不動産投資家の注目が集まっていた、海外の中古不動産を利用した節税を封じる対策が2019年12月、政府・与党の20年度税制改正で確定した。

高額な海外の中古不動産への投資で生じる赤字を、日本国内の所得と合算して税負担を減らす「損益通算」を21年からできなくした。

海外不動産投資への関心は高く、セミナーも数多く開かれているが、今後、投資家は安易な節税策として投資するのではなく、市場の動きをしっかり見極め投資する王道≠ノ立ち返りたい。

海外の不動産を活用した節税が封じられる(写真はイメージ)
海外の不動産を活用した節税が封じられる(写真はイメージ)

税制改正では、納税者が海外に持つ中古建物から生まれる不動産所得の損失額について、償却に相当する部分の金額は、「生じなかったものとみなす」とした。適用されるのは21年の所得税からだ。

念頭にあるのは、過熱していた次のような節税方法だ。

つまり、米国や英国などで高い投資用の中古不動産を買い、家賃収入を上回る減価償却費を発生させて不動産所得を赤字にした上で、日本国内の給与所得などと合算(損益通算)し、所得を減らして節税するというもの。税制改正では、この損益通算をできなくした。

こうした節税がまかり通っていたのは、海外では不動産に占める建物の価格の割合が日本より大きく、減価償却費を多くして、赤字を出しやすいからだ。

日本では不動産に占める価格の割合は、基本的に建物よりも土地のほうが大きい。背景には、中古建物に対する海外の考え方との違いがあるようだ。

ある国土交通省OBは、「日本人は、自分が作った汚れには我慢できるが、他人の作った汚れには耐えられない。だから、中古の建物の価格は下がる。一方、米国などでは、中古建物はリノベーションやリフォームなどを通じてむしろ価値が上がると考えられている。価格は上がる傾向にある」と指摘する。

いずれにしろ、海外の不動産を使った節税に関しては近年、問題視する見方が強まっており、国税当局も放置できなくなった格好だ。適用される21年までに日本人の投資家による海外不動産の売却が相次ぎ、ひょっとしたら市場価格の値崩れにつながるかもしれない。

記録があれば追徴課税を軽く
フロー把握し税金逃れを防止

もう一つ、今回の税制改正で海外の不動産について注目すべきは、賃貸借の記録を保管するよう納税者に求めたことだ。海外にある銀行預金の入金や出金の記録も保管を求めている。記録があれば、かりに申告漏れがあった場合でも、追加で加算する追徴課税を軽くするという。

国税当局は資金の流れの透明性を高めたい考えだ
国税当局は資金の流れの透明性を高めたい考えだ

対象となるのは、海外に合計で5000万円超の資産を持つ人だ。記録の保管は「義務」ではないが、もしも税務調査で記録を提出できなければ、より厳しい調査を受け、高い金額の追徴課税を払わされることになる。取引の実態をより透明にし、税金逃れを防ぐのが狙いだ。

国税当局はこれまで、やはり合計5000万円超の資産を持つ人に対し、1年に1回、保有残高の情報を申告するよう求めていた。

しかし、「ストック」だけ把握しても、お金の流れの実態(「フロー」)をつかめなければ正しく課税ができない。実際、正確に申告していなかった投資家も少なからずいたとみられる。そこで国税当局は税制改正を行い、フロー把握の強化に乗り出した、というわけだ。

不動産投資家は王道≠ノ立ち返ろう
メリット、デメリットの見極めを

では、国税当局が監視≠フ目を強める中、不動産投資家はどう対応すればいいのだろうか。人口が増え続け、経済の成長率が高く、大きな利益を狙える海外不動産に魅力を感じている投資家は多いことだろう。

しかし、これまで説明したような税制改正が行われたからには、やはり「節税」目的でなく、家賃収入による「インカムゲイン」や、不動産の売却による「キャピタルゲイン」を狙う、不動産投資の王道≠ノ戻るべきだろう。その点、賃貸需要や市場の動向をしっかり分析して臨む、日本国内での不動産投資に求められる姿勢と変わらない。

ただ、海外の不動産は日本の不動産より情報を得るのが難しかったり、法律や税制、商習慣が大きく違っていたりする。新興国では政変が起こって投資環境が激変してしまうといったリスクも少なくない。メリット、デメリットをしっかり見極めながら、投資戦略を練り直していきたい。

取材・文 小田切隆

【プロフィール】 経済ジャーナリスト。長年、政府機関や中央省庁、民間企業など、幅広い分野で取材に携わる。ニュースサイト「マネー現代」(講談社)、経済誌「月刊経理ウーマン」(研修出版)「近代セールス」(近代セールス社)などで記事を執筆・連載。

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