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3棟目建築(69)竣工まで残り1カ月!

ヨッシーさん_ブログ画像

01/16 02:14 更新

概要
建築中の「3棟目アパート」に関してブログを書くのも1カ月近く空いてしまいましたが、気がつけば竣工まであと1カ月となりました。 「3棟目アパート」建築状況
まずは「3棟目アパート」の建築状況の推移の写真を載せてみます。
2019年12月4日
2019年12月20日
2019年12月28日
2020年1月12日
うーん。。。最新の状況だと一部外壁が貼られてきていますが建築の進捗が大きく進んでいるようには見えないんですよね。

あと1カ月で本当に引き渡しまで持って行けるのか心配であります。
建築会社には3月1日から賃貸借契約が開始になるので絶対に遅延は許されないと散々釘を刺しているので大丈夫だとは思いますが・・・。
先日建築会社から引き渡しを2月8日から2月18日に変更の打診があり、それについては応じましたが2月18日は絶対に厳守するとの事だったのでそこは信じるしかないですね。 3棟目建築(67)一括借り上げに関する交渉内容概要建築中の「3棟目アパート」について2週間ぶりに記載します。あと2カ月で引き渡し予定ですので「3棟目アパート」に関するブログを書くのもあと数回な気がします。黒船ではなく泥船だった模様3月にサービスを開始した、敷金・礼金...yossy.blog2019.12.18
外壁は基本的にはホワイトとネイビーの2カラーですが一部は下記のようなアクセントを入れた色にしており実際に貼ってみたら中々オシャレで妻からも好評でした。
賃貸借契約状況
先日ブログに書いた通り、物件の賃貸借については一括で社宅として借り上げてくれることが決まっています。 3棟目建築(68)一括借り上げの契約が決定!概要建築中の「3棟目アパート」ですが、近隣の某法人が社宅として12部屋一括で借り上げてもらうことが決まりましたので契約条件、契約のメリット、契約後の収支などを記載しました。ホテル不足は発生しない?「健美家から一部抜粋」東...yossy.blog2019.12.21
現在は賃貸借契約を締結する覚書を交わしている状況で正式な賃貸借契約は今月の25日前後を予定しており特に問題は発生していません。
昨日、仲介業者が借主の承諾なく仲介手数料を0.5カ月を超えて受け取ったのは違法という判決が確定したばかりなので、今後どういった流れになるかわかりませんが貸主側からADを更に払わなければならない流れになるかもしれないので、長期に渡って一括借り上げしてもらえるのは非常に追い風になります。 外構工事
今回の工事で唯一不確定要素が強いのが外溝工事です。
外溝工事は下記ブログを書いた時点では費用を抑えようと分離発注しようと思っていて、知り合いの投資家さんが依頼した土間コン業者に私も依頼しようと思っていたのですが、投資家さんの土間コンクリートを夫婦で見に行ったところ正直仕上がりがイマイチで、投資家さん自身からも「この業者に頼むのはおススメできない」と言われてしまいました。 3棟目建築(65)上棟後の打ち合わせ概要先日、建築中の「3棟目アパート」が無事に上棟したので打ち合わせを行ってきました。併せて建築以外の状況も含めて記載します。剣道六段審査火曜日に妻が剣道六段審査を受けてきたので応援に行ってきました。8月にも審査を...yossy.blog2019.11.29
私自身も外溝工事を外部に依頼すると基本的に外構工事は引き渡し後に行わざるを得ず、3月からの賃貸借契約開始に間に合わない可能性が高いので建築会社に2月18日の引き渡しまでに終えることを条件でお願いしています。
ただその費用の見積もりが未だに上がってこないのであまりにも高額な費用を吹っ掛けられたら振り出しに戻って土間コン業者を私のほうで探さないといけないです。
この建築業者は請負契約するまでの金額は安価だと思うのですが、その後の追加工事やオプション工事を依頼すると非常に高額な金額を請求される傾向にあって、外構工事でもかなり吹っ掛けられそうな気がしています・・・。 エアコン工事
エアコン工事も分離発注することになっています。
下記のような経緯があって請負契約当日にエアコンが請負金額に含まれていないことが発覚して一度請負契約をキャンセルしたことがあります。 3棟目建築(21)建築業者と請負契約キャンセル概要「3棟目アパート」の建築業者ですが金額について中々折り合いがつかず請負契約の場でキャンセルとなりました。請負金額に関する経緯建築業者(A社)と請負金額に関する経緯は下記となります。1月11日 概算見積受領年明けにA社...yossy.blog2019.03.09
その際に建築業者にエアコン設置までお願いするとプラス120万円といわれてしまいました。
私のほうでもエアコン業者に設置費用の見積もりを取ったのですが中々満足する金額が上がってこず、結局知り合いの投資家さんに紹介頂いたエアコン業者に依頼することにしました。
費用は90万円強だったので建築業者に依頼するよりは安いのですがもう少し安くできなかったのかな〜という思いもあります。 二重サッシ発注状況
今回のアパートは3方向角地という立地なのでアパート周辺を道路に囲まれています。
さらにバルコニーもないので部屋の目の前が道路で結構車の通行も多いです。
従ってある程度車の騒音や通行人からの視線が気になると思っているので1階の全部屋と2階と3階の車の往来が激しい道路の部屋について二重サッシを付けます。 LIXIL | 窓まわり | インプラスウッド/インプラスwww.lixil.co.jp
二重サッシを業者に発注するためには部屋に窓枠を設置しないと取り付けるサッシの採寸ができないのですが、工期の遅延から窓枠が設置されて採寸が可能となるのが1月25日頃と言われています。
そこから私が現地へ行って採寸してサッシの発注をしてから出来上がるまでおそらく3週間はかかります(受注生産のため)。
そうなると二重サッシの取り付けが2月18日の引き渡しに間に合わない可能性があります。
ちなみにサッシの取り付けは私でもできるのですが建築業者がやってくれるとの事で今回はお任せしちゃいます。
サッシが現地に届くのが竣工後になった場合でも取り付けると言っているのでこちらについてはあまり心配してないです。 インターネット導入工事
インターネット導入工事は私のほうで必要な機器は全て購入しており、あとは専門業者にLANケーブルを各部屋に敷く工事や機器の設定などをお願いするだけです。
インターネットプロバイダーの契約もしないといけないのですがそちらについてはまだ対応していませんが、プロバイダー契約しても実際に開通工事に来てくれるまで数週間〜数カ月かかるのでそろそろプロバイダーを決めないといけないです。 アンテナ工事
先月初旬にアンテナ受信調査に来て頂いた業者にアンテナ工事をお願いします。 3棟目建築(66)テレビアンテナ&サイクルラックの検討概要「3棟目アパート」ですが施主側で検討したり動くべき内容が多くなってきて中々忙しくなってきました。「3棟目アパート」建築状況まず昨日現地を見てきた最新の建築状況です。先月下旬に見てきたときと違ってもう窓が入っていました...yossy.blog2019.12.05
ポイントとしては地デジ放送の受信は当然ですが、無料のBS放送や新4k8k放送も受信できるようにすることです。
アンテナ業者側として新4k8k放送に対応したアンテナとブースターの設置はお願いしており、建築業者側には対応した分配器と各部屋のテレビ端子の設置をお願いしています。

こちらも分離発注しているリスクとしてアンテナ業者と建築業者の認識齟齬があって竣工してみたら新4k8k放送が映らなかったということでは困りますので両社の担当者間で打ち合わせをしてくださいと依頼しています。 電子錠取付
電子錠については私のほうで取り付ける予定なので現在購入手続きを進めています。
普通に買うと安くても1台35000円くらいするのですが、色々探して何とか1台3万円弱で入手するめどがつきました。
年末に「1棟目アパート」に設置していた電子錠が故障したのですが、同じ機種は廃盤になっていてどこにも売っておらず、メーカーに修理依頼をしたのですが「後継機種を買ってください」とつれない対応だったので、今回12台購入するついでに1棟目アパートの故障分も含めて13台購入しようと思います。 2019年の目標を振り返って2019年の総括今年も本日で終わりですので年初に掲げた目標を振り返っていきたいです。電子錠故障まずは年末に起きたトラブルを記載しておきます。前回ブログに記載した「1棟目アパート」の少し問題ある入居者から電話がかかってきま...yossy.blog2019.12.31 その他、施主支給品
上記以外の施主支給品として「宅配ボックス」や洗面台の「ミラーキャビネット」や各部屋の「シーリングライト」や「姿見(鏡)」などを購入して建築業者にどんどん送っています。
ちなみに玄関に「ハンガーフック」も付ける予定でまだ購入してないのですが、過去に建築したアパートに設置した「ハンガーフック」だと妻は「1棟目アパート」のものが良いそうです。
「1棟目アパート」

「2棟目アパート」

新たに見つけた製品

私としては一番下のやつが鍵などの小物も入れられるのでいいかな〜って気もするのですが奥行がある分だけ家具などの搬入の妨げになるかもしれません。 火災保険検討
金融機関から紹介された大手保険会社4社からの見積もりを出して頂きました。
別途、昔から付き合いのある保険代理店からも見積もりを出して頂きました。
建物評価額は同じで期間は10年で補償内容も大差ありません。
(水災などのオプションはあり) A社 35.9万円 金融機関から紹介 B社 38万円 金融機関から紹介 C社 38.6万円 金融機関から紹介 D社 39.3万円 金融機関から紹介 E社 32.1万円 保険代理店の見積もり
価格だけみれば保険代理店から出してもらったE社が一番いいんですけどE社は大手保険会社ではありません。
さらに金融機関からの紹介を無下にするわけにもいかずどうしようかなって感じです。
金融機関担当者に上記を正直に伝えたところ21日に金融機関が紹介した保険代理店にもう少し費用面で頑張ってもらうようプレゼンするので金融機関に来てくれと言われたのでとりあえず行ってきます。 アパート名決定
アパート名について「借主側に決めてもらってもいいですよ?」と提案したのですが特に拘りがなかったので結局こっちで決めることになりました。 3棟目建築(68)一括借り上げの契約が決定!概要建築中の「3棟目アパート」ですが、近隣の某法人が社宅として12部屋一括で借り上げてもらうことが決まりましたので契約条件、契約のメリット、契約後の収支などを記載しました。ホテル不足は発生しない?「健美家から一部抜粋」東...yossy.blog2019.12.21
結局、○○○+□□□というオーソドックスな名称にしました。
○○○:「1棟目アパート」「2棟目アパート」と同じ接頭語
□□□:最寄駅名
アパート名が決まったのでとりあえず区役所へ決定の連絡をして、今後は館銘板の作成を行います。
(といっても「1棟目アパート」「2棟目アパート」と同じものですが) オートロックの懸念事項
設置予定のオートロックですが、ICカードなどで開錠することを目指していたのですが費用の関係で断念しました。
従って建築業者が標準で入れるシステムになりますが懸念事項が発生しています。 建築業者
門扉の鍵と集合玄関機の鍵は異なります
集合玄関機と門扉にはそれぞれシリンダーがあり、各部屋の鍵では門扉を直接開けることができないとの事でした。

通常は各部屋の鍵を集合玄関機のシリンダーに刺せば、電気的に開錠されるので門扉の鍵を使うことはありません。
各部屋の鍵と集合玄関機とは連動しているので、各部屋の鍵で集合玄関機を開錠することはできますが、門扉とは連動していないので門扉を直接開錠することはできないとの事でした。
要するにこんな感じです。

これだと少し問題があって、停電やオートロックシステムが故障した際に入居者は誰も部屋に入れなくなります。
「1棟目アパート」も上記のように各部屋の鍵と門扉とは連動していないので、過去に大雨が降ってオートロックが故障した際に入居者が建物内に入れなかったことがあります。
仮にオートロックが故障した場合でも各部屋の鍵と門扉を連動していれば門扉の鍵を物理的に開けることで入室することができます。
ですが建築業者の女性に上記を何度も説明しているのですが話が全然進みません。 ヨッシー
御社のシステムだとオートロックが故障した際に誰も部屋に入れなくなりますので集合玄関機と門扉のシリンダーを同じにしてください。そうすれば各部屋の鍵で門扉を直接開けることができますので。
各部屋の鍵と門扉を連動させる場合は全ての部屋のシリンダーを交換する必要があって費用がかなりかかります。 ヨッシー
え?どうしてですか?
門扉のシリンダーを集合玄関機と同じものにすれば当然各部屋の鍵で門扉も開けられるはずですが。
それがダメなんですよ。
私もそう思ったのですが電気屋さんに聞いたらできないと言われたので。
ヨッシー
じゃあ私が電気屋に直接説明するので電気屋さんの連絡先を教えて頂けますか?
すいませんが電気屋さんとの連絡は私を通してください。
(うーん・・・それだと話が進まないな。。)
下記のように門扉と集合玄関機のシリンダーを同じにすれば各部屋の鍵で門扉も開けられるはずなのになぜできないと言い張るのか理解ができません。

実際私が建てた「2棟目アパート」では下記の通り門扉と集合玄関機が同じシリンダーになっているので各部屋の鍵で門扉も集合玄関機も開けられます。 https://yossy.blog/wp-content/uploads/2020/01/20200116.mp4
埒が明かないので別の担当者にも上記について訴えてみました。 ヨッシー
かくかくしかじかで門扉と集合玄関機を同じシリンダーにすれば各部屋の鍵で門扉も開けられますよね? 建築業者
何故開けられないと言っているのか本人に確認しますが、確かに開けられない理由はありませんね。

といった感じで中々建築業者とコミュニケーションがうまく取れず話がスムーズに進みません。そうこうしてるうちに時間的制約もあって各部屋の鍵と門扉が連動できないまま引き渡しされそうな気がして心配です。 まとめ
というわけで竣工まで残り1カ月となった現在の状況について記載しました。
竣工までは「3棟目アパート」の状況は少なくとも週1回くらいは書きたいなと思っているのですが既存物件の原状回復などで忙しいので書けなかったらすいません。
健美家不動産投資ブログ

プロフィール

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専業大家 男性 事業的規模

東京都

ブログタイトル

不動産賃貸業と主夫で経済的自由を獲得

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