J-REITの分配金でFIRE生活★5月決算は平和不動産リート投資法人と大和証券オフィス投資法人に注目！

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT（ジェイリート）で分配金を毎月もらおう！というシリーズ。

J-REITの分配金は、株式投資の「配当金」と同じ意味。しかし、J-REITの分配金利回りは3～5％と、株式投資よりも高配当なものが多い。

5月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の8月に分配金がもらえる。そして、J-REITは年2回分配金があるので、11月の決算後にも分配金がもらえる。

5月決算のJ-REITは8銘柄！
注目は平和不動産リート投資法人と大和証券オフィス投資法人

5月決算期の銘柄は次の8銘柄だ。

ユナイテッド・アーバン投資法人
平和不動産リート投資法人
大和証券オフィス投資法人
阪急阪神リート投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人
日本プロロジスリート投資法人
日本ホテル＆レジデンシャル投資法人
SOSiLA物流リート投資法人

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2024年4月30日終値現在。

注目の2銘柄は以下だ。
平和不動産リート投資法人
大和証券オフィス投資法人

連続増配を続ける平和不動産リート
新・中期目標では分配金3,800円へ

平和不動産リート投資法人は、オフィスとレジデンスを保有する複合型J-REITだ。

スポンサーは東証プライム市場の平和不動産株式会社。東京や大阪、名古屋、福岡の各証券取引所のビルを保有し、全国でビル賃貸事業を展開している。本社のある日本橋兜町（東京都）等で再開発事業も行っている。

平和不動産リート投資法人は2005年に上場した後、2010年にジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併。その際に「負ののれん」が発生した。以来、同リートはそれを上手く利用している。

ポートフォリオは東京都区部が中心。中規模なオフィスと、シングルやコンパクトタイプのレジデンスに投資している。

2023年11月30日現在では、オフィス51.18％、レジデンス48.82％。地域別では、都心5区34.66％、東京23区26.89％、首都圏11.77％、その他26.68％。

規模別では、3,000平米未満が38.42％、3,000平米以上5,000平米未満が29.19％、5,000平米以上10,000平米未満が27.39％、10,000平米以上が5.00％と、中規模のオフィスやレジデンスが多いことが分かる。

同リートは2021年夏に発表した中期目標「NEXT VISION」で、「分配金3,300円を目指す」としていた。しかし、早くも2年後の2023年11月期に達成した。

そのため、今年1月に新たな中期目標「NEXT VISIONⅡ」を発表。「分配金3,800円、資産規模3,000億円、賃料収入年率＋1％、ROI 10％、格付けAA、2030年までにGHG削減90％、再生可能エネルギー由来の電力導入割合100％」を目指す。

J-REITの場合、株式会社と違って、中期計画を発表する銘柄はそもそも少ない。東証改革の関係で、PBR1倍割れの東証プライム上場している企業などは、中期計画を発表する際に、株主還元の強化などを謳っているケースが多いように思う。

平和不動産リート投資法人の場合は、中期計画を発表するだけでなく、前回の「NEXT VISION」を早々に達成するなど、達成度も高い。目標に至るまでの具体的な道筋を、しっかり練っているからだろう。

第44期（2023年11月期）の決算説明資料や最近のリリースを見てみよう。

同リートは前期（第44期）まで、16期連続で増配している。当期（第45期）と翌期（第46期）の予想分配金も、引き続き増配予定だ。

2023年に公募増資を行い、6月に「北浜一丁目平和ビル」「平和不動産北浜ビル」（2棟とも大阪市）を取得。同8月にはオフィスビル「プライムタワー横浜」（横浜市）を取得。

その後、「HF八丁堀レジデンスⅢ」（東京都中央区）、「HF阿波座レジデンス」「HF中之島レジデンス」（2棟とも大阪市）を売却した。

2024年に入り、「HF北千住レジデンス」（東京都足立区）、オフィスビル「進和江坂ビル」（大阪府吹田市）を取得した。

そして3月に「HFレジデンス曳舟」（東京都墨田区）を取得し、オフィスビル「HF日本橋浜町ビルディング」（東京都中央区）を4月と6月の2回に分けて売却する。

同リートは積極的に資産入れ替えを行うことで、物件の含み益を現実化して、株主（投資主）への還元をしている。

また、同リートが保有する中規模オフィスビルの場合、潜在的な中小テナントは大企業に比べ、数多く存在する。立地もメインが東京都区部内なので、事業所数も従業員数も多い。

前期（第44期）の期中平均稼働率は、オフィス98.5％、レジデンス97.1％と高稼働を保っている。賃料に関しても、バリューアップ工事等も功を奏して、増額改定できている。

平和不動産リート投資法人
予想分配金：第45期（2024年5月期）3,340 円、 第46期（2024年11月期）3,360 円
保有物件数：127
取得価格合計：230,982 百万円（2024年4月12日現在）

東京5区のオフィスに重点投資する大和証券オフィス
6月から投資口を2分割するので、価格が上昇するかも？!

大和証券オフィス投資法人はオフィス特化型リートだ。

スポンサーは、東証プライム市場上場の大和証券グループ本社。

同リートは、2005年にDAオフィス投資法人の名称で上場。しかし、2009年にスポンサー変更となり、商号も翌年「大和証券オフィス投資法人」に変更した。

投資方針の地域別では、
① 最重点投資エリアは「東京主要5区」（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
② 重点エリアは「首都圏」（東京主要5区を除いた東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）
③ その他、「地方主要都市」（大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市）

実際のポートフォリオを見ると、80.8％が①東京主要5区だ。②首都圏で17.2％、地方主要都市は2.0％。

また、保有するオフィスビルは、延床面積が2,000㎡以上30,000㎡未満の中規模のオフィスビル（円グラフのBクラスビル）に注力している。

そして、東京エリアに保有ビルが固まっているメリットを活かし、地域毎に群管理することで運営管理コストを低く押さえている。

同リートは今年3月に「S-GATE FIT日本橋馬喰町」を、株式会社サンケイビルと三菱商事都市開発株式会社から取得した。

購入する事は1年前から公表しており、隣の「Daiwa日本橋馬喰町ビル」を保有しているため、経験に基づいたリーシング活動を早期に開始。予約契約や申込ベースでの稼働率は100.0％で、想定以上の賃料単価で成約したフロアーも複数あるようだ。

また、今年6月竣工・引渡予定の「Daiwa秋葉原ビル」は、予約契約で17.0％の稼働率だ（2024年1月22日現在の「2023年11月期(第36期)決算説明資料」より）。

同リートのスポンサーはデベロッパーではなく金融系なため、物件の購入ルートは外部からになる。しかし、同リートは自らオフィスビルを建てる事も行っている。

一般的にJ-REITは既存物件を取得する事が多いので、同リートの試みは稀なケースだ。

ポートフォリオの入替えにより、平均築年数が3.8年若くなっている。

また、金融系のスポンサーなので、財務も堅実だ。取得価格ベースの資産規模は4,688億円と大きく、稼働率も安定している。

格付けも高く、JCRから「AA（安定的）」、R&Iから「AA-（安定的）」を取得している。（2024年3月時点）。

なお同リートは今年1月に、投資口の分割を発表した。6月1日から、投資口1口を2口に分割する。最近の株価（投資口価格）が60万円前後なので、単純計算すると、分割後は30万円前後になるだろう。

しかし、1口当たりの株価（投資口価格）が買いやすい金額になると、分割後は価格がもっと上がり、利回りが落ちる可能性がある。そういう意味では、分割前の決算月である5月に買うのが得策かもしれない。

大和証券オフィス投資法人
予想分配金：2024年5月期13,700円、
2024年11月期6,850円（投資口1口につき2口の割合で投資口分割を予定しているため）
保有物件数：59件
取得価格合計：468,886百万円（2024年3月29日現在）

5月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である5月29日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。