築古で駅から遠い物件でもコンセプト次第で人気になる時代である。JR京浜東北線、東京メトロ南北線、都電荒川線の３路線が利用できる王子駅から歩いて15分。以前は商店街だったという通りの角に食べる賃貸住宅・ミカワヤビルもそうした例のひとつ。
コンセプトは「食べる賃貸住宅」。一体、なんだろうと思うようなインパクトのあるコンセプト通り、室内もこれまでにないような驚きに満ちている。
築48年、元商店街の角のビルをこれからどうするか
ミカワヤビルは現在管理、運営を担う高須弘絵さんの祖父母の時代に建てられた、１階に文具などを扱う店を経営していたビル。2階はワンフロア１戸、３階と4階は1フロア2戸の賃貸住宅として使われてきており、30年ほど前には1階も賃貸住宅になった。
3年ほど前にその管理を引き継いだ高須さんの最初の仕事は水回りその他の設備の劣化への対応。その時点では入居者もおり、設備への苦情が出ていたのだ。
半年ほどかけて水回り、外壁などを改修したものの、そのままで良いのかと考えた。築48年、言われるままに改修をするだけでは将来的には選ばれなく可能性もある。
立地としては東十条駅からも徒歩15分、南北線の王子神谷駅からで徒歩9分と3駅利用できるものの、どこからもそれなりの距離。それらの駅近くには新しくマンションも増えており、商業施設もあるが、近隣は静かな住宅街だ。
将来を模索する中でヒントになったのは高須さんの母が料理好きで、いつか店をやりたいと考えていたということ。
1階を飲食店にしたらという発想が出てきたのである。1階を飲食店にして、上階にもそれを加味した付加価値のある物件として打ち出せないかと考えたのである。
食をコンセプトにフルリノベーションを実施
そこで出会ったのがスタジオ伝伝の藤沢百合さん。近年、若い人達の生活、働き方の変化に合わせて小商いのできる賃貸住宅が注目を集めているが、そうした住宅の先駆ともいえる築古アパートの職住一体型賃貸集合住宅へのリノベーション、欅の音terraceを手掛けた人である。
欅の音terraceは業種を問わない小商い、副業の展示などが行える住まいになっているが、ミカワヤビルではテーマを食に絞った。
それが「食べる賃貸住宅」という誰もが聞いたことのない、印象的なコンセプトである。食に関心の強い人たちが暮らしたくなるような住まい、食で地域に関わりたい、何かしたいという人を後押しするような住宅をイメージすれば良いだろう。
リノベーションは2024年2月に完成した。設計は欅の音terraceと同じつばめ舎建築設計事務所。「食べる賃貸住宅」というコンセプトにふさわしく、各戸、一番良い場所にキッチンがあり、しかも、全戸異なる間取りというこだわりぶりである。
このこだわりの一方で住戸内を見ていただければ分かる通り、合板を剥き出しのままにしてDIY可にするなどコストを抑えられる部分はきちんと抑えられており、めりはりのある改装という印象である。
日曜営業不可でも希望者多数の１階店舗
簡単に各戸を紹介していこう。
１階は通り側に店舗があり、その裏に住宅があるという住居兼店舗。通りに面して全面がガラスの引き戸になっており、全部を開放すると街と一体になるような作り。遠くからも見える視認性の高い場所で、立ち寄りやすい開放的な空間になっている。キッチン内の設備類はあらかじめある程度用意されており、比較的少ない資本でもスタートできるようになっている。
日曜日は上階に住む入居者などが使えるようにということで日曜日は営業不可という条件ながら、すでに何件もの問い合わせがあるという。
周辺に気軽に立ち寄れるような飲食店が少ないエリアのため、地元の人達からも期待されているのではないだろうか。かつては道路を歩く人の数をカウントして飲食店の出店を考えたりしたものだが、時代は変わったものである。
約21畳のリビングの中央に巨大なキッチンのある２階
2階は1フロア1戸、70㎡近い住戸となっており、玄関を入ると正面にリビングに繋がる廊下があり、左右に2室。約21畳大のリビングの中心には大きなキッチンが用意されており、作業するスペースもたっぷり。
料理教室として使うのはもちろん、作業スペースをデスク代わりに仕事をする、子どもの勉強スペースにすることも。
リビング内、DENとしている部屋内に配管があるので菓子製造許可が取れるようにも考えられている。教室、小商いに、自宅で仕事をする人にと対象となる人はかなり広範である。
窓辺に大きなキッチンが各戸の共通項
3階、4階は変形な三角形の部屋と細長い部屋の2室がそれぞれにある。
どの階でも南側の窓辺に近い場所にキッチンが配されており、3階の変形三角形の部屋のキッチンはコの字型。バーや小料理屋のようでもあり、友達を呼んで手料理を振る舞うことが好きな人なら大喜びする間取りだろう。
3階のもう一室は細長い室内の中央に延びる長いカウンターキッチンが印象的。寝室はキッチンを回り込んだ奥にあり、隠れ家のよう。どの住戸もキッチンに比べると個室はコンパクトに作られており、収納もそれほど多くはないが、合板が使用された壁部分はDIY可なので収納は自分で増やせる。
また、廊下のように見える部分も幅があり、壁際にカウンターが用意されているなど工夫されているので使い方次第ではいかようにもなる。特に自宅で仕事をすることもある人には使いやすそうだ。
こんなにキッチンメインで良いのかと思う人もいるだろうが、内覧に訪れた人のうちにはキッチンに住みたいとまで言う人もいたそうで、住まいに求めるものが大きく変化していることが分かる。
続いて4階だが、こちらの変形三角形の部屋はすでに入居済。窓際の街を見下ろす場所に広いキッチンがあり、この部屋を選んだ背の高い入居者さんは広いキッチンでの料理を楽しんでいるそうだ。
4階のもう一部屋も窓辺に変形L字型のキッチンがあり、窓の外を眺めながら料理ができる。この物件のサッシは元々は上下ともすりガラスで外が見えない仕様だったが、リノベーションで上部を透明に変えた。
それだけで部屋は明るくなり、外の風景が見えることで開放的になった。街路樹の緑が見える部屋もあれば、この部屋のように新幹線が見える部屋もあり、それもひとつ、売りになっているのではないかと思う。
屋上は共有の空間として入居者に開放
賃貸部分は４階までだが、ミカワヤビルにはもうひとつ、魅力的な空間がある。それが屋上。これまでは使われてこなかったスペースだが、改装を機に入居者が使えるようにしたそうで、行ってみるとアウトドア用にチェアが置かれ、プランタも。
今後、ハーブなどを植えて階下の入居者などが使えるようにしていく予定だそう。周囲にはあまり高い建物がなく、視線を気にする必要がないのがうれしいスペースだ。
取材で高須さん、藤沢さん、高須さんのパートナーの和田さんの話を伺ったのだが、印象的だったのは賃貸住宅の経営では一般に入居者がどう感じるかが優先されるが、それに加えてオーナーも楽しんで運営、管理に当たれるようにすることが大事なのではないかという藤沢さんの言葉。そのほうが運営、管理しやすく、コミュニケーションもとりやすい、コンセプトがぶれなければ建物も大事にされ、長持ちするというのである。
ミカワヤビルの場合、高須さん本人も料理好きとのことで、食がコンセプトであれば入居者とも共通の話題があり、コミュニケーションも取りやすいだろう。賃貸経営には波風があるものではあるが、その時に自分が好き、興味が持てる分野であれば乗り越えていきやすいのではないか。
今後、差別化、競争力のために差別化を考えているのであれば、オーナーに無理のあるコンセプトより、自然に思えるもので勝負をかけたほうが良いかもしれない。楽しそうに今後の計画を語る高須さん、和田さんの姿からそんなことを思った。
