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誰も教えてくれないお金の残し方(第1話)

不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん

2020/7/2 掲載


■まずは、自己紹介から


【火の玉】
それでは始めます。本日のゲストは、川村龍平さんです。

【川村さん】
こんにちは。

【火の玉】
今日はよろしくお願いします。

【川村さん】
よろしくお願いします。



【火の玉】
ではまず簡単に自己紹介お願いしてもいいですかね。お名前は川村龍平さんということで、先ほどしました。

専業大家さんなんですけど、どんな感じで不動産を進めてらっしゃるというか、今どれぐらい持ってらっしゃるとか、簡単に説明お願いできますか。

【川村さん】
私全国で、去年も1か月に1回ぐらい大きなセミナーをやってるんですけど、そこで私のプロフィールしょっちゅう喋ってるんですけど、こういう感じでいろんなとこでいろんなセミナーやってるんですね。そこの自己紹介部分参考までに読み上げますので、お願いします。

もともと私は不動産は大嫌いだったんですね。もともとなにをやってた人間かというと、大学出て普通に、そのとき第一勧業銀行、今のみずほ銀行に入行して、ずっと初め融資業務をやりまして、その後は本店のリーディングルームに転勤なりまして、そこで機関投資家向けに、債券の売買スワップオプション、金融のハイテク的なところ、それ全部業務としてやっておりました。

そういうところなので、まあ不動産というとなんかうさん臭くて、なんか危ないものなんだなみたいにすごい感じてました。ところが、30歳過ぎて、大体その当時のトップ銀行、トップの都市銀行ですと、大体30ぐらいで年収1000万ぐらいになってくるんです。

■意外にも最初の購入はワンルームマンション!

そうすると、いろんなとこの不動産会社から、電話がばんばんかかってきて、なんの電話かって言うと、不動産買いませんかとか、ワンルームマンション買いませんかみたいな、それをもう3年ぐらい全部断ってました。ガチャ切りみたいな感じで。それでもかかってくるんですよ。

なんか大学の名簿だったり、銀行の名簿とか。そんなのが出回ってて、銀行とか自宅にどんどんかかってくる。で、断り切れなくなって、1998年かな、中野にワンルームマンション初めて買ったのが、私の不動産投資の出会いだったんです。

で、当然ワンルームマンションですから、利回りも低いですよね。だから当初6.5%ぐらいですかね、表面利回りで。まあ私もそういう時代があった。


【火の玉】
なるほど。それはどういう決め手で買われたんですか?

【川村さん】
要は、もう根負けしたのが一つと、

【火の玉】 
川村さんでも根負けすることがあるんですね。

【川村さん】
いやもう、3年間にわたって延々と、

【火の玉】
粘れば変わるか。

【川村さん】
それと、税金が減るっていうのが分かったので、税金対策2番目が。税金が、そのときそれで税金がどういうふうになってるかって構造も調べたんです。調べるのが好きなんで。

要するに日本の税金って、所得税があって、地方税があるわけです。で、累進課税になってて。だから、表の金額から経費を引いて、給与所得控除引いて、課税所得あげて、それに対してなんです。

それに対して、不動産の負の部分を買うってことは、不動産の課税所得自体がマイナスですから、それ要するにサラリーマンのプラスの部分からマイナスの部分を引いて、損益通算をやるんです。

損益通算をすることによって、本体のサラリーマンの所得税と、6月以降にかかる地方税がぐんと下がるんです。それがすごく嬉しかったですね。
不動産というのはそういうものなんだと思ってた。

それ自体は問題ない。全然儲からない。要するにマイナスですから、お客さんからもらう賃料が、ローンの返済プラス固定資産税とか、もろもろの管理料とかに消えていく。要するに±0を何年かやってたんです。

【火の玉】
なるほど。まさかワンルームマンションからスタートしていたっていうのは、私けっこうお付き合い長いと思ってたんですけど、初めて聞きましたね。

そしたらね、自己紹介の中でなんですけど、けっこう詳しく話てくださいましたので、本来3番目に不動産投資を始めたきっかけ、どうして始めたんですかっていう質問をしようと思ってたんですけど、せっかく今不動産の話をしていただいてるので、ちょっと続けてワンルームから、どうやって一棟ものへ?。

【川村さん】
セミナーで話してるのと同じように話しますと、そこで要するに、これはワンルームマンションっていうのは、それだけでは儲からないなっていうの気づいたんです。

全く儲からないなと、要するに不動産収入から必要経費を引いて、課税所得の原則、利回り6%から7%ぐらいだと全然キャッシュが残らないなというのに気づいたんです。

■ワンルームマンションではキャッシュが残らない?!

まあだからそれをやってても、要するに税金は得するかもしんないけど、それ以上になんないなと思ったんで、結局考えを改めたんです。

それから、買って数年ぐらい経ってから、35歳の頃から、昼間銀行員はすごいハードなんです。土日以外は朝の7時ぐらいに会社に入るんですよリーディングルーム。

大手町とか丸の内に。

要は本当儲からないのでこれはダメだなと思って、それから第1勧業銀行の名刺と、ある程度入ってる通帳ですか。通帳の現物持って、不動産をなにも分からないのにぐるぐる回りだした。

【火の玉】
もう自分から。

【川村さん】
1990年代ですかね。だから97年とか8年とか、99年とか、2000年とか。

【火の玉】
そしたら、最初不動産に関して、あまりいい感じを持ってなかったっていうお話だったんですけど、1件目のは利回りは低いけど、やってみて不動産っていいなっていうことは感じられたんですか?

【川村さん】
いや、あまり感じなかった。全然これじゃあアウト。

【火の玉】
なるほどね、ワンルームだからダメってことですかね。

【川村さん】
新築系の、今の5%から7%ぐらいのやつっていうのは、1棟ものでも、今新築で7%から6%が出回ってますけど、皆さんね全然これキャッシュフロー出ないですから。

【火の玉】

ほう。

【川村さん】
ということで、ぐるぐる回って、本当に回りました、町の不動産屋さん。大手もちょっと回ったんですけど、町の不動産屋さんいいですよね。そうすると、おじさんとかがポッと出の物件紹介してくれたり、荻窪の不動産屋なんかも、探してるって資料課して、ちょこちょこ電話くれるような仲になった。そういうのが何社か出てくると、そっから入りだすんです。

【火の玉】 
回られたってことですけど、ご自宅を基本に周囲何キロとか、そういうふうに範囲を決めて近くで探したんですか?

【川村さん】 
基本私は東京23区で考えてまして、自宅が荻窪なので、そこから1時間だとまあ行っても神奈川県で川崎市。

【火の玉】 
なるほど、自宅から1時間圏内ね。

【川村さん】
川崎駅とか、そういうところ。横浜ちょっとアウト。で、埼玉県はちょっとNGだったんで、これ言うとちょっと(笑)。

【火の玉】 
でもまあ遠いですよね距離的にもね、ここからだと。

【川村さん】 
そう!遠いから。東京23区プラスアルファーのところ。それいつもセミナーで言ってるんですけど、そこを中心に物件がないかないかって、ぐるぐる何年間か回りました。

それで、3年ぐらい経ったある日、ようやく私今の旗艦物件でも三宿の物件、三宿の交差点にあるんですけど、大体渋谷からあるいて20分ちょっと、それから池尻大橋から歩いて5,6分のところにビルを持ったんですけど、それを買うまで3年ぐらいかかりました。



【火の玉】 
これが2軒目?

【川村さん】 
いや、それが正確に言うと、4軒目なんですけど、その間にちょっとものすごい攻勢にあって、新築のワンルームマンションを、水道橋と茗荷谷に1室ずつ持ってます。

【火の玉】
けっこう買っちゃいましたね。

【川村さん】 
そうです。そのあとに、まあでもそれはちょっと年収高かったんで、税金対策としてはすごいよかった。税金戻ってきた。それは税金用と割り切って、今でも税金用として考えてます。

【火の玉】 
まだ持ってらっしゃるんですか?

【川村さん】 
持ってます。

【火の玉】 
まあでももう、ここまで持ってたら、もう回収しましたよね?

【川村さん】 
まだまだ。30年ローンですから。だってそれが1998年とか9年ですと、あと残りローン期間10年ぐらいですか。

【火の玉】
まあでも場所はいいので、入居は困らないですよね。賃借人さんはずっとつく感じですよね。

【川村さん】 
ていうかもう、保証も物件につけてもらったりして、はっきり言ってものすごいプラスです。

【火の玉】 
そしたら、もう新築ワンルームって、なんかもうすごい絶対もうからないっていうのが、世間の一般的な考え、

【川村さん】 
それはだから、いろんなやり方があってどこから買うか。それで、それを初めの価格からどれだけ値引きの価格で買うか、それを引くのをジャックスで引くのか普通の信金からやすいレートで引くのかとか、その属性によって変わりますから。

総合的な後でも言いますけど、キャッシュフロー分析をできないやつは、不動産投資はダメなんですよ、正確な。そこがもう基本になるんで。ワンルームでも1棟ものでも、すべてキャッシュフロー分析のふるいにかけて、合格点が出ないやつはやっちゃダメなんです。そこが一番大事なポイント。

【火の玉】 
なるほどね、そしたらこの物件がダメっていう、物件単体で見るんじゃなくて、全部組み合わせて考えないといけないんですね。やはり属性がいいとかね、それもよるので、単純にそこだけ見ちゃいけないんですね。

【川村さん】 
そうなんです。

【火の玉】 
そしたらもう、続けていきましょうか。せっかくいい話が出ましたので。

【川村さん】 
だからそういうマトリックス表っていうのを作ってて、こういうのがあるんです、いつもセミナーで出る、これ見えますか?

キャッシュフロー分析
【火の玉】 
はい、これいいですね。

【川村さん】 
これ借入金が2%で、1億円のものフルローンで買った場合、お金ない人、諸費用だけ出すみたいな。
 
それをやったやつなんですけど、6%とか8%とか、もうほとんど回らないんですよ。だから要するに、もう赤字になっちゃうんで、こういうのは分かってない。これを、皆、業者さんは出さないんですよ。

それからあともう1個は、これ本でも出してるんですけど、こういう数字を実際に出していかないと、不動産投資というのはダメなんですね。

これが、キャッシュフロー分析の正式な表なんですけど、要は収入があって、ここが収入があって、これ税金を求めるところ、収入の粗利からここで税額が出るんですよねここで。 粗利から税額を引くと、これが本当の、スプレッドになるんですよ。これを皆出さないからダメなんですよ。

【火の玉】 
あれですかね、所得税のことですかね?

【川村さん】 
所得税と地方税。これ、今度出す本にも書いてありますけど、この要するに概念を知らずしてやっちゃダメなんですよ。

で、大部分の人っていうのは、この要するに家賃があって、ここから銀行の借入金、元金と利息を返済して、管理費取られて、固定資産税が取られて、あと修繕費が取られてとか、それの残りを大体計算していくら残るかっていうんですけど、これじゃ甘いんですよ。

だからそれが例えばここで言うところの、例えば10年目になると、120万ぐらいなんですけど、なんと手残りは59万しかない。税金がこれだけ取られるから、60万

■税金・修繕費・減価償却を考える

【火の玉】 
もう川村さんは、ずっと重要なのは、税金はキャッシュフローだっていうのを、持論で言ってらっしゃるから、税金までちゃんと計算して、本当に最後のキャッシュフローがいくらかってことを考えなきゃいけないんですよね。

【川村さん】 
そこが勝負なんですよ。表でいくら残りがあっても、税金で取られちゃうので。これを正確に自分の物件に当てはめて、分析する能力がない人はやめたほうがいい、厳しいこと言うけど。

【火の玉】 
そうですね。税金を考えるということは、もし個人の名義で買うんだったら、さっきおっしゃってたように、自分がねそもそも、サラリーマンとして払ってる、所得税も併せて考えないといけないですよねそこは全部。

【川村さん】 
そうです。だから厳しいところなんです。そうすると、なかなか儲かる物件というのはなくなってきて、利回りが12%以上じゃないとダメなんです。

【火の玉】 
やっぱりこういうものに、シミュレーションしていくと、ほしい利回りは、

【川村さん】 
10%でもそんな残らない。12%でようやくちょっとやったかいがあるかなみたいな。自己資金ゼロの場合ですよ。それじゃなかったら、3割4割入れてもいいけど、皆さん初心者の方だったらお金ないでしょ。そしたらフルローンで引くってなるとやっぱり12%が出てくるんですよ。これはもう過去15年ぐらいセミナーやってますけど、その中で研究に研究を重ねた中で出てきた数字なんです。

【火の玉】 
そしたらまあフルローンで引っ張った場合で、12%だったらいいんじゃないかなっていう場合、金利ってどれぐらいで想定して。

【川村さん】 
金利は、12%だったら、別に2%でも3%でも大丈夫です。それがその分のあれで。要するに不動産投資っていうのは、運用利回りがまずある、利回り表面の。そこから調達コストを引いたスプレッドを考えるわけですよね。だから例えば12%で引いて、3%で引くと、スプレッドは9%になるね。

【火の玉】 
そうですね。イールドギャップって言われてるあれ?

【川村さん】 
イールドギャップでも、スプレッドとかまあいろんな言い方言ってますけど。要は運用から調達コスト引いた、素の手残りです考え方は。 12から3引いたら9じゃないですか。で、例えば7から1引いたらいくらになりますか?

【火の玉】 
6ですね。

【川村さん】 
6ですよね。どっちが多いですか?

【火の玉】 
結局12から3引いたほうが。

【川村さん】 
要するにそういう考え方をするんです。スプレッドがいくらなのか、そうすると7%で新築の調達コスト1%とかゼロコンマいくつでやっても6しか残らないわけです。

そこから管理とかなんとか、いろんなことを引いていくと、結局ほとんど残らないんです、税金引くと。税金は恐ろしいですからね。 税金というのはサラリーマンの方だと、自分のサラリーマンの課税所得と合算して入りますからね。

【火の玉】 
個人で買ってる場合そうなりますよね。

【川村さん】 
それを皆知らないんです。そうするとどういう現象が起こってくるかって言うと、通帳見るとなんとなく残ってないなって人がほとんどで、そうすると僕んとこの個人コンサルに来るんです。

分析すると、こういうことで残らなかったんだって、初めて分かるんです。それだけやっぱ、ハードルが高いものなんです不動産投資はね。

そこを大部分の業者っていうのは、ここの部分ぐらいしか行かない、初めの5年ぐらい。で、ここで160万残ってるからいいでしょって言うんです。
ところが実際は、120万しかこれだと残ってないんですね。その差をちゃんと言わなきゃダメなんです。

10年単位で行くと、本当に59万しか残らないじゃないですか。840万入ってても。

【火の玉】 
恐ろしいですね。だんだん築年数が増えていくと、壊れるというか修繕費が多くなってきますし。

【川村さん】 
修繕費は一定でやってて、税金だけでこれ計算してます。

【火の玉】 
あ、税金だけで。なるほど。これって、減価償却が切れてるからとか、そういうの関係あるんですか?

【川村さん】 
そうですね。減価償却っていう概念も勉強しなきゃいけないし、不動産ってやはり、金利とか税金とか、減価償却の考え方とか、そういうのをしっかり勉強しなきゃいけないんですよ。かなり勉強しないと、うまくは乗り切れません。はっきり言って、お金も残りません。それが不動産投資なんです。

(第2話につづく)


プロフィール

■ 川村龍平さん

川村さんプロフィール写真

大家・作家・東京築古組代表

□横浜国立大学経済学部国際経済学科卒業後、第一勧業銀行、モルガンスタンレー証券会社にて、債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う。

□2002年、渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2005年11月より専業大家となる。

□現在ビル3棟、アパート4棟、ワンルーム3戸を個人保有し経営中。

□本人訴訟からペンキ塗りまで全て自主管理する。

□純資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。現在実質借金ゼロ経営を継続中。

□2020年6月に初の著書『不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方』(幻冬舎)を上梓








■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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