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(第2話)これからの不動産投資に必要な気構え

不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん

2020/7/3 掲載

■サラリーマン収入の他にも財布を持つ!


【川村さん】  (第1話からのつづき)戻ると、中野と飯田橋と茗荷谷にワンルームマンション3つ買ったんですけど。それじゃもう全然儲からないということが分かったんです。税金を減らすだけなんです。

ただそれも、限界があるわけです。10年ぐらい超えてくると、節税の威力が減ってくる。まあ全部じゃないですけど。 それで大きく儲けるためには、手すきの1棟ビルないしは、アパートを買う必要性に目覚めたわけです。

それでもう、水曜日の早帰りの時とか、土日は不動産屋回りをぐるぐるやってた。銀行の名刺持って。

【火の玉】  でも、そのころまだ相当お忙しかったですよね。サラリーマンをまだやってらっしゃるときでしょ?



【川村さん】   すごい、月曜金曜ハードなんですけど、ただそこでやっておかないと、そのころ私外資系のモルガンスタンレーに移転したので、そうするともう本当にそんな長く務まらないんです、実績がないと。

だからそのときに、もうサラリーマンに代わる所得見つけなきゃいけないっていう、そういう必要性にも迫られてたんです。それで必死に探した。まあそれからまた、国内の有名な銀行に再就職したんですけど、そのなかで忙しい人生送るのがやだっていうのもありました。

再就職したところは当然、モルスタのときは年収はすごい高かったけど、何千万ってあって。で、国内に戻っても、千何百万ぐらいあったんで。普通の人はそれで満足するけど、ぼくはやだったんですそういうのは。

【火の玉】  そうですね。人によって、必要年収も違いますし。

【川村さん】   それで要するに、本当に買わなきゃいかんということで、1990年代の後半から回りだした。

【火の玉】  まあ今の人がよく言う、サラリーマンの卒業目指して頑張ってたってことでいいんでしょうかね。

【川村さん】   卒業というか、卒業はいつできるか分からないって思ったんです。だって、不動産でいくら儲かるか分からないじゃないですか。だから要するに、プラスアルファーでとにかく作っておかないと、やばいなっていうかいけないなっていうか、そういう感じには思ったんです。

だからもう本当に、いろんな理論があるけど、人間ってサラリーマン収入の他にいろんな財布持たなきゃいけないんですよ。 ちょっと脱線しますが、私は今要するにサラリーマン収入があったところに、不動産収入があって、その後太陽光発電市場に乗り出して、メガソーラー持ってるんですね。

その他に、金融資産を昔取った杵柄で運営してるので、四つぐらいの中で動かしてるんです。そうするとものすごく上がってくる収益が。そうじゃないと、税引き後で、せいぜい有名な本出してる大家さんなんかでも、税引き後キャッシュフローだと、本当に1千万2千万ぐらいがそこそこの人がほとんどです。

それでいいんですかって、それを4から6千万に増やしていかなきゃいけないんです。税引き後手残りが。そうすると、いろんな脳みそ使っていかなきゃいけない。

【火の玉】  でもさっきのね、いろんな収入源を持っておいたほうがいいっていうのは、今すごい重要なことだと思うんです。今そのコロナが始まって、宿泊業だけ観光業だけ、でもインバウンドに完全に入り切って事業してた人ってないんです、活路が。

【川村さん】   そう、お釈迦なんです。

【火の玉】  今から投資できないじゃないですか。だから、どういうことが起こるかは、まあ事前に予測するのは難しいけど、やはりいろんなところに根を張っておかないと、死んじゃうんですよね。

【川村さん】   あと常にそのときやる際に、税金とかキャッシュフローの勉強、それを正確にできない人がなんと多いことか。だから僕のセミナー来ると、いつもそれで皆「おー」って、動揺する人が多いんですよ。

ここまでやんないとダメなんだみたいな。勉強が必要なんですよ。大部分の人が、家賃が入って銀行の返済の跡が手残りだって思ってる馬鹿な人が多いんですけど、それだとほとんど残らない。

■固定資産税、管理費、修繕費、仲介手数料

その他に、固定資産税があり、地方税があり、所得税、管理費、修繕費、入れ替えの時にかかる不動産屋に対する手数料があり、もういろんなのがかかるんです。

そうすっと甘い人は、結局万歳になっちゃう。残らない、利回りが低い人は。そこで12%ぐらい。12%の物件よく言われるんですセミナーで。「川村さん、ないじゃないですか」って。でもそれを、業者にわたる前の物件を、自分でゲットしなきゃダメなんです、ぐるぐる回って。

【火の玉】 さっき出た、旗艦物件。その三宿の物件というのは、いわゆるそういうかたちで手に入れた物件ですか?




【川村さん】    そうです。ぐるぐる回って、小さな不動産屋が、ちょっと北の、売り一色で買わせていただいたみたいな。

【火の玉】  これ、業者売り主だったんですか?

【川村さん】   じゃない。売り主、直(ちょく)で。小さな不動産屋がゲットした情報を、ぱっと買い付け入れたみたいな。

【火の玉】 それ、たまたま回ってたところにあった?

【川村さん】   一つの不動産屋が持ってきて、実はそれ本当に、会社関係のお葬式があるとこであったんです。お葬式が午前中にあって、それから急いで渋谷の現場に駆け込んで、ハンコ買ってぱっと申し込み入れたみたいな。 そしたら僕の入れた申し込みの跡に、10人だっと続いちゃって。そういうスピード感でやった。

【火の玉】  ということは、私もあれなんですけど、見た瞬間にこれは儲かる物件だっていうのが分かったってことですよね。もう準備をされてたから。勉強してない方は難しいですよね。

【川村さん】   ちなみにその、三宿の物件が見つかるまで、3年ぐらいやって、何百と物件見てますから。見ないとダメ。だから、お金を稼ぐためには、お金のことしか考えちゃダメ。他はもう考えるなって感じ。いつも不動産のことばっか考えて、物件をぐるぐる回るんですよ。

サラリーマンだったら、土日は全て不動産に使ってください。お金どうやったら儲かるか。30歳までにいくら種銭作るか。35歳まで40歳までって計画を詰めて、自分の生活をぎりぎりに詰めながら、お金を貯めること、不動産を買うことばっかり考えないとダメ。じゃないと、僕みたいになれませんよ。

【火の玉】  なるほどそうですね。とにかく本当勉強しないと。

【川村さん】   厳しいこと言うけど。新車を買うな。

【火の玉】  今社用車も持ってない。

【川村さん】   持ってない。いらないじゃないですか。そういう無駄なお金は使わないで、余ったお金全部不動産に投入するぐらいの気構えがないと買えないんですよ。贅沢はするな、贅沢は敵だみたいな。

【火の玉】  なるほどね。でも本当そうですね。ある程度の規模になって、自分が目標となるところまで行ってないときは、贅沢せずに最投資しないとそこまで行けないですね。

【川村さん】   土日は全部不動産のために時間を空ける。家族サービスはストップ。

【火の玉】 それはやりましょうよ。そこはやってくださいよ。ちなみに川村さんの奥さんすごいすてきな人で、いつもお世話になってるんですよ。

【川村さん】   もういいですからそういうのは。 それで、三宿の物件買って、その物件は今利回り16%ぐらいになってるんですけど。

【火の玉】 今は16ですか?家賃をどんどん上げてって、そういうふうになった。

【川村さん】   上げてって。当初は14だったの。

【火の玉】 多分見てる方が、どんな物件なのかって気になってると思うので、

【川村さん】   利回り14%で買ったのが、それ今16%ぐらい。手塩にかけて、常に満室ぐらいでやってる。

■貯金、種銭、頭金、フルローン

【火の玉】 これフルローンで買われたんですか?


 
【川村さん】   そのときは半分以上入れてます。それは戦略で、そうすると要するに空きが出るんですよ。不動産の空きが。それをエサにして、そのあとの物件ほとんどフルローンで入れてます。そういうやり方です。銀行に対してやっぱりうん。

【火の玉】 ということはやはり、1棟ビルの頭金を半分以上入れるってことはやはり、よほど金融資産持ってないと、そこまで頭金突っ込むことはできないですよね、最初のうちでは。やっぱりだから、貯金っていうか。

【川村さん】   貯金は大事ですね。

【火の玉】  大事ですね。だいぶやっぱり、種銭を貯めるってことは、すごい大事。

【川村さん】   種銭は大事で、初めにそういうやり方をしないと、銀行に足元見られちゃうんで、ある程度そういう感じで買って、でも2から5棟目は、ほとんどフルローンでやってます。

【火の玉】  じゃあ本当それ戦略だったんですね。最初に多く入れておくっていうのはね。

【川村さん】   戦略で、それけっこう大事なポイントかもしれない。

【火の玉】 で、これも今でも旗艦であって、今でも持ってらっしゃるってことですね。

【川村さん】   今はだからそれで、ビル3棟、アパート3棟、バイク駐車場とか、ワンルームとかもろもろ、東京23区と、まあ川崎に持ってます。大体100戸弱を、

【火の玉】  だから不動産投資って、本当に収入は、家賃とせいぜい自動販売機とか、太陽光とかそれぐらいしかないのに、支出は果てしなくありますよね。

【川村さん】  そうなんですよ。管理手数料はボディーブロー、これいつも説明するけど。

【火の玉】 はいはい。通常5%ぐらいって設定してるとこが多いんですよね。

【川村さん】   これが、835万の5%ってこれぐらいなんですよ。まあ40万ぐらいなんですけど。少ないと思うんですけど、今言ったように本当の借金を返済した後の割合だと、40%ぐらいになっちゃうんです。これが、キャッシュフロー分析した、税金をキャッシュフローの割合だと、55%ぐらいになるんです。

【火の玉】 半分以上ってことですね。

【川村さん】   要するに手残りの半分以上が、管理料なんです。要するに、自主管理すると手残りが2倍に増えるんです。2倍に、大事だから2回言いますけど。だから美味しいとこなんです。

それで私の展開をちょっと言いますね。それで、今はそういうのを、完全自主管理をしてるってのがポイントなんです。1回も管理会社とかあまり任せたことないです。だから賃貸付も営業で、自分で回らなきゃいけないんですよ、不動産会社なしで。そういうこと皆さんやってますか?

自分の物件のパンフレット作って回るんですよ。何十社そうするとつけてくれますから。それをやらないと、もうなんでも商売だから、管理会社とか抜きにして、自分で構築するんです。

不動産投資で入ってくるお金はまず自分のとこに全部入って、そこからいろんな競争させて経費を出す。だから、不動産経営やるには、大工とか電機屋ガス屋水道屋、それからいろいろな簡単な壁紙屋リフォーム屋とか、全部自分の配下に持っておかなきゃダメ。なんか事故起こったらすぐぱっと電話する。

【火の玉】 こういうことが起こったらこの人に、これがあったらこの人にっていうね。

【川村さん】  その体制がない人は、絶対お金残らない。そうすることによって、ほとんど手元に残らないオーナーが多い。でも地主だったらいいんですよ。皆さんみたいにゼロから積み上げるためには、完全自主管理で、初めの5年10年乗り切らないと、お金残りませんよ絶対に。

(第3話につづく)


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プロフィール

■ 川村龍平さん

川村さんプロフィール写真

大家・作家・東京築古組代表

□横浜国立大学経済学部国際経済学科卒業後、第一勧業銀行、モルガンスタンレー証券会社にて、債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う。

□2002年、渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2005年11月より専業大家となる。

□現在ビル3棟、アパート4棟、ワンルーム3戸を個人保有し経営中。

□本人訴訟からペンキ塗りまで全て自主管理する。

□純資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。現在実質借金ゼロ経営を継続中。

□2020年6月に初の著書『不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方』(幻冬舎)を上梓








■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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