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(最終話)トラップだらけの不動産投資業界、自分の能力の範囲内で処理できる物件を買え!!

不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん

2020/7/17 掲載

■自分の能力の範囲内で処理できる物件を買え!



【火の玉】
ちょっとお聞きしたいなと思うことは大体お聞きしたんですけれども川村さんのほうからぜひ、これだけは言っておきたいとか何かありますか?ぜひ、お伝えしたいこと。

【川村さん】
まあ今かなり言っちゃいましたけど。

【火の玉】
はい!かなり教えてもらいましたので。

【川村さん】 
そうですね……。あとはなんだろうなあ。物件を買うことを急がないことですよね。急いで悪いものを買うよりも、じっくり何軒も何軒も見て。とにかく物件を見ること。物件を見ていくとアラが見えてきますから。

それで、そのアラが自分の能力の範囲内で処理できる物件を買うんですよ。処理できない物件はもう、なんて言うんですかねえ。もう本当に自分の資産も、手金もどんどん失うだとか、マイナスになって手放したとか。

そういう悲惨な状況になっちゃうので。ただ、それが自分の大家力で潰すことができるんだったら買ったほうがいいですよ。それで普通の完璧な綺麗な物件というのは本当に今、東京都内でも新築だと4%台に入っていますから。

【火の玉】
4%か……。

【川村さん】 
4.8%とか。でも、そういうのを買っても儲からないので。

【火の玉】
それはまた別のステージにいる方が買う……。

【川村さん】 
そういう人は、誰が買うかというと、相続税対策の方が買っているだけなんですよ。あとは地主で何億もキャッシュがあって。それを要するに普通預金に置いておくよりは、何年間か、それで5年間か4.8で転がして。

それであとは同じ値段くらいで売ろうかみたいなそういう人用なんですよね。だから資産を増やしていく用ではないんですよ。

【火の玉】
ではない。

【川村さん】 
そういうのも、やっぱり分からなきゃダメなんですよ。あと、よく初心者の人にあれなのが、定期預金が今0. 何%とか。

【火の玉】
そうですね。ほとんどゼロ。

【川村さん】 
普通預金が0.0何%。それに比べて表面利回りが5とか6だとすごくいいじゃん!と思って買う人が多いんですよ。それは全然違いますから。不動産投資は借り入れでやるわけでしょ?借り入れでやる7%と、自己資金でやる7%と全然違うので。その錯覚に騙されるんですよ。

【火の玉】
もし、仮にそれを現金でやったとしても入居率が100%じゃないんですから。いつか出るかもしれないじゃないですか。

【川村さん】 
そうなんですよ(しみじみ言う)

【火の玉】
その時点で、もう全然違いますよ!

【川村さん】 
そうなんですよ!

【火の玉】
意味ないっすよー(笑)

■トラップだらけの不動産業界

【川村さん】 
だから色んなトラップがあって。そのトラップを良いように業者は言うんですよ。管理会社も良いように言うし。そういうのを、やっぱり「これは嘘だ」と判断する能力をぜひ、身につけて頂きたいですよ。

【火の玉】
そうですね……。

【川村さん】 
トラップ、トラップ。

【火の玉】
(笑)ということですよ。

【川村さん】
 トラップだから。

【火の玉】
そうそう!もう至るところにトラップが。

【川村さん】 
トラップが!もう不動産業界って、もうトラップ。

【火の玉】
トラップだらけなので、それは。

【川村さん】 
情報強者の人が、情報弱者の人を騙して成立している業界なんですよ。

【火の玉】
でも残念ながらそういうところがあるんですよね。

【川村さん】 
そう、本当に。

【火の玉】
本当にあるんですよ。もうね。川村さんでしたよね?。「共食い大家」って言い始めたのは。

【川村さん】 
そうそう。

【火の玉】
ね。すごい名言があって(笑)過去の健美家の大家対談にあるので。もう、ぜひ、ちょっとリンクを貼っておきたいと思いますけど。あのところでもね。岡元さんとすごく、深みのあるお話してもらったんですけれども。もう本当、そうですね。トラップだらけです。トラップに気をつけてください。

【川村さん】 
本当。

【火の玉】
気づかないとね。ハマっちゃいますからね。



【川村さん】 
本当、色々と勉強して。ぜひ、だから僕の本を読んでください。本読んで分かるんで。これだけ大変なことなのかっていうのが。結構、安易にやっちゃうと儲からないで終わっちゃうんですよ。

そういう、もう例ばっかりですから。ワンルームマンションも。本当に税金を減らす効果があっても儲かりませんから。 (二人とも大笑いする)

【火の玉】
そこには効果あるかもしれないけど。それだけだよということなんで。

【川村さん】 
それだけ。

【火の玉】
しかも多分、川村さんが買ったワンルームマンションって場所かなりいいでしょ?

【川村さん】 
そうです。

【火の玉】
もう本当に山手線の中とか。

【川村さん】 
そうです。

【火の玉】
ものすごく賃貸住宅が近いところだから。まだ、いいと思うんですけど。

【川村さん】 
そう。中野サンプラザの裏とかね。

【火の玉】
ね。だからまだ、そういう場所が超絶良いからすごくいいと思うんですけど。今、多分出ている新築ワンルームマンションって本当に言ったら城東の方とか。悪いとは言いませんけど。

そんなに家賃も取れないところで利回り5%とか6%とかで「新築だから」って言われてるのを聞いても「いや、ちょっとこの場所で……それはいつまで続くのかな……」っていうのは。

【川村さん】 
皆さん、これだけは覚えておいて。新築ほど恐ろしいものはありませんよ。資金は引きやすいけれども、そこにトラップがいっぱい埋まっているので、あと利回りも低いし。

だから、そういう利回り感覚ですね。8%が怖いやとか12%だったら……。そこを肌感覚で分かってほしいですね。という。そこまで行くと、一人前なんですけど。

【火の玉】
だから、さっきの多分キャッシュ・フロー分析って、家賃の下落率も折込されてたと思うんですけど場所によって本当どれくらい下がっていくかって全然違うと思うんですけど。どれくらいの計算で分析はされているんですかね?家賃が下がっていく想定って。

【川村さん】 
……想定っていうのは、その物件によってまったく違いますけど、例えば、新築とかだったら5年で3%とか。例えば、実際にこれ電卓弾くと分かるんですけど。(電卓を探しに離席する)

【火の玉】
でも、そうすると、家賃の下落率がものすごく高い。やっぱり地方とか、場所があんまり良くないところに買っちゃうと、どんどん下がっちゃいますね。

【川村さん】 
だから例えば、5万円の初めの家賃とするじゃないですか。で、これが5年後に例えば、4万5千円に下がるとするじゃないですか。そうすると下落率って分かりますね。45,000円を……。

【火の玉】
えーと。え、10%ですね。5,000円下がってますから。

【川村さん】 
45,000円を……5万で。0.9%なんですよ。でも、ここまで下がんないかなと思ってて。例えば、まあ70,000円の家賃が、まあ65,000円になると。そうすると、その家賃帯によっても変わるんですよね。同じ5,000円でも。

【火の玉】
そうですね。

【川村さん】 
で、これを正確にやっていくと大体。あ、これも9,2か。だから……。

【火の玉】
でも都内とかだったら、70,000円のものが68,000円になるとか69,000円になるとか。その下落が緩やかなので、まだいいんですけど。

【川村さん】 
そうですねー。

【火の玉】
でも本当に。あんまり人口のいない地方の新築とかだと40,000円が20,000円になったりだとか、あり得るじゃないですか。場所によっては。

【川村さん】 
そう。だから、それを考えなきゃいけなくて。だから、それを物件、物件で例えば70,000円の家賃が5%下がるとするじゃないですか。これの0,95掛けるんです。5%下がると66,500円だから。これくらいは下がるのかなとか。まあ5%とかは5年、6年で下がる可能性もあるのかなとか。

【火の玉】
そうですね。あり得ますね。
キャッシュフロー分析
【川村さん】 
そういう感じで、実際に電卓弾きながら決めていくんですけど何千円くらい下がるんじゃないかとか。それで、そのあとは、ちょっと一定でなって。また15年後とかにちょっと2%下がって。ここからまた0,95になると63,000円になるとか。そうやって下がっていくんじゃないですか。

そういうのを話すんですよ。その相手方と細かく、細かく。それで作っていくんです。細かく。

【火の玉】
なるほどね。なんか意外と、利回りの計算とかをするときに、今貸してる家賃とか、アパートの他の部屋の家賃だけで決める方がいるんですけど。もしかしたら、ものすごーく前から住んでいて、めっちゃ高い家賃で入っているかもしれないじゃないですか。で、周りは……。

【川村さん】 そうそう。だから、あれですよ、皆さんね。物件を買うときにはレントロールというのを必ずもらってください。レントロールを見ると大体、分かるんですよ。過去5年くらいの。

そうすると、過去5年からずっと入っている人っていうのは大体、高い家賃で。それで物件を要するに今までもいっぱい、そういう例はあったんですけど。物件を売り出す2カ月くらい前にダダダダって安い家賃で入ってるのがあるんですよ。それってね。ダミーかもしれない。

【火の玉】
そうですね。

【川村さん】
疑わなきゃいけないですね。ある程度前から順当に入っていて、いくらかというのをやらなきゃいけない。前から入っているやつは直近1年、2年で入っているやつに家賃替えして、利回りを再計算しなきゃ正確な家賃、利回り出てこないんですよ。

だから昔からの家賃は嘘なので。嘘というか。

【火の玉】
もう今は付けられませんよね。その方が出たあと同じ家賃は無理ですね。

【川村さん】 
そう。今現在つけるとしたらいくらでもう一回、利回りを弾き直すんですよ。そうすると正確な購入価格とかも出てくるんですね。

【火の玉】
そうですね。あとはキャッシュ・フロー持つとするんだったら周りの自分の築年数よりも新しい物件とか、もっと古い物件がいくらに足されているのかも全部見て、どれくらいの家賃も下落率あるのか見たほうがいいですね。

【川村さん】 
物件を出てくるのを見るじゃないですか。例えば、松戸駅で出ましたと。徒歩10分とか15分とか。なんか分からないですけど。そうしたら松戸駅の徒歩5分から20分の物件を全部、要するに自分が部屋借りるつもりで行くんですよ。

僕は10社くらい回りますね。それか信頼できる人だったら「実は購入を検討しているんです」って言ってもいいし、使い分けながら。そうすると結局、同じ1Kだったり1Lだったり、2Kだったりワンルームだったり。バーッと出てきますよ。

それで大体、分かるんです。家賃が。その家賃に比べて付いている家賃が高いのか、低いのか分かるんですよ。それの結構、妥当よりちょっと低いくらいの家賃でもう一回、その建物を再計算して、毎月の家賃が出るでしょ。それに対して何%で買い札見るんですよ。やっぱり。

【火の玉】
そうですね。やっぱり、そこまでやらないとダメだと思いますね。

【川村さん】 
それをやってください。ぜひ。それを私もやります。

【火の玉】
だって相場30,000の地域なのに。全部の部屋40,000で貸していたら多分、それ出たらもうできないですね。

【川村さん】 
そう。できないんですよ。

【火の玉】
やり直さないといけないから。

【川村さん】
だからそういうのもあるし。だから色んなトラップがあるので。

【火の玉】
そうですね。それもトラップの1つです。

■黒字倒産に注意!
キャッシュフロー分析
【川村さん】
いかに、その。トラップの1つなので。だからそのレントロールを分析する力も、やっぱり1つの大事な力。それからその物件を維持していくための要するにPM。プロパティ・マネージメント・フィーって言うんですけど。

PMがどれくらいかかっているか。色んな1塔もののアパートだったらアパート。ビルだったらビルで色んなお金があるんですけど、それを正確に出していくことですよね。それから、その物件にエアコンが何台あって給湯器が何台あって。

じゃあエアコン1台替えるのにいくらかかるの?みたいな。そういうのも修繕ゲーターに正確に入れていくんですよ。ものすごく細かく。

【火の玉】
まあそうですね。1棟もの買うんだったら、修繕利便でいっているか。今まで例えば、塗装はいつやったとか。できたら分かっておいたほうがいいですね。自分が大規模修繕をいつやるかっていう。

【川村さん】 
自分が今後、小規模、中規模、大規模をいつやるかというのを計画書に入れるんですよ。それからエアコンが6年で壊れるんだったら6年後に1台、7年後に1台とかそういうふうに入れていくんです。そうすると、本当の素のキャッシュ・フローが出てくるんですよ。それをみると、みんな愕然とするんです。

【火の玉】
そうですね。え!こんなに!っていうね。

【川村さん】 
「こんなに儲からないんだ」みたいな。でも、それが本当なんですよと。それから年間に、この例えばアパート、10室のやつだったら年間に過去を見て何部屋入れ替わってるの?と。それで入れ替えるごとに費用がかかるんですよ。内装の。その費用も入れていく。

そこまでやっていくの。僕の。だから、かなり厳しいんですけど。でも、それをやることによって分かるんですよ。自分の、要するに、本当の素の儲け具合が。

【火の玉】
なんか物件に惚れちゃうと、すごく見積もりが甘くなっちゃって。これでいけるんじゃないかって。業者も良いことばっかり言ってくるから乗せられちゃうんですけど。実際は客付けの弱い地域だと3カ月、4カ月入らないこ析する力も、やっぱり1つの大事な力。

それからその物件を維持していくための要するにPM。プロパティ・マネージメント・フィーって言うんですけど。PMがどれくらいかかっているか。色んな1塔もののアパートだったらアパート。ビルだったらビルで色んなお金があるんですけど、それを正確に出していくことですよね。

それから、その物件にエアコンが何台あって給湯器が何台あって。じゃあエアコン1台替えるのにいくらかかるの?みたいな。そういうのも修繕ゲーターに正確に入れていくんですよ。ものすごく細かく。

【川村さん】 
そういうのを入れるのもいいし、それか要するに、その部分を客付けの何カ月の費用で代替するのか分からないですけど。北海道だったら、やっぱり4カ月分くらいは業者にあげないと付けてくれないですから。

【火の玉】
あー。そうそう。広告費をね。別途計上しないといけないですからね。

【川村さん】 
そういう広告費がいくらなのか。それからクロス、床の貼替え費用。それがいくらなのかというのを分析して。これだったら、15万だったら20万だとか。そういうの意外と初心者の人、分かってないので。

人が入れ替わるたびに、こんなにお金がかかるのかっていうのが愕然とするんですよ。もう安い給料の人だったら、自分の給料1カ月分くらいパーンッと飛びますから。

【火の玉】
ああ。もう普通ですよ。不動産向けやってたら1回の支払いが何十万とか、下手すりゃ何百万ですよね。本当にすぐ出ますので。

【川村さん】 
そうそう。それをちゃんと入れ込んで、覚悟して買わなきゃダメなんですよ。

【火の玉】
そうなんですよー。

【川村さん】 
これを聞くと、みんな買わなくなっちゃうから(笑)

【火の玉】
いや、でもね。現金カツカツで不動産投資するなんてもう、めっちゃ怖いことですよー。

【川村さん】 
(頷く)そうですねー。

【火の玉】
それは本当にもう、1回の請求。しかも来たら一週間以内の振り込みとか普通のことですからね。言われたらすぐ払わなきゃいけないですよ。

【川村さん】 
そうなんです。(二人とも 笑う)

【火の玉】
私もこの前もう、給湯器壊れましたからね(笑)「お湯が出ません」って言われて。

【川村さん】 
おいくらでした?

【火の玉】
25万です。

【川村さん】 
ねー(笑)

【火の玉】
そんなんですよ。1回出たら。もう言われたらすぐ、振り込まないとやってくれませんからね。

【川村さん】 
段々、声がデカくなって(笑)

【火の玉】
(笑)もう来たばっかりですから。ギャー!と思って。思わず言っちゃいました。あ、でも私の物件まだ小さいからいいですけど、大きい、1棟もののRCとかやっていらっしゃる方は屋上防水とかね。

1回やったら何百万とか下手すりゃ1千万くらいですからね。

【川村さん】 
あと水のシステムでポンプが壊れるとか。このあいだ、ポンプが壊れて。それで40万かかりました。

【火の玉】
でも、それ安いほうじゃないですか。まだ。

【川村さん】 
(重々しく頷く)ただ、それくらいかかってます。

【火の玉】
あとは雨漏りとかしてもう、水がどこから出ているか分からないとか。その作業も、すごいかかりますし。(二人とも 笑う)

【火の玉】
(笑)もう来たばっかりですから。ギャー!と思って。思わず言っちゃいました。あ、でも私の物件まだ小さいからいいですけど、大きい、1塔もののRCとかやっていらっしゃる方は屋上防水とかね。

1回やったら何百万とか下手すりゃ1千万くらいですからね。

【川村さん】 
あと水のシステムでポンプが壊れるとか。このあいだ、ポンプが壊れて。それで40万かかりました。

【火の玉】
でも、それ安いほうじゃないですか。まだ。

【川村さん】 
(重々しく頷く)ただ、それくらいかかってます。

【火の玉】
あとは雨漏りとかしてもう、水がどこから出ているか分からないとか。その作業も、すごいかかりますし。

【川村さん】 
そうすると50万、100万ってかかってきたりとか。

【火の玉】
かかりますよ(笑)

【川村さん】 
だから、そういうのの戦いで。そこで。要するに自分で業者を持っているか、持っていないかで大きく値段が違ってくるんです。さっきのポンプの40万も管理会社経由だと65万円になるわけですよ。

【火の玉】
私だって今、値段、聞いて安いなと思いましたもん。

【川村さん】 
だから、そういうのを常に養っておくみたいな。それをやらないと結局、自分に全部降り掛かってくるというか。だから本当に経営ですよね。

【火の玉】
そうそう。事業、事業。

【川村さん】 
だからサラリーマンが、片手間でやるにはちょっと重いかもしれない。これ言っちゃうと、みんなちょっとやめちゃうかもしれないですけど。でも、それだけのレベルのものなんですよね。なんとも(言えない)でも1棟くらいだったらできます。絶対に。それはもう、本当に100室とかになったらあれですけど。

1棟の例えば、1棟ですと10部屋とか6部屋とか。

【火の玉】
まあそれくらいだったらできるんじゃないかなあ。

【川村さん】 
もう全然、それはできますね。それで力を蓄えることによって、それが次の2棟目3棟目、4棟目に生かされるんですよ。皆さん!それが。私もそういうふうにやってきたんですよ。もう1棟ずつ買っていって。それで、その集大成で今があるんですけど15年、20年やっぱり、ずっと持ってきているわけですよ。物件を。

そうすると、借金面はほとんどないんですね。私。そうすると物件を売却したらほとんど、それが自分の利益になると。あともう1個ポイントが、会社を作って買う人いますけど個人で買ったほうがいいですよ。それくらいの余裕で。

【火の玉】
(笑)そうですか!?

【川村さん】
だって。それは譲渡税が違うから。だって個人の長期譲渡というのは、15%と5%で20%で終わるんですよ。でも法人の場合だと別に要するに、短期譲渡も長期譲渡もないんですけれども法人税って30何%かかてきますから。それで個人の短期譲渡というのは39%なんですよ。

だから39%に匹敵するくらいの税金をバンッと取られるから。よく法人で1塔もので売った人は、税金対策でここ何年か前まで太陽光とかやってたんですよ。そういうのはもう全然、本末転倒だと思うので。私全部、個人で持ってますから。

【火の玉】
あ、そうだったんですか!?

【川村さん】 
法人はただ、管理会社として持ってて。太陽光は太陽光で法人で持ってますけど。不動産は基本、個人で。それは何でかというと、売却するときを意識してるんです。個人の長期譲渡税というのは、すごい力発揮しますから。だって1億利益があっても2,000万でいいんですよ。

8,000万だったら1,600万でいいんですよ。だから大きいんですよ。

【火の玉】
まあ5年以上持っていれば、5年プラス1回、お正月分を持っていればそうなりますよね。

【川村さん】 
そう。だから正確に言うと、6年なんですけど。売却益までちゃんと見通すと、どうなんだろうなっていう感じはしますね。

【火の玉】
そうですね。そこの事業の運営状況とかね。ちゃんと考えてやっていると。ああ。なるほど!

【川村さん】 
まあ色んなことが出てくるんですけど。

【火の玉】
なんか今日は、今まで知らなかった川村さんの色んな顔が見れてすごい良かったですよ。

【川村さん】 
ありがとうございます(照れ笑い)

【火の玉】
なんかね。私もずっと何年も築古組で、お世話になってるんですけど。

【川村さん】 
そう。組員だからね(笑)

【火の玉】


でもね。一対一で話すことあんまりないので。 【川村さん】 
そうですねー。

【火の玉】
そうなんですよ。ちょっとすごい詳しくお話聞くことができて、すごい良かったです。

【火の玉】
今後、引き続き宜しくお願いします。

【川村さん】 
宜しくお願いします。

【火の玉】
はい(笑)今日は川村龍平さんでした。本当にありがとうございました。

【川村さん】 
どうも。

【火の玉】
ありがとうございました。

【川村さん】 
どうもー。

【火の玉】
(笑)可愛い!

【川村さん】 
かなり力入っちゃったね。なんかセミナーやっている感じに
なっちゃったよ(笑)。

(おわり)


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プロフィール

■ 川村龍平さん

川村さんプロフィール写真

大家・作家・東京築古組代表

□横浜国立大学経済学部国際経済学科卒業後、第一勧業銀行、モルガンスタンレー証券会社にて、債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う。

□2002年、渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2005年11月より専業大家となる。

□現在ビル3棟、アパート4棟、ワンルーム3戸を個人保有し経営中。

□本人訴訟からペンキ塗りまで全て自主管理する。

□純資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。現在実質借金ゼロ経営を継続中。

□2020年6月に初の著書『不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方』(幻冬舎)を上梓








■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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