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ポール被害者の会発足?ボロ戸建投資は上級者向け??(第3話)

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2020/11/10 掲載

■不動産を買うことは誰でもできる、問題はその後!

【火の玉】
世間で凄惨な事件とか起こると、「(残酷な)ゲームのしすぎ!」とか、現実との区別がなくなってるとか、そういうニュースを見て「そんなわけないやろ」って思ってたんですよね。

でも最近、例えばポールさんの手法とかをマジ受けして、やって、シコってる人とかが本当にいるっていう話を聞いて、ゲームの世界と現実と区別がつかない人って、本当に世間にはいるのかなと思い始めました。

【ぐっちー】
 笑

【火の玉】
ファンタジーじゃないですか。できるわけないでしょ。



【ぐっちー】
多分できると・・・いい意味なのか悪い意味なのか分からないですけど、思ってしまうんでしょうね。

【火の玉】
なんで? 思わないでしょ!? (できると)思わなくない?

【ぐっちー】
(笑)いや・・・それがやっぱり・・・。どうなんですかね?あの人(ポールさん)の見せ方が上手いんですかね?分からないですけど。

【火の玉】
いやいや。例えばさー、体操の白井くんとかがさ。グルグルーッと4回転バンって飛んで、バーンて(着地)。ああいうのさー、できると思います? 自分が。同じじゃない?



【ぐっちー】
あー。あれは多分、すぐに結果が出るじゃないですか。自分、想像してみたら、ああ無理ってなるじゃないですか。いや、でも不動産って買うまではできるし。何十万とかなら。

【火の玉】
(笑) あー。うん! まあまあ、買うだけなら。

【ぐっちー】
それまでは、業者さんもヨイショしてくれるじゃないですか。「なら俺にもいけるんや。」みたいな感じで買って。そのあと身動き取れなくなるって話ですね。

【火の玉】
なるほどー!

【ぐっちー】
そこで「あれ?何かが違う・・・」って思って・・・買ったけど全然、お客さんが入らなくて。

【火の玉】
いや、当たり前ですよ、そんなの。(お客さんが)入らない物件買ってるなら。

【ぐっちー】
なんだと思いますね。

【火の玉】
へー! そうなんや。

【ぐっちー】
買うまではトントン拍子でいきますよね。お金さえあれば。

【火の玉】
あ、うん。買えればね。そうなんか〜〜逆布教しないといけないんじゃないかな?ボロ戸建投資はめっちゃ上級者向けですよ。ほんまに。全然初心者(向け)じゃないよ。めちゃくちゃ上級手法です。



【ぐっちー】
(頷く)現にポールさんも、最初区分から買って、その後新築買って、あと重量鉄骨とか。王道行ってから一旦現金化して戸建を選んでやり始めて。彼はその才能があったんでしょうね。

【火の玉】
まあね。根性もあるしね。

【ぐっちー】
無借金で。客付けたら、すごいことになりますからね。お客さん付けて、無借金の物件から収入バーっと得てる実績を金融機関に持ち込んで、サラリーマンの新築の融資をバンバンつけるっていう(やり方)。

【火の玉】
あの人はさ、自分でも言ってるけど、市場価格で700万とか800万とかの物を100万、50万で買うということであって、10万の物を10万で買ってるんじゃないんですよ。

そこがもう、そもそも違うじゃないですか。仕入れが違うからさ。

【ぐっちー】
まあ……そうですね。それもあると思いますし。だから、やっぱり普通の人には客付けができないんですよね。どんぶり勘定。

【火の玉】
だと思うよ。



【ぐっちー】
同じ物件を買えたとしても、多分、その物件にも客付けできないですよ、普通の人は。

【火の玉】
賃貸業の収入って家賃じゃないですか。

【ぐっちー】
そうですね。

【火の玉】
家賃が発生しない可能性が高い物は投資じゃないじゃん。

【ぐっちー】
それは発生させられないと思います。

【火の玉】
(笑)。じゃあ買っちゃダメじゃん。

【ぐっちー】
多分、僕がポールくんで、物件持っても(家賃)発生させられないですね。

【火の玉】
(物件のある)場所は微妙なんですか?

【ぐっちー】
いろいろですね。いけるところもいっぱいありますし、「ここでやんやんなー!」ってところでも、なぜかお客さん入れますね。

【火の玉】
あの陸の孤島とか?

【ぐっちー】
そこは僕見に行ってませんけれども(笑)

【火の玉】
手動ウォシュレットとかあれですかねー?

【ぐっちー】
手動ウォシュレットって・・・(笑)

【火の玉】
(笑)。手でやるやつ。あれ。

【ぐっちー】
あんなんとか・・・そこら辺がファンタジーですよね。



■富山若手大家の会の話

【火の玉】
時間はできたじゃないですか。それで規模もそんなに100室、200室とかまで大きくするつもりもないんでしょ?できた時間を何に使うかっていうか、どういうこと過ごしていきたいですか?

【ぐっちー】
不動産でいうと、数棟(かずむね)は、持ちたくないっていうか。年に2棟建てたとしたら、1棟はコンサルみたいな感じで。1棟は自分の物件の組み替えみたいな感じで、戸数をあまり変えずに、中心部に寄せながら新しいものに常に組み替えて。

だから、そんな大きなドカーンっていうキャピタルとか多分出ないと思うんですけど、ドルコスト平均法的に・・・

【火の玉】
買ったら売って、みたいな。入れ替えるってことかな?

【ぐっちー】
入れ替えをメインに、やっていければいいかなって気がしますね。

【火の玉】
業者さんやればいいじゃん。不動産屋さん。

【ぐっちー】
そうですね。多分それをやるには業者にならないと宅建業法に多分引っかかってくると思うので。

【火の玉】
まあそうね。でもね。そのペースだと、そんなに頻繁に売り買いしないでしょ?

【ぐっちー】
言うても同じところに年に2棟とか。

【火の玉】
そうね。2〜3棟だったら売ったほうがいいかな。

【ぐっちー】
建てて自分で所有せずに売ったりとか。

【火の玉】
それ、だって三為でしょ?それはもう業者じゃない? 完全に。

【ぐっちー】
それも今後取引するかもしれないんで。業者にはなろうかと。

【火の玉】
あ〜、そうだね。今年の宅建試験受けるの?

【ぐっちー】
申込だけしました。とりあえず。

【火の玉】
間に合うよ。受かりますよ!大丈夫ですよ。全然。勉強できるじゃないですか。

【ぐっちー】
これでオンエアされて受からなかったらどうします?

【火の玉】
あははは!ぐっちー今年(宅建)受けるらしいですよ!(笑)。



【ぐっちー】
業者になって、ガツガツ仲介するというよりも・・・

【火の玉】
自社管理、みたいなね。そしたら、業者名(業免取った会社)で買っていくってことですか?

【ぐっちー】
多分そうなると思います。

【火の玉】
なるほど。じゃあ2年の瑕疵担保を付けて。まあ今、瑕疵担保って言わないけど。

【ぐっちー】
新築だったら、建物の価値というか、そういった部分で。

【火の玉】
新築をそのまま売るわけじゃなくて、新築に入れ替えて中古を売るんでしょ?

【ぐっちー】
(新築と中古)両方になると思う。1棟は入れ替えで、1棟はそのまま売ってみたいな。

【火の玉】
建ててすぐ、売る?

【ぐっちー】
そんな感じのペースになるんじゃないかなー、っていう気はしています。

【火の玉】
なるほどね。設計のプランを入れることができるんだったら"建築条件付き土地"で売ってもいいしね。

【ぐっちー】
あ〜、そうですね。

【火の玉】
「この土地に、こういうプランをセットで建てることができます」っていう。そういうのもできるからね。へー、すごい。多才だね。

【ぐっちー】
自分は建てたいっていう欲があって。建てたいけれども持ちたくない。「じゃあ、どうすればいい?」ってなったときに多分、そうなるかなーっていう。

【火の玉】
すごいですね。でも、それって需要も多分あるから。自分がやりたいこともできて・・・

【ぐっちー】
そうですね。多分、欲しいて言われる方も結構おられると思うので。

【火の玉】
いるいる。

【ぐっちー】
僕もある程度のフィーをもらえればいいんで。

【火の玉】
うん、いると思う。多分、ポールさん自身が顧客になると思う。

【ぐっちー】
ポールちゃんかあ(笑)。

【火の玉】
そう(笑)。(ポールさん)仕入れは、上手いからさ。

【ぐっちー】
ああ。ポールくん、本当に上手いもんね。あの人も業者ですからね。

【火の玉】
もう既にやってるから。ふんどしさんも言ってたけど、富山若手大家の会の人って、それぞれみんな能力あって得意分野が違うから、「組み合わせたら面白そう」的な。なんかできそうですよね。



【ぐっちー】
うん。そうですね。総合的な不動産・・・できますよ。

【火の玉】
めっちゃすごくないですか?それ。できると思う。みんなそれぞれ得意分野があってさ。突出してるとこがみんな偏ってないからいいですね。

【ぐっちー】
お客さん来たら、「私はこの分野いける。じゃあ、こちらへどうぞ。」みたいな。

【火の玉】
そうそう!もうふんどしさんもポールさんもすごい有名だからさ。2人ともがもう広告塔みたいになってるから。で、営業もできてプランニングできて、仕入れできて。すごくない?

【ぐっちー】
(頷く)仕入れも、チャケウピーとかすごい上手いんですよ。あと融資の付け方も。

【火の玉】
(笑)。あ、そうらしいね!業免、自分で取るの諦めて人雇ってやってるんでしょ?それもすごいじゃん(笑)

【ぐっちー】
(富山)若手大家の会で商売やったら楽しいと思いますよ。

【火の玉】
うん。すごいねえ!みんなまだ若くて。

【ぐっちー】
30代でリタイアってはやいですよね。

【火の玉】
世間的にははやいですよー。本当に凄い。気付いて、始めて。

【ぐっちー】
そうですね。気づけたときがはやかったのかな。

【火の玉】
(不動産賃貸業を)始めてから引退するまでどれくらいで達成できました?

【ぐっちー】
たぶん、9年目、です。

【火の玉】
9年。ふんどしさんが10年って言ってたから・・・

【ぐっちー】
ふんちゃん始めて1年後くらいかな?に僕始めてるんで。

【火の玉】
はやい人で5年とか。まぁ、でも10年頑張ったら大体の人は達成できますよね。

【ぐっちー】
キャッシュフロー自体は中古のときに、「もう達成するかな?」ってときがあったんですけど、中古だと修繕(途中発生したり)だとか、(減価)償却も終わってしまいますし、(融資の)先も短いので、それをうまく長く引き直して(会社を)辞めたいなっていうところもあって。

しばらく、(中古で)やって、そこを新築に・・・

【火の玉】
うん、組み替えて。

【ぐっちー】
リタイアしたっていう。

【火の玉】
20代のうちに始めたら、30代で引退できますよね。すごいね! 私は(不動産に)出会った歳が、今のぐっちーぐらいの年齢だからさ。それに気付いてやってることがすごいっすわ。

【ぐっちー】
まあ、こればっかりは本当にふんちゃんのおかげですね。

【火の玉】
あなたの人徳ですよ(笑)。だってそうじゃないと(不動産に)誘わないからさ。



【ぐっちー】
まあ、そうですね。

【火の玉】
(ふんどしさんは)「俺、興味ないから!」で、終わりだったかもしれないけど、(ぐっちーに)何か思い起こさせるものがあったんですよ。ポールさんの書籍で日本中を号泣の渦に巻き込んで。

【ぐっちー】
(笑)家庭環境だったり、悔しい思いはしたことありますね。僕、小学校の頃スーパーファミコン持ってなかったんだけど、周りはみんな結構持ってて。

どうしても悔しいから、ソフトだけ買ったんですね。そうやって新しいやつ出たときに、「どやー!」とか見せられるんで。でも本体ないから進められないんですよ(笑)。

【火の玉】
(笑)。あー。でも、なんか分かるなー。

【ぐっちー】
「俺だって新しいの持ってるんだぞ!」みたいなのあったから。

【火の玉】
(持ってるって)言いたかったんだね。

【ぐっちー】
うん。1回だけ無茶したことありますねー。

【火の玉】
あ〜なるほどー。なんかちょっとその話聞いて、本当に子どもに申し訳ないなって気持ちが出てきたな(笑)。うちは経済的理由じゃなくて、「そんなん、いらん」っていう理由で買ってやらんことが多々あるから(笑)。

子どもたち同士の仲間のつながりとか考えたら、親の意見だけで何もかも決めるのってよくないな、って反省しました(笑)。

【ぐっちー】
今はゲームだけじゃなくて、スマホとか、そういう媒体を通してのコミュニティ結構あるから・・・



【火の玉】
それがないと、入っていけないっていうかね。連絡もLINEとかでやってたりするもんね。今の子だったらね。

【ぐっちー】
ええ。だから、部活の連絡がスマホ持ってなかったら僕だけ来てないとか(笑)。それはちょっと……まあ連絡的にもどうかなと思うんですけれども。

【火の玉】
うん(笑)。そうね〜。もう(学生がスマホを)持ってる前提で進められるからね。

【ぐっちー】
そうやなーっていうところありますよね。僕らもグループLINEで一斉送信とかだったら、それで連絡終わりますもんね。

【火の玉】
うん(笑)。楽だよね。写真も動画も送れるしね。

(第4話につづく)

プロフィール

■ ぐっちー

gucci

□専業大家
□富山県在住
□家族は妻と子供5人

■経歴

□1985年
男の子として誕生
両親とも障害者で幼少の頃は普通の家庭にあこがれる

□2001年(16才)
ふんどし君に『金持ち父さん・貧乏父さん』を勧められ読み不労所得に衝撃を受ける

□2003年(18才)
工業高校卒業後、普通の会社に就職することに違和感があり、飲食店で雇われ店長として働きビジネスを経験

□2007年(22才)
結婚を機に収入が不安定な飲食店を辞め、地元製造業に転職

□2010年(25才)
ふんどし君に再会。不動産投資をすすめられ、勉強を開始

□2012年(27才)
自宅を新築し、中古で取得していた前住居を賃貸(1棟目、利回り8%)

ネットに出ていた木造中古アパート8世帯を取得(2棟目、利回り13.5)

続いて軽量鉄骨アパート10世帯を取得(3棟目、利回り17%、売却済み)

□2013年(28才)
今後の拡大や税金面を考慮し法人を設立

法人で軽量鉄骨中古アパート6世帯を取得(4棟目、利回り23%、売却済み)

□2014年(29才) 木造新築アパート3世帯を新築(5棟目、利回り9.8%)

RC中古アパート16世帯を取得、赤水が出て苦悩するが、売却でピンチを切り抜ける(6棟目、利回り36%、売却済み)

□2017年(32才)
木造新築アパート8世帯を新築(7棟目、利回り10.5%)

木造中古戸建て2棟取得(8棟目、利回り21%、9棟目、利回り20%)

法人で木造中古アパート4世帯を取得(10棟目、利回り18.5%)

□2018年(33才)
木造新築アパート16世帯を新築(11棟目、利回り9.8%)

法人で新築アバート用地取得したが駐車場として賃貸(11.8%)法人・木造中古アバート8世帯取得(12棟目、20.1託)
法人で軽量鉄骨中古アバート6世帯取得(13棟目、46.896)

□2019年 (34歳)法人で木造アバート8世帯新築(14棟目、11.2%)

□2020年 (35歳)法人で木造アバート8世帯新築(15棟目、12.4%)

個人で木造アバート6世帯新築(16棟目、10.1%)

法人で木造アバート20世帯建築中(17棟目)

家賃年収4200万返済比率36.4%、残債29100万





■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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