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ニート生活には、アパートより戸建の方が相性抜群!(第2話)

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2020/12/2 掲載

■底値で買って、天井で売る!



【火の玉】
お持ちの不動産が、戸建8、アパート1ってことなんだけど、これって最初から買ってるタイプというか、戸建の感じって、みんな似たようなのですか?

【優待大家】
大体タイプは同じ。

【火の玉】
最初から、投資方針変わってない?

【優待大家】
そうですね。最初は埼玉県の川口とかで買い始めて、だんだん東京23区内に探すようにはなってきたんですけど。基本的に探してる感じは同じですね。

【火の玉】
同じですか。株は大体20年でしょ。不動産はどれぐらいですか?

【優待大家】
不動産は、あとちょっとで10年ぐらい経つ感じ。

【火の玉】
10年になるのか。大先輩じゃないですか。一番最初物件買ったの何年ですか?

【優待大家】
東日本大震災があった頃ですかね。

【火の玉】
2011年ですか? 一番最初。

【優待大家】
多分そう。そのあたりに買ってますね。

【火の玉】
でも、そのタイミングって決意するのけっこう勇気がいる年じゃないですか。

【優待大家】
まあ確かに。

【火の玉】
みんな消費に消極的だったっていうか、また地震来て古い家とか潰れちゃったらどうしようとか。そういう心配もあって、多分一時期住宅価格も下がったと思うんだけど。でも、それは買える人が少なくなったから下がったのであって、そういうときに買い向かえるって、勇気ありますよね。

【優待大家】
「あの地震で建ってたから、もう大丈夫だろう。」って

【火の玉】
あ〜逆にね。そうなんだ、それで買った。その不動産買う前に、なんか勉強してたんですか?

【優待大家】
勉強は、まあそれなりに。でも、そんなにお金かけないで、本とかブログとか読んで勉強する感じですね。

【火の玉】
その2011年当時って、まだ今に比べて、数も少なかったと思うんですけど、どんな本読んだとか覚えてますか?



【優待大家】
加藤ひろゆきさんとか。

【火の玉】
あ〜!レジェンドね。

【優待大家】
あとは、浦田健さんとか、藤山勇司さんとか。

【火の玉】
限られた人しかいなかったもんね。

【優待大家】
石原博光さんの、『まずは、アパート一棟買いなさい』も。その本の中に、「1500万ぐらいのアパート探しなさい」ってことを書いてあって、「なるほど。じゃあ1500万貯めなきゃいけない」って思ったんですけど、そんなに貯めてらんないぞって気になって。

まあその後、加藤ひろゆきさんの本に出会って、戸建を買うっていう手法を。

【火の玉】
あ〜、そういうところから、知識をハイブリッドでいろいろピックアップしてね。なるほど。で、最初戸建を買って、それでうまくいったので次にってことで、次々買ってったって感じですかね?

【優待大家】
はい。

【火の玉】
始めてもうそろそろ10年で、戸建てが8、アパート1って言ったら、ちょうど1年に1つぐらい買っていった感じですかね、平均すると。

【優待大家】
そうですね。

【火の玉】
これ、買うだけで売ったことはないんですか?

【優待大家】
一番最初に買ったのは、実は区分のマンション。



【火の玉】
一番最初は区分だったんですか?

【優待大家】
それはもう売ってしまいましたね。

【火の玉】
それはどうしてですか?

【優待大家】
たまたま買取査定が来たら、思ったより高く売れることが分かって。

【火の玉】
あー。それでまた、頭金作って、みたいな感じ?

【優待大家】
そうそう。

【火の玉】
ちなみに売ったのはいつ?

【優待大家】
2年前とかだから、今からするとけっこういい時期。

【火の玉】
そうだね。買ったのが2011年、で売ったのが2018年?

【優待大家】
うん。

【火の玉】
それ、もう底で買って、天井で売ってますよね。

【優待大家】
3割アップぐらい、川口市の区分だったんです。

【火の玉】
3割アップってけっこう大きいんじゃない?だってその間ずっと家賃もらってるわけでしょ?

【優待大家】
そうです。

【火の玉】
それは大成功ですよ。

【優待大家】
うん。

【火の玉】
個人で買ってからのことですか? 個人名義で?

【優待大家】
そうです。

【火の玉】
てことは、長期譲渡でしょ?

【優待大家】
そうです。

【火の玉】
それ最高のパターンです。なかなかできないよ、そんなタイミングで。

【優待大家】
たまたま運が良かっただけ。

【火の玉】
決断したのは自分ですからね。今回のは全然損切りのパターンではないですけど、そのタイミングで売るのを躊躇ってたら、今は値段違ってるでしょうしね。じゃあ、売ったのはそれ1つだけ?

【優待大家】
それだけです。

【火の玉】
他はずっと持ってる、と。持ってて、苦労するっていうのはないですか?最初直して稼働するまではいろいろあるでしょうけど、実際直して、動き始めてからって、あんまり苦労したことないですか?

【優待大家】
そうですね。そんなひどいトラブルはないですけど、アパートは、築古で単身向けなんです。だから買ってから頻繁に入れ替わりがあるんで、そういうの体験して、戸建てがいいな、と思ってますね。

■気になる??ニート生活と家族との関係

【火の玉】
優待さんがお持ちの戸建てって、そんな床面積も大きくなくて、大家族向けではないじゃないですか。どちらかと言うと、こぢんまりしてて、せいぜいお子さん一人向けぐらい。DINKSとか、カップルとか、一人暮らしで住むような方向けの大きさかなと思うんですけど、それでも入居期間長いですか?

【優待大家】
長いですね。基本、結婚とか子供出来たとか、仕事が変わったとか、そういうイベントぐらいで出るのはあるけど、ほとんど動きがない感じ。

【火の玉】
それは楽ですね。

【優待大家】
楽ですね。アパートに比べて、戸建てのほうが手間かかんないから。っとニート生活向けとしてはそっちの方がいいかな。

【火の玉】
確かに。入退去あると、補修の手間もけっこう大変だし、いろいろ手数料かかってくるしね。掃除代もかかるしね。

【優待大家】
そうなんですよね。持論なんですけど、同じ利回りで、アパートと戸建てだったら、かかる経費は、機会損失とか含めてアパートの方が大きいだろうな、みたいな見方をしてますけどね。

【火の玉】
確かに。なるほどね。まあそれだったら、経費分差し引いても、アパートは戸建よりは利回りが高くないと、トータルで見ると儲からなくなるよね。おそらく。

【優待大家】
まあそうですね。築年数の違いはあるけど、単純に比較すると。

【火の玉】
確かに、同じぐらいの規模でみるんだったら、単身向けは、ファミリー向けとか床面積が大きいものよりは、少し高めの利回りで計算しておかないと経費がかかるよね。

【優待大家】
割に合わない気はしますよね。

【火の玉】
なるほどね。そのアパートがある場所っていうのは、入居付けがすぐできるような場所ではないんですか?空いちゃうと埋まらない?

【優待大家】
いやいや、そうでもないです。板橋区なので、まあそれなりに便利。

【火の玉】
すぐ埋まる?

【優待大家】
はい。

【火の玉】
それでもですか? すぐ埋まったとしてもやっぱり、入退去で経費かかっちゃう?

【優待大家】
まあそうですねなんかね、原状回復とか、空室期間とか、客付けコストがかかるんで、あまり嬉しくはないかな。

【火の玉】
なるほどね。優待さんとアパートの話するの新鮮ですね。持ってらっしゃったんですね。じゃあまあ、今この戸建が仕上がって、入居付きそうだけど、一仕事終わったから暫くお休みしようかな、みたいな。

【優待大家】
寝っ転がって、Switchやりながら、生活しときます。

【火の玉】
なるほどね。じゃあ、寝っ転がってスイッチってことで、まあニート生活に、またちょっと戻ろうかなじゃないんですけど、今ご実家暮らしですか?

【優待大家】
そうですね。

【火の玉】
親御さんなんか言いますか?「いつまで実家にいる気?」とか、「そろそろ孫の顔見せてよ」的な(笑)。結婚もしてないから、孫も何もないですけど。なんかプレッシャーはありますか? ご家族からの。

【優待大家】
いや、特にない。いい親に恵まれました。

【火の玉】
いいね。いつまでもいていいよみたいな感じ?

【優待大家】
て感じでもなさそうですけど。

【火の玉】
特に言われない?いい生活してるじゃないですか。

【優待大家】
二世帯住宅建てちゃったんで。

【火の玉】
ご実家が2世帯住宅なんですか?

【優待大家】
そうなんです。

【火の玉】
もう1つの方にご自分が住んでる?

【優待大家】
そうですね。

【火の玉】
親御さんの家でしょ? 家の名義としては。

【優待大家】
そうです。

【火の玉】
じゃあ、家賃払ってるんですか?

【優待大家】
家にお金を入れてます。

【火の玉】
なるほどね。生活費と家賃とみたいな感じで。「実家を出なさい」っていう感じでもないなら、いいかもね。立地も不便な場所ではないということなんだから。今後の物件購入計画とかはどうなんですかね? もう物件買わないですか?

【優待大家】
いや〜、いいのがあれば買いたいんですけど、なんか最近プレイヤーの数が増えてきたんで。それ、感じません?



【火の玉】
うーん、増えたのかな?

【優待大家】
なかなかいい物件買えそうな気配もないので。

【火の玉】
でも、狙う物件が違うんじゃないかな? どう?

【優待大家】
明らかに僕とか、火の玉さんが始めた頃より、「戸建買いたいです」とか、「戸建て探してます」的な人増えてません?

【火の玉】
増えてますかね?でもさ、そういう人たちって、「50万で探してます」とか、「100万円以下で探してます」とか、そういう話じゃないの? 被らないでしょ?

【優待大家】
いやいや、都内でも戸建探してる人、多分増えてるんで。その人たちよりも、いい仕入れができればいいな、ぐらいですかね。

【火の玉】
でも10年もやってたらさ、話来ませんか? 優先的に。

【優待大家】
全然来ないっすよ。来ます?

【火の玉】
来ない。それは確かに(笑)。

【優待大家】
そうですね。別に、1000万円以下の戸建て1戸買っても。

【火の玉】
向こうからは来ないよね。仲介手数料考えても儲からないから。ほっといても売れるものを、わざわざ来ないよね。

【優待大家】
まあでも、過去に1件ぐらいかな、何件かは「こんなん出ましたけど」みたいなのはありました。

【火の玉】
本当。それは、買えた物件? この8軒の中に入ってるの?

【優待大家】
入ってないですね。買いたい物件だったんですけど、借地で、地主さんとうまくいかないとか。

【火の玉】
めんどくさいから?

【優待大家】
そそそ。

【火の玉】
地主さんとうまくいかないからなくなった・・・なるほどね。買えはしなかったけど。もし、話が来るとしたら、ちょっと問題がある物件だよね。でも10年もやってれば、ここ1〜2年で始めた人よりは、スキルはあると思うので。

【優待大家】
ありますかね?

【火の玉】
優位性はあるんじゃないかな。思いますけどね。

【優待大家】
いや〜、ほんのちょっとですよ。

【火の玉】
(笑)いや〜、どうだろう。



【優待大家】
でも、今ノウハウとかが、全部オープンに書き出されてるんで。僕らがやった失敗とか、これからの人はそんな失敗しないでサッて行けそうな気がします。

【火の玉】
でもさっき、優待さんがポロッと言ったことにヒントがあったと思うんですけど。地主とうまくいってない借地とかを、ほかの人はうまくいかないけど、自分はうまくできるんだったら、自分だけが美味しい思いができる物件じゃないですか。

【優待大家】
そうですね。

【火の玉】
そういうのに絞ってったらどうですか?

【優待大家】
なるほど。自分の強みみたいなものを。

【火の玉】
そう。今でも借地ってやっぱり嫌がられますよね。避ける物件トップ10ぐらいには入ってると思うんですけど、みんな嫌でしょ。嫌だけど、そこにこそ勝機があると思いません?

【優待大家】
まあ、そうですよね。ただ、この物件も接道そんなに良くない物件なんです。それで接道が理由で買わない人も当然いるでしょうから。僕はそんなに接道気にしなくて。そういうの買ってるタイプなので、そういう意味だと、取れるリスクとか、嫌なものを引き受けられる部分が多ければ多いほど、物件買えるチャンスは増える。

【火の玉】
だと思いますね。だってこれの、収益生んでくれるのって借主さんじゃないですか。借主さんに不利になるような条件が付いてると、借りてくれる人が限定されちゃうから難しいと思うんですけど、接道とか地主さんって、借主さんに関係ないことじゃないですか。

【優待大家】
たしかに。

【火の玉】
それは自分のスキルで解決できる問題だから。自分ができるんだったら、そこに行ったら勝負がしやすくなるっていうか。そういう気はするんですよね。だって、あなたお金持ちじゃないですか。

【優待大家】
いやいや・・・

【火の玉】
いっぱい収入あるしさ、使わないでしょ?ニートなんだから。お金貯まってる間も何もしてないっていうことなんですから、貯まった現金握りしめて、いいの買えるじゃないですか。

【優待大家】
そうですね。じゃあまたお金が貯まったら。また健美家で買いましょうか。

【火の玉】
ありがとうございます(笑)。今、独身でいらっしゃるってことですよね。

■42歳のニート男子、絶賛婚活中!!

【優待大家】
独身なんです。

【火の玉】
今おいくつになられました?

【優待大家】
42になりました。

【火の玉】
もう40過ぎちゃったの? 30代後半ぐらいなのかなって思ったら、もう大台超えちゃったんですか?

【優待大家】
超えてます。

【火の玉】
そうですか。でも、絶賛募集中と。



【優待大家】
崖っぷちを超えてる感じです。

【火の玉】
私から見ると、お得な男性なんですよ。だってさ浪費壁ないし、家のこともできるでしょ?

【優待大家】
まあ・・・はい。

【火の玉】
でもどうだろう。実家だったらお母さんやってくれるから、あんまりやらない?

【優待大家】
炊飯器のスイッチ入れるくらい。

【火の玉】
スイッチ入れるくらいか(笑)。さっきおっしゃったように、家もたくさん持ってらっしゃるし、株式もたくさん持ってるし、めっちゃお得なんですけど、もしかして 異性に対する条件厳しいの?

【優待大家】
そんなことないですよ。

【火の玉】
モテないわけがないと思うけどね。来る人はいるでしょう。

【優待大家】
いや、実質無職なんで。婚活市場では弱い立場なんですよ。

【火の玉】
そういう、普通の男の人ばっかりの場で戦うからじゃない?やっぱり、さっきのお得な物件の話じゃないですけど、人によっては価値がないと思うようなフィールドに行っちゃってるからじゃないですか?

【優待大家】
なるほどね。

【火の玉】
借金だって、持ってる資産比べたら、全然少ないでしょ?

【優待大家】
そうですね。

【火の玉】
そしたら「そんな借金背負ってる人怖いわ」的なのもあんまりないだろうし。すごくお買い得だと思うんですけどね、優待さんは。世間が気付いてないだけじゃないですか?

【優待大家】
なるほど。健美家で売りに出して。

【火の玉】
健美家で売りに出して(笑)そうそう。そのミスプライス状態に気付いてないんじゃないですかね?世間の未婚の女性が。でもなんか、口ではそう言ってるけど、優待さん自身が結婚にあんまり興味ないんじゃないの?

【優待大家】
そんなことないですよ!

【火の玉】
(笑)熱意が感じられないもん。

【優待大家】
ちゃんとすてきな方に。

【火の玉】
絶賛募集中。本当に一押し。いい人ですよ。特に変なところは、表面上は見受けられません(笑)。そこそこ話も面白いしね。

【優待大家】
なんの動画かよくわからない(笑)。

【火の玉】
すごく面白いですよ!
(第3話につづく)


プロフィール

■優待大家
gucci


1978年生まれ。
大学卒業後、情報誌出版会社に勤めるが1年でリストラに遭遇。

その後フリーター、ニート時代を経て、何度かの転職後IT企業に入社。

東証一部上場企業の正社員SEとして働くも、 年収300万円以下の経済状況に悩み、 活路を模索するようになる。

以前から副業として実践していた株式投資、 不動産投資からの収入が安定して本業収入を上回るようになったことで、 2015年に会社員を卒業。

現在はミニマムリタイアを果たし、 ストレスフリーな生活を謳歌している。










■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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