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家賃確定 〜 オーナーの勝負どころ 〜

大長伸吉さん_画像 第33話

満室アパート経営道の 3シーズン目も、第 9章まで来ました。
今回は、『 家賃の確定 』 についてです。
大家さん ( オーナー ) の悩みどころでもあり、腕のためしどころでもあります。

まずは、今回 ( 第 9章 ) の小テーマです。


9-1. 家賃を決めるオーナーの気持ち
9-2. 家賃の確定時期
9-3. 家賃相場と募集業者の意見
9-4. 大家として譲れない価格
9-5. 家賃以外に必要な価格

9-1. 家賃を決めるオーナー ( 私 ) の気持ち

私の世田谷アパートの場合は、土地を取得して、アパートを建て、
入居者を探したので、 いくつか価格について検討する場面がありました。

 ( 1 ) 土地価格
 ( 2 ) 設計・施工価格
 ( 3 ) 家賃額

どれも今後の私の収支に影響をしてきます。
( 1 ) と ( 2 ) では、コストですから出来るだけ抑えたいもの。

( 3 ) は、収益となるものであり、今後継続して入金されるものです。
小額の変化も 10年経つと大きな差になります。
たとえば、月の家賃が 3,000円違うと、1年間で 36,000円。10年で 36万円。
これが 1室の計算ですから、もし 4室だとすると、144万円。

数千円でも 「 小さな差額 」 と考えずに、10年・120ヶ月や 20年でどうなるか
想定しなければならない難しさがあります。

特に家賃を収入の柱とした場合、『 家賃額決定は重要な決断 』 となります。
また、仲介業者にとっては売値のようなものであり、 一度公開してしまうと数週間はこれを増額することはまず不可能です。
つまり、オーナーにとって、家賃決定は 『 緊張の瞬間 』 でした。

9-2. 家賃の確定時期

新築物件が完成した後に、募集を開始するのでは時間的にもったいないものです。
希望は新築引渡し日が入居者の引越し日 ( 賃貸借契約開始日 ) にできたら最高です。 これに合わせるための家賃決定のタイミングについてお話します。
内装工事がはじまり、建物の外部と内部の様子・雰囲気が見えてきた時に、 現地にて、建築当初の収支プランを振り返りました。 想定家賃表との見比べをしました。
「 想定家賃どおりで問題がないか? 」
「 少し上げた ( 下げた ) ほうがよいか? 」 などについてです。
建築当初では図面から想像するしかないのですが、このタイミングでは現物を見て確認が出来ます。

また、内装開始から ⇒ 外構工事 ⇒ 建物引渡しまでに数週間あるので、
自分の収支をゆっくりと再確認する時間もあります。
オーナーが募集を開始したいと思っても、すぐに 『 募集開始 』 が出来るわけではありません。 仲介業者が資料つくり ( 現場撮影、図面出し、詳細条件確定等 )、レインズ ( 不動産業者間の不動産情報交換システム ) で 公開されるまでには時間がかかります。 関係者が費やす時間も考慮しました。

図面出しにおいては、完成予定 1ヶ月前から仲介業者と連絡を取り合っていました。 また、1月 〜 3月にかけては賃貸仲介業者の繁忙期なので、さらに早目の連絡がよいでしょう。
写真撮影等は、内装後が良いですね。

9-3. 家賃相場と募集業者の意見

入居者が部屋を決める条件は 『 家賃額 』 であることは間違いないのですが、
これを選択する ( 優劣をつける ) 理由となる主なものは、
立地条件 / 床面積 / 構造・間取り / 特徴・個性等
があるかと思います。
今回は上記項目がどうというのではなく、
『 私のアパート計画が地域相場に対して、そのレベルにあるのかの確認をして家賃を決定した。 』 ということについてです。
家賃額が相場とあきらかにずれていたのでは、目も当てられません。
近隣の様子を確認しました。

インターネット等たくさんの情報源がありますが、賃貸仲介業者 ( 募集業者 ) の意見がとても参考になりました。 やはりレインズ ( 前述 ) 情報を確認できることや日ごろ相場を見て客付けをしている実績には敵いません。 適切なコメントをもらえると良いと思います。 そのコメント ( 家賃額とその理由 ) に対して、インターネット等にて家賃相場や現在空室で募集をしている近隣物件の 家賃額を比較してみれば、大きな的外れにはならないかと思い確認をしました。 仲介業者にも、時代遅れの業者もいれば適切な業者さんもいますのでしっかりと選びたいものです。

9-4. 大家として譲れない価格

大家として、これ以上値引きできない価格がありました。
私の場合は、ローン返済額 + 固定資産 + 保険等を合わせた毎月の返済額がそれでした。
『 絶対赤字にはしない 』
アパート計画が本末転倒になってしまわないように、ある程度 ( 実はかなり ) の余裕額をプラスしました。
『 家賃は、絶対に譲れないラインを理由をもって、確定しておく 』

これは、「 オーナーの背景に余裕があるのかない状態なのか? 」 にも差がでますが、 それ以上に考慮しないといけないのは、 「 あまり高すぎると、入居申込者が見つからず、空室 ( = 家賃 「 0 」 ) になってしまうことです。

『 家賃を高くすると収支が増大、しかし、空室が 1ヶ月になってしまう 』 このバランスをとることがまた難しいものです。
「 オーナーが自由に出来るもの、しかしそのリスクはオーナーに直接帰ってくる 」

( a ) 「 10万の想定家賃で 1万円上げても 2年で 24万の < プラス >、3ヶ月空室では 30万円の < マイナス >。」 ( 初めの段階で、マイナスを抱えてしまい、あとから回収するというのは苦労します。)

( b ) 「 しかし、3ヶ月空室ではなく、11万ですぐに確定。 」 この場合、
今後もずっと 11万を取れる可能性もあり、チャンスをものに出来ています。

( a ) か ( b ) か、オーナーの選択にかかっていて、難しいものです。

9-5. 家賃以外に必要な価格

家賃以外にも、
共益費 / 駐車場・バイク置き場・駐輪場 / 敷金 / 礼金 / 広告料
などがあります。

これらの扱い方、価格の決め方によっても、収益増大や空室対策につながりますので、 これらについて、詳しい人を探して、確認してから、入居条件を決められると良いですね。 意味、使い方、収益増大方法、瞬間 or 継続、取得 or 返却などの扱い方について要確認です。

最後になりますが、今回は家賃確定の段階に焦点をおきました。
これらの元になっているのは 『 最初の計画 』 です。
これがしっかりしていれば、すべてがプラスであり、余裕収入も見込めます。
競合比較、建物比較でも有利な条件で家賃検討が出来ます。
最初の段階で、アパートプランについて検討が出来たことが、
いまでもこの世田谷アパートが安定しているのではないかと思います。

それから、いかに良いプランでも、オーナーの利益だけでなく、
入居者の気持ちを想い、入居者にとっても良い 『 家賃 』 にしたいものですね。
その効果が、後々、オーナーに戻ってくるはずです。
『 入居者と良い関係を!! 』



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プロフィール

■ 大長伸吉さん

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
セミナー開催

1棟4室『クズ土地』アパート経営術
出版1年記念追加セミナー

〜実情に近い応用編〜
  • 日時:2010/3/6(土)10:00〜12:00
  • 会場:渋谷フォーラム8
  • 受講料:4,000円
  • 限定8名(先着)
※満員御礼となりました※
⇒ 詳細はこちら

2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん ( サラリーマン ) のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

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