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サラリーマン大家の「クズ土地、新築アパート」編

大長伸吉さん_画像 第56話

第5クールでは、著書 『 サラリーマン大家の 「 クズ土地 」 アパート経営術 』 について振り返っています。

前回の 「 1.人気沿線のちょっと郊外で 」に引き続き、
「 2.人気のないクズ土地を探して 」、
「 3.新築の(アパート)」 という項目について詳しくご説明していきます。


2.人気のないクズ土地を探して

人気のないということは、確かに一般的に見てデメリットです。 土地の評価額を見ても、整形地より、敷地延長の土地 ( 路地状敷地 ) の価値が下がります。

しかし、その分土地をより低い価格で取得・購入できることにつながります。

また、【 整形地( 高価格 ) 】とこれに隣接した 【 敷地延長の土地 】 に同じような床面積の同じような仕様のアパートの家賃はかわりません。
( 建物が道路に面していない分、静かであり、防犯性も良くなるとも考えられます。)

アパート経営で収益を上げる方法には、「 より多くの収入・家賃を得ること 」 と 「 より少ない費用・経費で抑えること 」 ですので、 アパート経営においては、このようなクズ土地は 『 収益上価値のある土地 』 とも言えます。

また、戸建ての売買が圧倒的に多い中、売主さんもこのクズ土地を売ることに苦労している為に、少しだけ(?!)価格交渉に応じてくれる場合もあります。

大多数の世間と、アパート大家との考え方の違いを認識すると、これだけで1000万以上の差益を得られる事もあります。

逆に整形地を購入して、アパートを新築した場合、収支で銀行的にゆとりのある黒字とならないため、融資を得られないことが多いものです。

ただし、このクズ土地で注意したいことは、接道幅が2mない再建築不可の土地や、路地状部分で絶対有効2m( 塀凸部分もNG )が確保できて、 アパート建築後の検査済証が得られることが絶対条件ですので、このポイントの事前調査・勉強も忘れずに。


3.「新築の」

新築であることの1番のメリットは、設計士&施工業者&関連業者さんとの信頼関係と繋がりです。

土地を購入すること、建物を取得することはスタートとして大事ですが、2年目以降は数十年にかけてアパートを守り、維持していかなければなりません。

そんなとき、オーナー以上にそのアパートの詳しく、思い入れのある人たちというのが、設計・施工をした関係者です。しかも彼らは建築に関する知識も豊富です。 新築アパートのオーナーはその人たちと契約をし、約束通り対価を支払い、ともに完成の喜びを分かち合ったチームですから、信頼関係ができています。

中古アパート ( オーナーチェンジ ) の難しさはここにもあります。
設計施工をした人たちにとって、新築のオーナーが物件を売ってしまうことを否定はできないものですが、がっかりとした気持ちもあるでしょう。 また、新たなオーナーと当初のオーナーと同様の関係を築けていることは殆どありません。

1代目のオーナーが有していた関係者からのサポートと豊富な知識なしで、今後、個人でアパートを維持していくことは特に難しいことでもあります。実際、多くの方から苦労話を聞いています。

もう一つのメリットは、設計段階からオーナーが選択・判断ができる新築だからこそ、想いと工夫をアパートに埋め込むことができることです。

特に、サラリーマン大家さんは若い人が多く、本業で忙しいです。実際に、目指すべきところは、リタイア後の収入の確保、「 年金対策 」 である場合が多いと思います。その為には、ローンの完済後、最低20年 ( それ以上を希望 ) は、アパートが元気に稼働していてもらいたいものです。

ローンがないアパートを10年以上所有できている現在の大家さんの安心したコメントは 「 最強 」 です。それがさらに、基礎・躯体がしっかりした長期に渡って元気でいてくれるアパートであればこそ尚更ではないでしょうか。

この点も、勉強する価値があるポイントです。この収支の金額的なことは、本日の「 しっかりと年金相当分を確保する大家になる為の年金大家ブログ 」 に詳細を記しました。

国からの年金は、将来もらえることは当然よいですし、もし万が一のことがあっても、現在の生活レベルを維持できることが大事ですし、少しだけゆとりのある生活が良いと思います。

また、くず土地で新築アパートを建てる方法は初期から特に高収益が上がるプランではないのですが、定年後に限らず、新築当初から毎月のプラスが出ることも絶対条件です。年金問題で暗くなる前に、勉強だけでもしてみる価値があると思いますよ。


次回は、以下の内容を検討します。

  1. 「 木造アパート 」
  2. 「 それも長屋形式で 」
  3. 「 1棟4室アパート 」

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プロフィール

■ 大長伸吉さん

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
セミナー開催

1棟4室『クズ土地』アパート経営術
出版1年記念追加セミナー

〜実情に近い応用編〜
  • 日時:2010/3/6(土)10:00〜12:00
  • 会場:渋谷フォーラム8
  • 受講料:4,000円
  • 限定8名(先着)
※満員御礼となりました※
⇒ 詳細はこちら

2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん ( サラリーマン ) のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

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【 大長さんの著書 】

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