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管理会社の大ポカ!区分マンションの少ない手残りがさらに減ることに・・・。

加藤隆さん_画像 加藤隆さん 第13話

2012/7/6 掲載

今回からは、自分にとっての【 第4期 】にあたるバブル崩壊後( 2000年8月〜2003年9月 )に札幌の区分所有マンション8戸を購入した「 B社時代 」の話を紹介します。


※写真は【 第4期 】に購入した札幌の区分マンション

今回は、中古で購入した札幌の菊水駅近くの区分マンションでの話です。

この物件の入居者の方は、私が購入するかなり前からこの物件に住んでおり、「 この物件に死ぬまで住むつもり 」と言っていました。私はそれを信じて、「 風呂を全面リフオームしてほしい 」というその方の要求に応えたこともありました。

ところが、その後、退去のお知らせがきました。口約束はあてになりませんね。まあ、入居者さんにも事情があるのでしょうから、仕方ありません。
そこで、新しい入居者を募集することになりました。

このとき、私は賃貸管理会社に「 今までと同じ条件で 」入居募集をしてもらえるようお願いしました。そして賃貸管理会社は、「 管理費等1,100円込みで40,000円 」で募集を開始し、無事に入居者が決まりました。

新しい入居者が決まり、もうすぐ契約という段階で、私の手元に管理組合・建物管理会社から管理費・修繕積立金等の請求書が届きました。

管理費:7,455円
修繕積立金:1,100円
給湯費:4,500円
暖房費:13,860円


それまでの請求は、修繕積立金の1,100円のみでしたので、驚きました。

理由を調べてみると、「 前の入居者が管理費、給湯費、暖房費を直接、管理組合・建物管理会社宛てに支払っていた 」ことがわかりました。

その部屋が空室になり、それを支払う人がいないので、私のところに請求書がまわってきたのです。

私は不安になり、念のため、賃貸管理会社に、「 以前と同条件にて募集してもらったんですよね 」と念を押しました。すると、「 はい、そうです 」という返事です。 ところが、事実はそうではありませんでした。

管理会社は、前の入居者が管理費、給湯費、暖房費を管理組合・建物管理会社宛てに直接支払っていたことを知らなかったのです。

当然、新しい入居者との契約には、その分の費用を支払ってもらうという内容は含まれていませんでした。これでは、私の負担が大きく増えることになります。

その後、給湯費と暖房費については、実費として入居者に負担してもらうことで話がつきました。しかし、管理費分の7,455円については、オーナーである私に支払いを求めてきました。

担当者は「 もうそういうことで入居者と話がついているから、今さら、管理費分は別途とは言えません。こちらの顔を立てて頂くためにも、何とかお願いできませんか。この物件の賃貸管理手数料はいりませんので・・・ 」と泣きついてきます。

まだ賃貸借契約書には捺印していませんでしたので、法的にはこの話を断ることも可能でした。

しかし、今までにもこの賃貸管理会社には色々と御世話になっており、顔を潰すのも忍びないこと、すぐに次の入居者が現れる保証もないこと等に鑑みて、この条件を飲むことにしました。

もともと、キャッシュフローが潤沢にある物件ではありませんでしたから、自分にとっては苦渋の選択でした。

ここで知っておいて欲しいのが、区分マンションの中には、この物件のように、管理費・修繕積立金・光熱費等の経費が割高であり、それらを所有者が負担すると、手取りがほとんどなくなってしまうものも多いということです。

ですから、オーナーとしてはそれらの負担を入居者さんにお願いしたいのですが、入居者さんから管理組合に直接支払ってもらう形式をとると、今回のように所有者の見えないところで問題が発生するリスクが出てきます。

例えば、入居者が管理会社に支払うお金を滞納したとしても、管理組合がそれを放置していれば、所有者にはその情報が伝わりません。

入居者が滞納した管理費・修繕積立金・光熱費等の数年分をあとから所有者にまとめて請求されたら、たまったものではありません。しかし、実際にはそんなことも珍しい話ではないようです。

ずっと住むと言っていた入居者が退去したり、管理会社のミスでただでさえ少ない手残りがさらに少なくなったりと、この物件にも、様々な経験をさせてもらいました。

【 まとめ 】区分所有マンションを購入する際には、管理組合宛ての管理費・修繕積立金・光熱費等を誰がどのように支払うのかについて、充分に確認しておくことが重要です。

さて、コラムの最後に、お知らせがあります。
7月1日に、私の4冊目の著書となる『「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方』が発売されました。



「 24時間365日、仕事のことを考えていればいいんだ 」という上司の言葉に納得できず、職場で変人扱いされていた私が、会社に頼らずに資産を築くために取り組んできたアレコレを書いています。

第3章にある「 現在の所有物件一覧表 」には、物件の購入価格や収支なども包み隠さず書きました。実質利回り2%台、キャッシュフローは真っ赤っ赤という物件も多々あります。

「 失敗談 」を伝えることで皆さんに警鐘を鳴らすのが私の使命と考えていますので、恥を忍んで書きました( 笑 )。

これまで言及していなかった会社員をしながら資格を取得する意味、無駄な残業や飲み会への対処法等にも触れています。少しでも皆さんのお役に立てば幸いです。

8月には、出版記念セミナーも開いていただけることになりました。また、賃貸住宅フェアでも少しお話します。

8月4日( 土 )14:00〜17:00
『「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方』出版記念セミナー

7月24日( 火 )14:50〜15:40
「 不動産投資で地獄を見た人の怖い話 」セミナー( 「 賃貸住宅フェア 」内 )

8月4日の方は、セミナー終了後に皆さまとお話する時間もあると思います。私の「 不動産投資で地獄を見た話 」に興味のある方は、ぜひいらしてください。

プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤たかしさん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

加藤隆さんのブログ
「死が無いサラリーマン」ブログ

加藤隆さんの掲示板
「死が無いサラリーマン」掲示板

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

加藤隆
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

加藤隆

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

加藤隆

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

加藤隆

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

加藤隆

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

加藤隆

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

加藤隆

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

                  

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