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4度目の「入居者の死」の知らせ。

加藤隆さん_画像 加藤隆さん 第90話 著者のプロフィールを見る

2015/9/7 掲載

8月下旬、京都の一棟物件の賃貸管理会社さんから電話がありました。8月中旬に京都に行ったばかりでしたので、何かあったのかな?と電話に得ると、「 入居者の方がお亡くなりになりました 」と言います。

過去に、不自然死( 病死 )・首吊り自殺・練炭ガス自殺と、3回も遭遇しているので、「 またか・・・ 」という感じでした。所有100室に対し、4回も死亡の知らせを受けるというのは、相当な確率だと思います。

部屋でお亡くなりになられると、不自然死・自殺・他殺と、事故・事件の可能性もある為、警察、消防救急等の立会があり、大騒ぎになりますので、電話を受けた時はドキドキしました。

振り返ってみると、1回目の時は、区分所有マンションでしたが、結果的には、自殺・他殺等の事故・事件ではなく、不自然死( 病死 )でした。発見も早かったです。

発見が遅く、腐乱化・白骨化でもしない限り、通常は、賃貸・売買時の心理的瑕疵としての告知義務は不要と解されています。しかし、念の為、賃貸料を下げた上で、一括借り上げ・家賃保証契約に切り替えました。

2回目の時は、区分所有マンションで、女性の入居者の部屋での男性の首吊り死体発見。ミステリアスです。後で判明したことですが、入居の女性の方に彼氏ができて同棲。やがて別れて、女性の方が出ていくことに。

残った男性もやがて出ていくこととなるのですが、代わりにその男性の御兄さんが居座りました。どうも、精神的に弱い方のようで、入居審査が通りにくい方だったようです。首吊り自殺でした。

この時は、賃貸管理会社は賃借人・買主でもないリフォーム会社にまで告知したため、皆怖がって、リフォームしてくれるところがなく、時間ばかりが経過して、やがて、春の入居シーズンも逃してしまいました。

仕方ないので、賃料を半額にした上で、勇気のある女性の方に借りて頂きました。特に大規模マンションで目が行き届きにくい場合には、家賃が入っているからといって安心するのではなく、賃貸借契約の更新等、定期的な確認も重要ですね。

3回目の時は、年始早々、一棟物新築アパートで「 空室のはずの一室 」で練炭ガス自殺。名古屋の消防署の方から、東京の私に電話が来て、「 誰かが練炭ガス自殺を図っており危険なので、他の部屋も含めて、鍵を開けてくれ 」と言います。

私は、鍵は賃貸管理会社に預けていますし、第一、東京から名古屋まで駆け付ける暇はありません。賃貸管理会社の緊急連絡先に電話すると、これが会社の固定電話番号で、誰も出ません。やっとこさ担当者を捕まえて対応してもらましたが、年始から大変な思いをしました。

そして、練炭ガス自殺の当の本人ですが、年末に急に入居希望があったとかで、私に連絡がないまま入居となっていました。そして引っ越してきてすぐに自殺。まるで、死に場所を探していたかのようです。

入居を急ぐ場合は、何かあるもので、要注意ですね。また、賃貸管理会社の緊急連絡先はきちんとしておくことが大切です。事件は週末も祝日も関係なく起こります。

そして、今回の4回目。一棟物( 36室 )大規模マンションです。何かあったら、影響度合いは相当なものです。へたをこけば、一気に自己破産です。

3回目の練炭ガス自殺物件のようにノンリコース( 不遡及型 )ローンではなく、通常のリコース( 訴求型 )ローン、いわゆる無限責任ローンですから、物件価格が下がっても物件を手放せば終わりというわけにもいきません。

恐る恐る「 どうしてお亡くなりになったのですか? 」と聞くと、「 御高齢の為です。身寄りの方もおられないようです 」という返事でした。「 部屋で亡くなられたのですか? 」「 いいえ。病院です 」「 御愁傷様です・・・ 」最悪の事態ではありませんでした。

自殺・他殺等の事故・事件ではなく、高齢による衰弱死ですし、部屋の中でもありませんので、賃貸・売買における心理的瑕疵による告知事項には該当しません。

しかし、「 空室 」となることには変わりはありません。身寄りの方がおられないので、賃貸管理会社・家賃保証会社等とも調整の上、残置物保管・処理手続き等の上、また入居者の方を探さないといけません。

それにしても、少子高齢化の折、高齢者の入居者の方は増えてきています。年金制度の問題や不景気の影響もあるのでしょう。高齢者の生活保護者も増えている印象です。

先日も、身寄りのない86歳の方で生活保護の方から申し込みがありました。70歳代まではお受けしていたのですが、さすがに86歳で身寄りがない方は、御本人にとっても、心配で良くないのでは・・・と考えているうちに、他の方に決まりました。

ご高齢で身寄りのない方というのは、今後ますます増えてくるでしょうが、事故を防ぐためにも、老人ホーム等の設備・管理が整った施設、管理人常駐のマンション、共同居住のシェアハウス等の方が安心だと思います。

止むを得ず、高齢者の方を受け入れる場合には、身寄りの方・連帯保証人・家賃保証会社等の確保、賃貸人・賃貸管理会社等による定期的な確認( 郵便物・電気・ガス・カーテン・洗濯物等 )、安否確認システムサービス等の活用等も効果的かと思われます。

【 まとめ 】
入居者の方の死亡、不自然死( 病死 )、自殺、他殺等、色々ありますが、不自然死の腐乱・白骨死体化、自殺、他殺等は「 心理的瑕疵 」として賃貸・売買の際は、告知義務が発生し、賃貸料・売買価格は半額程度になってしまいます。入居者選定、高齢者対策、身寄りの方の確認、損害保険付保、定期的な見回り等、リスク低減には気を配りましょう。



※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 加藤隆さん

加藤隆さん

加藤隆さんのオフィシャルサイト
「加藤隆Office」オフィシャルサイト

バブル崩壊を生き抜いた現役最古参のサラリーマン大家さん。所有物件100戸、実践的・総合コンサルティング系マルチタイプ投資家。不動産経営を通じ、サラリーマンの経済的・時間的・精神的自立を提唱する。

■ 所有物件

100戸(区分所有マンション:21戸、アパート:40戸、マンション36戸、一戸建て:3戸)
地域は東京13戸、博多10戸、札幌14戸、名古屋25戸、京都36戸、小樽2戸

第1期:バブル期前〜バブル期(1986年12月〜1989年3月)
M社時代・・・(区分所有マンション:東京4戸、博多1戸)

第2期:バブル崩壊後(1992年7月〜1994年2月)
A社時代・・・(区分所有マンション:札幌6戸)

第3期:バブル崩壊後(1994年1月〜9月)
SU社時代・・・(区分所有マンション:東京2戸)

第4期:バブル崩壊後(2000年8月〜2003年9月)
B社時代・・・(区分所有マンション:札幌8戸)

第5期:ミニバブル期前(2005年6月〜9月)
SI社時代・・・(アパート:博多9戸、名古屋9戸)

第6期:ミニバブル崩壊後(2008年5月)
SU社時代・・・(一戸建て:東京1戸)(自宅)

第7期:ミニバブル崩壊後(2010年3月)
I社時代・・・(アパート:名古屋8戸)

第8期:アベノミクス(2013年6、12月)
P社時代・・・(アパート:名古屋8戸、東京6戸、マンション:京都36戸)

第9期:アベノミクス(2015年4月)
Y社時代・・・(一戸建て:小樽2戸)

■所有資格

行政書士、宅地建物取引士、甲種防火管理者、管理業務主任者、マンション管理士、AFP(Affiliated Financial Planner)、2級FP技能士、システム監査技術者等

■主な著書

「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」(東洋経済新報社)

book1
「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」(東洋経済新報社)

book2

「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」(ぱる出版)

book3

「サラリーマンショック」知らずの賢い資産の築き方」(ごま書房新社)

book4

「実例から学ぶ 不動産投資でお金を残す123のコツ -修羅場を切り抜けた大家歴26年の体験より」(ごま書房新社)

book5

「インディペンデント・サラリーマン入門 資産1億円なんて簡単」(青志社)

加藤隆

「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件 [Kindle版]」(オープンアップス)

book6

「会社を辞めずに経済的自由を手に入れる方法 〜株やFXよりも効率的に資産を増やすマンション・不動産投資術〜」(Tens Apps)(App Store)

book7

■主な講演

全国賃貸住宅フェア:「人には言えないサラリーマン家主が体験した不動産投資のコワ〜〜イ話5連発」(東京3回・大阪・名古屋・博多)(全国賃貸住宅新聞社)

大家スクール:「節税バージョン」 「ど素人のための不動産投資 お金の借り方テクニック!」「現在の成功とこれまでの失敗 失敗談に学ぶリスク・マネージメント」「区分所有マンション」「マンション投資」「アパート投資」「アベノミクスで生き残る!サラリーマンだからできる投資手法とは?!」「区分マンション・中古一棟投資」「不動産経営に関する考え・投資歴(何故物件を購入し続けるのか)、不動産購入・経営テクニック、今後の展望等」(東京・名古屋・仙台)(インベスターズ)

アパート投資の王道・オンリーワン勉強会:「不動産経営に欠かせないトラブルを事前に回避するための対処法」「サラリーマンだからこそ『節税大家さん』で儲けなさい!」「資産1億円なんて簡単 インディペンデント・サラリーマン入門」

サラリーマンの僕が聴きたかった不動産セミナー:「不動産経営事始め」「サラリーマンのままで奴隷にならずに自立する方法」

ごま書房新社:「サラリーマンショック知らずの賢い資産の築き方」

コスモスイニシア:「不動産投資で地獄を体験したから話せるリスク回避と収益アップ策」

ウイングエステート:「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」「3つの自由を手に入れるインディペンデントサラリーマンになるために」「アベノミクスで生き残るサラリーマンの条件」 「サラリーマンだからこそできる確定申告による節税」「サラリーマン大家さん お金の借り方テクニック」

健美家:「サラリーマン不動産投資の地獄防止策(25年間の体験談付き)」(ダブル加藤隆コラボセミナー)

清陽通商梶F「不動産投資で地獄を見た人の怖い話〜リスク回避と収益アップ策」

潟Oローバル管理:「加藤隆が語る 【不動産投資で地獄を見た人の怖い話】」、「加藤隆が語る【サラリーマン必見!節税大家さんで儲けなさい!】」「融資を引っ張るテクニック」

千葉大家の会:「インディペンデントサラリーマン大家」

鰍ひこ:「サラリーマン大家さん 融資を引っ張るテクニック」

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