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修繕見積もりは300万円!無保険で被災した埼玉物件のその後【後編】

不動産投資の失敗例告白/江古田島平八さん_画像 不動産投資の失敗例告白/江古田島平八さん

2019/12/30 掲載

しがないサラリーマン大家です。昨日の「 痛恨のミス…。購入4日目に「無保険」で被災した川沿いのバーベキューハウス 」に続き、今日も不動産投資における失敗談を告白します。



■ 保険の加入を遅くしていい理由など一つもない

前回、埼玉の川沿いにあるバーベキューハウスが買ってすぐ、『 無保険 』の状態で『 被災 』したことを書きました。保険をかけなかったのは、3つの間違った考えを持っていたからでした。

@前回の台風でもこれまでも被害が無かったから、今回も大丈夫だろうと思った点
A良く使う保険会社が、加入時に発生している台風は免責なので、加入しても間に合わないだろうと考えていたため
B前所有者とあまり関わりあいたくなかったので、精算時に無かった固定資産税納税通知書の未登記建物のu数が分かる部分( 保険加入時に必要 )を諦めたこと
( 建物の大きさは土地家屋調査士に頼んで正式な数値を確認しようと考えたこと )

こうして書き出すと、本当に馬鹿なことをしたなと後悔しかありません。他に今、持っている物件は全て保険に入っています。100%保険に加入するのですから、初日から掛けない理由はありません。

未登記建物でも加入できる保険はありますし、平米数は大体で記入して、加入した後で変更することも可能です。10年以上、大きなトラブルもなく不動産投資をしてきた驕りがあったのだと思います…。

今回の物件も、1年待っただけで価格が1,000万下がり、土地が増えて購入。俺はなんてツイているんだ!!と有頂天になっていました。それが一転して、この状況です。まだ一円も入っていない状態で、相当な出費が予想されます。

あまりスピリチュアルな方ではありませんが、この年、四柱推命では天中殺、年齢は前厄です。「 昔の人が言ったことってやっぱり本当なのかな 」と本気で考えたりもしてしまいました・・・。

しかし、考えていても何も変わらず、時間は待っていてくれません。保険の加入有無に関わらず、私の物件は実際に被災したのです。すぐに、物件から土砂を掻き出さないといけません。

事情を知った友人たちが、台風翌日、翌々日と物件まで来て作業を手伝ってくれました。沢山の友人たちの助力もあり、2日間で建物内部の土砂の掻き出しは完了。翌週には、掃除とワックス掛けまで終わらせることができました。


泥にまみれたビフォー


泥をかき出したアフター

その間、役所に被災届を提出したり、業者さんに修繕の見積もりを頼んだり、やることは目白押しです。私は普段、DIY的なことは一切しませんが、駆けつけてくれた友人たちとの必死の作業は充実した時間となり、感謝の気持ちは、これまで感じたことのないくらい強いものとなりました。

さらに、11月には大家さん仲間のお家大好きさん、ヒロ君とユウさん火の玉ガールさんも来てくださり、土砂で埋まった池と庭の修復作業が完了。あとは、壊れた物件の修復を業者さんに頼めば良いところまで作業は進みました。


ビフォー


アフター

業者さんには、保険に未加入であることを伝え、必要最小限の工事で見積もりをお願いしました。それでも、出てきた見積もりは300万円を超えていました。そこで、公的融資を使うことも考えたのですが、ここでもまた問題が発生しました。

■ 工事費用に公的融資も使えない?

被災した時に、役所に提出する書類は以下の2種類から選ぶように指示されました。

1)罹災証明(主に住居)
2)被災証明(店舗・倉庫・車両等)

被害に遭ったのは営業用施設ですが、購入して4日目なのでまだ営業もしていません。3DK平屋も付いていますが、転居の予定もありません。どちらで提出すれば良いのか担当の方に確認しても全く要領を得ませんでした。

結果、商工会議所や住宅金融支援機構に問い合わせて、以下の事が分かりました。

1)罹災証明で該当しそうな制度

災害復興住宅融資
⇒自分・親族が居住しないので不可(セカンドハウスも不可)
生活福祉資金制度(住宅補修貸付・250万円目安・無利子〜1・5%)
⇒低所得世帯・障害者世帯・高齢者世帯に該当しない為不可
税の減免措置
⇒取得税含めて減免措置無

2)被災証明で該当しそうな制度

前年度の営業実績が無い為、制度利用不可
また、商工会議所の会員に未加入の為制度利用不可

無保険で、購入直後に被災すると、手づまりなことが分かりました。保険に入っていれば、設備も一新されてウハウハな展開もありえたかもしれません。

しかし、今回は無保険で被災、さらに公的制度の利用もできないと分かったため、事業を再開できるミニマムな補修を検討することにしました。

物件は営業用で、幸い居住するわけではありません。壊れたシャッターは撤去工事発注のみ。窓ガラス、サッシ関係は大家仲間で専門の方がいたのでアドバイスを貰い発注。

壊れた井戸水汲み上げポンプは同タイプを購入して取付。流された囲炉裏は別の機材で代用。全部で数十万円で済むように、一つ一つ見積もりを潰しました。

設備を以前の状態に戻すことではなく、新しくスケルトンから構築すると考えることで、大幅に経費を圧縮できたと思います。素敵な囲炉裏は、バーベキュー場が営業再開し、軌道に乗った時に考えたいと思います。

一つだけ・・・。鉄製の蓋が流されて土砂が流入した浄化槽の土砂を取り除く作業。行政でも対応してもらえず、浄化槽の会社でも前例がなく対応が出来ないと言われて暗礁に乗り上げています。もし、対応方法を知っている方がいれば、教えて欲しいです・・・。



■ 絶望の中で得たもの。人の振り見て我が振り直せ

今回、私は購入したばかりの物件が無保険で被災という大失敗をしました。想定していなかった事態に絶望を味わうことにはなったのですが、友人や大家さん仲間の手伝いや協力で人の優しさに言葉では言い尽くせないほど感動しました。

0から始めることになったバーベキュー場の営業プランにも、事業欲を刺激されています。今は、シーズンまでにきちんと営業を開始できるように準備することに集中しています。

買った物件に、初日から保険を掛けなかったことは確かに大失敗でした。しかし、そのおかげでたくさんの大切なものをいただいた気もします。

とはいえ、私の失敗は、確実に防げる失敗ですので、お読みになった方は物件を購入したら初日から保険に加入することをお勧めします。

余談ですが、この原稿は病室のベッドの上で書いています。被災から一カ月。今度は停車中に後ろから追突されて生まれて初めて救急車で運ばれました。今回は・・・・保険に加入していました(笑)。被災に入院。続くときは続きます。

今回、被災した物件は一棟目の物件ではありませんでした。この物件からの収益がなくても大丈夫なくらいCFはあります。事故に遭い、入院中でも家賃収入は入ってきます。

人生、本当に何が起こるか分かりません。


「 人の振り見て我が振り直せ 」


是非、「 備えあれば憂いなし 」の投資生活を送れるよう、私の失敗を皆様の参考にしていただければと思います。それでは皆様、よいお年をお迎えください。

プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

amano

不動産『闘志』歴10年目のサラリーマン大家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:「ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である」
ツイッター:江古田島平八

■経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散


□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職。人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン。借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号区分マンションを現金購入

自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年
第2号アパート(1R×8)を現金購入

□2009年
第3号マンション(1K×12)を任意売却・公庫融資で購入

□2010年
第4号賃貸併用住宅(1K3戸+2LDK)を住宅ローンで購入

□2011年
雀荘売却

東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年
練馬区に第5号戸建を現金購入

第6号マンション(1K15戸)を銀行融資で購入

第2号物件を特例売却。第3号物件を全額繰り上げ返済

□2016年
第7号アパート(1R×6)を銀行融資で購入

□2017年
第8号アパートを銀行融資で購入

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入するも、4日後に無保険で被災

■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

満室時家賃収入は年間約2,100万
年間CF約1,500万円、返済比率約25%

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