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築8年アパートの管理会社から届いた「入居者孤独死」の知らせ

不動産投資の失敗例告白/ひろ*さん_画像 不動産投資の失敗例告白/ひろ*さん

2020/5/29 掲載

健美家コラムをご覧の皆様、こんにちは。以前、フィリピンのコンドミニアムで大失敗したことを恥を忍んで書かせていただきました「 ひろ* 」というしがない投資家です。今回、またまたやらかしてしまい、再度の登場でございます。

今回の失敗は「 孤独死 」にまつわるものです。私がここで失敗体験を告白することで、同じような失敗をして辛い思いをされる方が一人でも減ればいいなと思い、恥を忍んで経験談を綴らせていただきます。

「 孤独死 」は初めての経験ではありません。過去にうまく対応したことがあったのですが、油断してその時と同じ備えをしていなかったことで、多大なる心労を背負いこむことになったのです…。

■ 舞台は新築なのに不人気の都内アパート

8年前、新築で購入した借地のアパート。今回の舞台はこちらです。新築で購入したものの、狭小3点ユニットで競争力が低く、まだ築浅にもかかわらず、入居付に苦労しています。しかも融資付に失敗して、フルローンで15年融資。カツカツです。

購入当初は表面利回り12%でしたが、退去ごとに家賃が下がり、今は10%ちょい。借地料もかかるため、数字的には厳しい状態でした。その後、借り換えに成功して、融資年数が20年に延びたことで、今はなんとか利益を出せるようになりました。

ちなみに、当初は若い方をターゲットにしていましたが、三点ユニットが想像以上に不人気であり、そもそも若い方に人気の街でもなかったため、今は生活保護の方を中心にご入居いただいております。

築10年も経ってないのに生活保護アパート状態です…。この話だけで失敗談じゃないかという気もしてきましたけど、本日の本題はここではありません・・・( 汗 )


実際の物件の写真

■ 孤独死発生の第一報

さて、3年前くらいにご入居いただいた男性、川崎さん( 仮名 )。入居時は50代で、バイクと小鳥が好きな小柄なおじさんでした。アパートにバイク置き場がなかったので、近所にある私の自宅のガレージを使わせてあげることにしました。

入居時には菓子折りを持って挨拶に来てくださり、人のよさそうな雰囲気の方でした。入居後も何の問題もありませんでした。半年くらいして、バイクを売却するということでガレージからバイクを引き上げられたくらいでしょうか。

「 入居者の川崎さん( 仮名 )がお部屋でお亡くなりになっておりました・・・ 」

そんな平穏な日常が一変したのは、残暑の季節。管理会社さんから一本の電話でした。え、あのバイクの!? あまり入居者様とお会いしないスタイルの私が珍しくお会いした入居者さんなので、印象に残っています。マジか・・・。ショックです。

賃貸経営という商売を通じてとはいえ、その人の人生の一部を担ったわけです。私の持つアパートで天寿を全うした時、川崎さん( 仮名 )は人生に納得したのだろうか。幸せな人生と思ったのだろうか。笑顔で挨拶に来てくれた時のことを思い出します。

川崎さん( 仮名 )のご冥福を心よりお祈り申し上げます。


都内新築駅3分でフリーレントの物件だった


■ 2回目だからわかる嫌な予感

話を戻します。別の部屋の入居者から、川崎さんの部屋のエアコンの室外機から異臭がすると管理会社に連絡があったのが、発見のきっかけでした。管理会社さんが警察の方を呼んで部屋に入った結果、室内でお亡くなりになっていたのです。

管理会社さんもまだ状況を完全に把握できておらず、死後どのくらいなのかも警察の報告待ちという話でした。この時、警察官の方は、「 あーまあ、よくある話ですからー 」みたいな話しっぷりだったそうです。

管理会社さんは、「 前月の家賃は入金されていたので、死後そんなに経っていないのでは? 」と言います。しかし、異臭が原因で発見されたということは・・・。私はなんとなく悲観的な想像をしてしまいました。

なぜそう思ったかというと、今回で孤独死は2回目だからです。1回目は70代のおじいさんで、購入した中古アパートに以前からお住まいになっていた方でした。

死後数日で発見され、腐乱などはなかったのですが、それでも部屋に入ると心なしか違和感のある臭いが・・・。不潔な部屋に動物を飼っている時の臭いとでも言えばいいのでしょうか。これが死臭というものなのかと思ったのです。

そして、あのくらいの臭いだったら、室外機から外に漏れてきたりはしないと思ったわけなのです。だから、室外機でわかるってことは、けっこう日数が経っていたのではという嫌な想像が頭をめぐってしまうのです。


実際の物件の写真

■ 致命的な失敗

1回目の孤独死が発生した時は、「 孤独死保険 」に加入していました。高齢の方が多い単身アパートだったためです。周りの大家さん仲間でも孤独死の経験をしている人が増えていたので、転ばぬ先の杖のつもりでした。

ちなみに、私の加入した孤独死保険では、孤独死発生時に以下のような補償がついています。

・発見日から起算して180日以内に発生した原状回復費用、事故対応費用( 最大200万 )
・発見日と賃貸借契約終了日のいずれか遅い方から起算して、最長2年間の家賃損失の補償( ただし家賃減少率50%を限度とする )

この保険に加入していたおかげで、リフォームの費用や家賃が減額になった分の補填を受けることができました。そのため、実質的な被害はかなり抑えることが出来ました。

保険って本当に大事だな、とこのときは実感しました。この件があって、私は全物件の保険を見直して、高齢者がいる物件は全部孤独死保険に入っていました。

ですから、今回の孤独死も大丈夫なはずでした・・・。しかし、よくよく記憶を辿ると、「 川崎さんは50代だから保険は不要だよな〜 」と過去の自分が判断したような気もしてきました。

いやいやそんなばかな。大丈夫、きっと勘違いだよ。うん。若干背筋が寒くなりながら、保険代理店さんに「 あの部屋って孤独死保険に入ってましたよね 」と確認しました。

「 いえ、入ってないですね・・・ 」

や ば い

これはまずいことになった・・・。孤独死があり、部屋で完全に死体が溶けてしまうパターンになると、200万円とか300万円レベルの費用がかかります。

その費用がどこからも補填されないで、自腹で払うなんてことになったら・・・。目の前が真っ暗になりました。

とりあえず落ち着け。どのくらいの被害かまだわからないじゃないか。もしかしたら意外と綺麗かもしれないし。うん。落ち着くんだ。素数を数えて落ち着くんだ…。

次回に続く


前回の失敗告白に登場した江古田島平八塾長のインタビュー動画もぜひご覧ください

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プロフィール

■ ひろ*さん

dappesan

□1978年、埼玉県生まれ
□妻と二人で東京都在住

ブログ「不動産投資問わず語り」
大家列伝「前編・後編」

□IT企業勤務
□不動産投資家

■ 経歴

□2001年
某国立大学卒業後、IT系企業に就職。

□2007年
結婚してマイホームを購入したところ、生活がカツカツに。「お金は銀行に預けるな」(勝間和代)を読み、資産運用に興味を持つ。
書籍やセミナーなどで不動産投資の勉強をスタート。

□2008年
札幌1棟目購入:S63築 木造 2DK×5(2017年売却)

□2010年
札幌2棟購入:S63築 S造 1K×22(2013年売却)

札幌3棟目購入:H2築 木造 1R×16(2018年売却)

□2011年
フィリピンのコンドミニアム1戸目(プレビルド)を購入

□2012年
東京1棟目購入:H23築 木造 1K×1、1R×2

東京2棟目購入:H1築 S造 2LDK×1、2DK×2、事務所×2

フィリピンのコンドミニアム2戸目(プレビルド)を購入

仙台1棟目購入:S62築 S・SRC造 1K×6、4SLDK×1

□2013年
札幌4棟目購入:H25築 RC造 1DK×15

フィリピンのコンドミニアム3戸目(プレビルド)を購入

□2015年
東京3棟目購入:S44築 木造 1DK×2

東京4棟目購入:S45築 木造 1R×4

野立て太陽光発電所購入:250kW 高圧

□2016年
札幌5棟目購入:H2築 木造 1DK×16

東京5棟目購入:S44年築 木造 2DK×1

□2017年
札幌6棟目購入:S53年築 RC造 2LDK×4

札幌7棟目購入:H18年築 RC造 2LDK×17

東京6棟目購入:S23年築 木造 1R×2

東京7棟目購入:築年不詳 木造 1R×2(2018年売却)

東京8棟目購入:S53年築 木造 1LDK×4

富山1棟目購入:H4築 木造 1K×8

□2018年
千葉1棟目購入:S51築 木造 2LDK×1

札幌市に3棟37室、東京都に7棟26室、仙台市に1棟7室、富山県に1棟8室、千葉県に1棟1室、合計13棟79室を所有

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