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プロが見た!コロナ禍における不動産最前線!順風のレジデンスとシェアハウス【前編】

その道のプロ/渡辺よしゆきさん_画像 その道のプロ/渡辺よしゆきさん

2020/8/22 掲載

皆様こんにちは!大変ご無沙汰をしておりましたが、イチオウイキテマス・よしゆきです!( なんかハーフみたい )。知らない方のためにご説明すると、2013年〜2018年頃にコラムを連載しておりました。

参照:赤鬼荘は今日もトラブル発生中!

コラム連載開始当時は「 貧乏・零細・子だくさん大家 」であった私が途中、「 不動産屋のシャチョー 」へのクラスチェンジを果たし、気づけば6年の歳月が流れております。

管理物件も300室を超え、お陰様で「 大全国賃貸住宅新聞 」様の「 管理会社管理戸数ランキング 」の末席にも載せて頂けるようになりました。

そんな「 大家兼不動産屋シャチョー 」の私がつぶさに見てきた「 コロナ禍が不動産に与えた影響 」を今回のコラムでハリキッテお伝えしようと思いま〜す!( テーマに比してノリが軽いな )

タイトルは題して、
「 プロが見た!コロナ禍における不動産の現場とその真実! 」
とかなんとか・・・( 大体合ってますよね?w )

要するに「 コロナ・ウィルス 」が不動産業界に与えた( 与えている )影響は実際のところどんな感じなのか? を、私自身の大家としての体験と、不動産屋のシャチョーとしての見地を含め赤裸々に語らせて頂きたいと思います。

■ 予想もしなかった新型コロナウイルスの影響

さて、早速本題に入りますが、思い返せば新型コロナ・ウィルスが騒がれ始めたのが2019年12月末。まだまだ年末のクダラナイTVを見ながら「 来年はどんな年になるだろうねー 」なんて家族で話をしていた頃です。

中国は武漢で未確認のウィルス感染が広がっているとのニュースをTVで見て、「 いやーヤバいのかなコレ? まぁでも中国だしね 」(´Д`)と最初はこんな感じで気楽に構えておりました。

そして翌2020年の年明け。じわじわと、コロナウィルスが対岸の火事ではない雰囲気を醸し出してきます。

折も折、DX母ちゃんさんが神戸に北海道大家界のレジェンドである佐藤元春さんを招聘しての健美家プレゼンツのセミナーを開催され、私も参加させていただきました。

大盛況のセミナーの翌日、DX母ちゃんさんの物件見学に神戸の中華街を訪れた時のこと。「 マサカだけど、みんな一応マスクして回ろうねー( 笑 ) 」と一同マスク姿でぞろぞろと物件を見学したのがコロナの影響を感じた最初だったと思います。

しかし、この時もまだまだ「 対岸の火事感 」がありましたし、本当に念のために皆でマスクをしていたに過ぎませんでした。今のようなマスク必須の日がやってくるなんて、思いもよらなかったのです。

ところが、それからわずか数カ月間で日本は、世界は、目に見ることすら出来ない小さな小さなウィルスによって徹底的に破壊、再編を余儀なくされていきます。

■ コロナでもマイナスの影響を受けていない賃貸物件

さて、そんなコロナが不動産市場に与えた影響を書く前に、まずは私がいま現在どのような不動産を所有しているかを書きたいと思います。

東京都内を中心に50室程度。以上!
という超弱小大家で御座います( 笑 )

しかしその中身はと言いますと、アパート、戸建て、マンションと様々な建築種別を保有し、その運営方法も、通常のレジデンス、シェアハウス、事務所、商業テナント、タイムシェアリング( 宿泊施設、会議室 )と、駐車場を除くおよそ全ての「 空間貸し 」を行っております。

そして、その全てにおいて、良きにせよ悪きにせよコロナの影響を受ける事となりました。そんな中から私が実際に体験した「 コロナ禍における不動産賃貸業 」を通じ、読者の皆様に真実の姿をお伝えできればと思っております。

1、住居系

まずは基本( ? )である住居系のお話から書いて行きたいと思います。私がレジ( 住居 )を保有しているエリアは東京ではいわゆる「 城北 」と言われるエリアとなり、皇居( 江戸城 )を中心として北に位置する場所となります。

家賃帯としては「 穴場 」とも言われており、交通便利な場所にありながら家賃がそこそこ安いという「 ゆがみ地域 」とも言える場所になっております。( もっとも最近では穴場穴場と言われ過ぎ、穴場ではなくなりつつありますがw )

さて、そんな私のレジデンスがどのような状況になっているのかと申しますと、お陰様で現在においても「 満室 」となっております。

2020年繁忙期における入退去は1部屋のみ。それも退去の際にはすでに入居者様が決まっているという、大変ありがたい状況でした。

ですのでレジデンスにおける城北エリアでの影響はまだない( もしくは追い風なのですが、それは後述 )という感じですが、これはもしかしたら城北というエリア特性があっての事かもしれないな?と考えております。

というのも、翻って東京都内全域を見渡すと、特に都心5区( 中央、千代田、港、新宿、渋谷 )では顕著に引っ越しの流れが起きているというお話を、不動産業の横の繋がりで見聞きする事が増えてきたのです。

コロナによって大きな影響を受けた業種の一つに、飲食業があります。中でも接待を伴う飲食業の経営者、またはお勤めの方たちはもろに影響を受けています。

彼らはその収益に比例した( 私の目から見ると )高額な給与を得ており、当然にそれに比例した住宅に住むというのが定説でした。

しかし、コロナによって飲食業が不振、もっと悪い事には廃業ともなれば、関係者の方々はそれに比して生活もダウンサイジングするしかなくなるわけです。

住宅家賃というのは毎月必ず待ったなしに発生しますので、考えてみれば当たり前なのですが、過分な家賃を支えていた収入が絶たれるのであれば、いま得られる収入( もしくは貯蓄 )の中で支払う事ができる家賃の住宅に引っ越さざるを得ないのです。

このような事から、都心5区は退去の流れが色濃く、反対に住宅家賃が安く、かつアクセスが良いという場所へは入居の流れが目立ってきております。

例えばですが、引っ越し先として人気のエリアを敢えてあげるならば、赤羽や北千住などがその代表格に挙げられるのではないでしょうか?


新築で建てた城北エリアのマンション

2、シェアハウス

次に、少し特殊なレジデンスでお馴染み( お馴染みか? ) の、シェアハウス。私のブログをお読み頂いて居る方はもしかしたらご存知かも知れませんが、私はシェアハウスを自身で2棟経営。また管理では5棟ほどお預かりしております。

そんな私の「 シェアハウス感 」を書かせていただくと、一般的なレジデンスとシェアハウスとは全くもって似て非なるモノ、であります。

このあたりの「 シェアハウス考 」は何かの機会を頂戴できればお書きいたしますが、ともかくもコロナ禍においてはシェアハウスの空室が埋まってきているのです。

しかもそれは城北エリアに限らずの流れであり、弊社の関わるシェアハウスではその全てで空室がほぼなくなるという現象が起きております。

では、どうしてこのような事が起こったのか? これは私見ではありますが、上記の一般のレジデンスと同様の理由からだと推察しております。

「 シェアハウスはランニングコストが安い! 」

例えばですが、都内ワンルームで20u/70,000円、水道光熱費合わせ85,000円の物件に住んでいるのであれば、シェアハウスに引っ越せばその水道光熱費が丸々浮きます。

また物件それぞれの条件は異なりますが、ほとんどの物件で洗剤やトイレットペーパーも無料支給となりますので、生活に掛けるランニングコストの削減になるのです。

さらに言えばイニシャルコスト( 引っ越し時の一時費用 )も一般賃貸に比較して2〜3分の1程度ですので、緊急に生活をダウンサイジングしなければいけない人たちにとっては普通賃貸物件に引っ越すよりも金額的に手軽であり、正に緊急避難所のようなモノになっているのです。

またさらに、これは完全に私の私見ではありますが、国難に際してはシェアハウスのような「 他人と関わらざるを得ない住居 」の人気が高まるように思います。

昨年日本を直撃した台風19号の時も感じ、また今回も大いに感じた事ではありますが、私の所有するシェアハウスではクラスターを避けつつも皆で食卓を囲み語り合ったり、リビングで皆でエクササイズをしたりと、住人同士が助け合う、補い合う姿が多数見受けられました。

「 リモートワークをせざるを得なくなると外界と遮断されてしまうので、他の人と接する機会のあるシェアハウスに住んでいたのは本当にラッキーだった 」という大家としては大変嬉しい意見も頂戴しております。


所有・運営するシェアハウス

と、ここまでは比較的明るい話題となりました。が、明日の後編では、事務所・店舗、民泊、貸し会議室など、逆風をもろに受けている分野について、リアルな情報をお届けします。

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プロフィール

■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

3人の子供を持つ貧乏零細子沢山兼業大家
【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」

■ 略歴

□1973年
東京に生まれる

大人になり家業の商売を継ぐが、年間労働日数300日超!しかも年収280万円( 笑 )という今でいう「 ワーキングプア 」な状況に危機感を覚える

□2006年
不動産投資の勉強をスタート

□2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札( 表面利回り18% )し、不動産投資に参戦。

一棟目から得られる賃料収入+鬼のような節制や株式投資で2棟目への資金を貯める。

□2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパート(通称・赤鬼荘)を現金一括購入(1R8戸・表面利回り28%)。

このアパートでは、床下浸水の瑕疵、孤独死、アパート一帯が土砂災害警戒危険区域の選定検査・・・などなど、業界にいう「赤鬼荘事件」の渦中に飲み込まれるも、独自の手法により8カ月で満室に導く。

□2011年、2012年
浦田 健氏が代表を務める「FPコミュニケーションズ」主催の「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続受賞。

以後、地方、都内、築古、新築、借地、再建不、戸建て、アパート、マンション、シェアハウス、民泊、貸し会議室などなどを運営する。

□2020年
都内を中心とし、地味6棟51室を賃貸経営中。

「雑食に、どん欲に、自分にリミッターを掛けず」不動産における商売のタネを探し続け今日に至る。

大家業にまい進する一方で【完全大家さん目線の不動産屋さん】みまもルームの代表取締役として日々、大家さんの悩み解消に汗を流す。

また、自身の経験を語るセミナーは笑いと勇気を与えると評判を呼んでいる(笑)。

■著書

よしゆきさん本

著書:「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

よしゆきさん本

共著:『選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋さん / 行動する大家さんが本気で語る』清文社刊


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