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賃貸併用から始めて家賃年収3800万円のゆうきさんがクワドラントを移るためにしてきたこと【前編】

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2022/9/21 掲載

今回の大家列伝は、埼玉県でサラリーマンを続けながら不動産賃貸業をしているゆうきさんに登場していただきます。賃貸併用住宅の新築から不動産投資を始め、現在の家賃売上は3,800万円だそうです。前編では、不動産投資を始めたきっかけなどをお聞きします。

■ 賃貸併用住宅の新築を機に不動産投資を始める

華子

自己紹介をお願いします。

ゆうきさん

はじめまして、埼玉県の大宮に住んでいるゆうきと申します。現在はIT系の企業で営業職のサラリーマンをしながら、不動産賃貸業を行っています。年齢は40代前半で愛知県で生まれ育ち、大学卒業後に上京しました。

2015年に新築した賃貸併用住宅が最初の物件です。当時はお金がなく、自己資金100万円で始めました。その後、現在新築中のアパートを含めて50世帯まで増えました。現在の家賃売上は3,800万円で借入は3.7億円、返済比率は約47%、自宅は実質タダで住んでいます。

メイン投資エリアは埼玉県内の16号線内で、東京と横浜にも物件があります。内訳は新築賃貸併用住宅が1棟、新築アパートが3棟、築古アパートが3棟、新築戸建が1戸、築古戸建が2戸です。

今後は埼玉県以外の物件は売却し、なるべく地場に寄せていこうと考えています。いわゆるドミナント戦略を進めていくつもりです。

華子

サラリーマンをしながら、新築も手掛けられているのですね。今の会社には長くお勤めなのでしょうか。

ゆうきさん

いいえ、新卒で入った会社は2年で辞めました。というのも、当時の友人の薦めで読んだ「 金持ち父さん貧乏父さん 」に感銘を受け、従業員ではなく、投資家やビジネスオーナー側になりたいと思ったのです。

あの本を読んで株や不動産を始める人が多いと思いますが、私はネットワークビジネスに心惹かれました。そのために、会社も辞めました。

華子

具体的にどんなことをされたのですか?

ゆうきさん

主に健康食品を販売していました。本部からコラーゲン入りのドリンクなどを仕入れ、それを会員に販売します。特別なスキルがあるわけではなく、人に聞いたり、本に書いてあることに素直に従ったら、少しずつ売り上げが伸びました。

全盛期は250人くらいの人が毎月買ってくれていて、月に500万円程売り上げがあり、20%程が私の手元に入ってきました。ただ、ある程度の在庫を抱える必要があったり、既存顧客のフォロー、新規顧客の開拓と、一人商社のような感じで忙しかったです。

ネットワークビジネスって販売実績が上がるとランクが上がるのですが、私は上から三番目のランクまでいきました。始めてすぐにやめる人が多い中で、私は30歳までバリバリやっていました。

華子

苦労したことはありますか?

ゆうきさん

ネットワークビジネスは違法ではないのですが、悪いイメージを持っている人も多くいます。友人や知り合いにも営業をかけるので、友人がいなくなるリスクは高いと思います。ですので、絶対にオススメしません。(笑)

実際に私も電話帳に入っている知り合い全員に営業をかけたので、友達が0になりました。一度断られても、一ヶ月後に再度連絡したこともあり、当時の友人からしたら本当に迷惑だったと思います。ただ、その当時は稼ぎたい一心でした。

華子

そこまでして稼ぎたいと思ったモチベーションは何ですか?

ゆうきさん

小資本で始められてクワドラントが変えられるビジネスとしては一番やりやすいと思ったからです。その根底にあるお金への欲求に関しては、大学生の頃に学費や生活費が払えなくて非常に苦労した経験がありました。将来たくさん稼ぎたいと思うようになりました。

キャッシュフロークワドラント
キャッシュフロークワドラント

■ 30歳で経験した、たくさん働けばたくさん稼げる感覚

華子

ネットワークビジネスで相当な売上があったにも関わらず、不動産を始めた時に自己資金が100万円しかなかったのはなぜですか?

ゆうきさん

収入が増えたら、「 働けばすぐにお金は入る 」という妙な自信が湧いてしまいました。それに、当時はたくさん稼いでたくさん使うことがかっこいいと思っていました。商品を買ってくれる会員さんに夢を見させるのも仕事だったので、よく人にご馳走していました。

商品を買ってくれた人が販売側にまわってくれると自分の売り上げが増えるので、この人のようになりたいから自分も販売しようと思ってもらう必要がありました。それだけでなく、会員さんに「 すごい人がいるよ 」と自分のことを紹介してもらっていたので、きらびやかに見せるために、洋服等にもお金をかけていました。

ただ、ずっと売上を作り続けることがしんどくなり、辞めました。ネットワークビジネスは一部の人は儲かりますが、基本的に自転車操業で自分が動かないと利益が出ませんし、売上の見込みも読めません。

クワドラントの右側に行こうと思って始めたネットワークビジネスでしたが、実態はE( 会社員 )からS( 個人事業主 )になっただけでした。もっとゆっくりできるビジネスをしたいと思い、目指したのが不動産の世界です。そして、不動産を買う為には属性が必須だと考え、今の会社に入りました。

華子

サラリーマンに戻ると収入は下がると思いますが、抵抗はありませんでしたか?

ゆうきさん

確かに収入は大きく下がりましたが、一方で心は安定しました。見栄を張って生きなくてもよくなったからです。

華子

30歳で不動産を買おうと決めて、実際には何年で買えましたか?

ゆうきさん

実は7年かかりました。それなのに自己資金が100万円しかなかった理由は、お恥ずかしながらモバゲーのガチャに年間300万円程使うなど、浪費癖が抜けなかったためです(笑)。大家を目指していたのに、無駄遣いがやめられませんでした。

転機になったのは37歳で結婚したことです。そこから、家族を支えるためにも真剣に不動産に取り組もうとスイッチが入りました。

華子

そこで、賃貸併用住宅を新築されたのですね。

ゆうきさん

はい。不動産を始める前にかなり書籍を読んでおり、本当は中古アパートから始めたかったのですが、とにかく自己資金が少なかった。100万円で始めるには住宅ローンを組むしか方法が思いつきませんでした。

その時に星輝さんという方が書かれた「 住宅ローンで不動産投資を行う方法 」を読み、自分も賃貸併用住宅を建てようと思い、土地を探し始めました。当時は東京に住んでいましたが、奥さんの実家が埼玉県にあったこともあり、大宮で建てることになりました。

星輝さん 著:住宅ローンで不動産投資を行う方法

華子

どのような物件を建てられたのですか?

ゆうきさん

場所は大宮駅徒歩10分圏内で、20坪の土地に3階建ての賃貸併用住宅を建てました。土地2,000万円、建物費用は2,600万円で1Kが3世帯、自宅部分の2LDKが1世帯の間取りです。
最近では大宮駅の人気が高まってくれたおかげで、今売れば利益が出ると思います。

■ 融資を受ける順番を意識した拡大戦略

華子

次はどのような物件を買いましたか?

ゆうきさん

横浜の建売新築アパートです。販売元は大手の業者で、16uのワンルームが6世帯あります。価格は約5,000万円で利回りは8.35%、学生や若い社会人が主に住んでくれています。トイレ・バスは別ですが、16uということもあり定着しづらく、入退去が多いのが悩みの種です。

華子

物件はどういった目線で購入しているのですか?

ゆうきさん

投資初期は返済比率が50%以内で融資が付くなら何でも買っていました。サラリーマン属性を活かし、きらぼし銀行やオリックス銀行、静岡銀行、三井住友トラストや日本政策金融公庫など、幅広く借りています。

華子

融資付けで工夫されていることはありますか?

ゆうきさん

5〜6年前に読んだ本に、サラリーマンは融資を受ける順番が大事と書いてありました。具体的には最初はオリックス、地銀で借り、その後に既存借入を見ない静岡銀行、ノンバンクや公庫に進むというやり方なのですが、それを意識した結果、効率的に融資を受けられたと思っています。今は少し融資状況が違います。

現在、地銀さんからノンバンクまで、10行近くの銀行と取引があります。ただ、今後は地元の地銀や信金にまとめていきたいです。

また、自己資金が多くなかったので、手出し資金を少なくする為にフルローンで借りることを意識しています。今手掛けている新築アパートは、土地・建物合わせて1億円前半ですが、フルローンで借りることができました。

華子

現在取り組んでいる物件について、詳しく教えてください。

ゆうきさん

場所はさいたま市内のJR駅から徒歩10分以内。約400uの土地に14世帯の二階建てアパートを建てています。近くには大学があり、そこから徒歩10分の立地なので、学生需要も取り込めると思い1Kにしました。

角地で前面道路は15mの公道で、もう一方が持ち分なしの私道25mです。大きい土地ですが私道持分がないので戸建用地に割る事ができず、安くなっていました。将来的に私道持ち分を取得できれば大きな利益を見込むことができるかなと含み益に期待しています。

土地が相場より安かったおかげで、利回りは9.3%を想定しています。このあたりの現在の相場は利回り7%〜7.5%くらいなので、買ってすぐに売りに出してもプラスになる水準です。

編集後記

ネットワークビジネスではクワドラントの右側に行けないと気付いたゆうきさん。年収が下がってでも戦略的にサラリーマンに戻り、不動産投資を加速させたお話は参考になりました。後編は明日の16時公開予定です。( 担当:アリ )

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ゆうきさん

ゆうきさん

埼玉県さいたま市大宮区在住のサラリーマン大家
宅建士

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □197×年
    愛知県にて生誕

    就職を機に上京
    新卒でIT系企業に就職2年で退社しネットワークビジネス開始
    30歳の時にサラリーマンに復帰

    □2015年
    結婚
    不動産投資を開始、埼玉県内を中心に買い進める

    ・賃貸併用住宅を新築:1K×3、2LDK×1
    ・横浜市の新築アパートを購入:1R×6
    ・神奈川県の中古アパートを購入:1K×8
    ・横浜市の中古アパートを購入:2LDK×3
    ・千葉県の中古アパートを購入:(売却済み)
    ・所沢市の中古アパートを購入:1DK×5、3LDK×1
    ・さいたま市のアパートを新築:1LDK×6
    ・春日部市の戸建を購入:3DK
    ・春日部市の戸建を購入:4LDK(売却済み)
    ・練馬区の戸建を購入:3LDK
    ・朝霞市の戸建を新築:2LDK

    □2022年
    ・さいたま市のアパートを新築:1K×14
    ・川越市の戸建て購入:3DK

    現在新築中アパートを含めて、50世帯(新築賃貸併用1、新築AP3、築古AP3、新築戸建て1、築古戸建て3)、年間家賃売上3800万、借入3.7億円、返済比率47-8%

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