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【後編】震災で実家が全焼して考えたこと。「富導算塾」塾長の投資のルール

不動産投資-大家列伝/江古田島平八さん_画像


昨日の前編に続き、関東と北陸に6物件39室を所有し、年間のキャッシュフロー約1,500万円というサラリーマン『 闘志 』家の江古田島平八( えこだじまへいはち )さんにお話をうかがいます。現金と日本政策金融公庫、ノンバンクからの借入で物件を増やすポイント、東日本大震災で実家が全焼して感じたこと、家族や主宰する「 富導算塾 」の話など、低リスクで自由になるお金を増やしたいサラリーマン大家さん必見の内容です。


■ 東日本大震災で実感した借金のリスク

華子
2010年に賃貸併用住宅を買われた後は、どんな物件を買ったのでしょう?


江古田島平八さん
2015年に茨城県行方市のドームハウスを550万円で買いました。ここは今、法人が借りていますが、将来は別荘にしたいと考えています。

その後、千葉市にある6,200万円で利回り13%の重量鉄骨マンションを買い、2016年には板橋区の2,280万円で利回り15%の中古アパートを買いました。



ドームハウスは現金でしたが、千葉と板橋の物件はノンバンクで期間30年、金利2・9%で融資を受けています。頭金も入れているので、千葉は15室中5室、板橋は6室中2室埋まれば回ります。

ノンバンクは共同担保を入れれば返事が早いし、融資に関する縛りが少ないので、使い勝手がいい。ここぞというときはスピード重視で活用しています。

華子
10年前ならまだしも、2015年以降にその利回りになるとは、かなり安いと思います。コツはありますか?


江古田島平八さん
出会う人に毎回、誠実に向かいあっていたら、自分の好みの物件を出している会社のお得意様になることができました。

私は関東と北陸に物件を持っていますが、両方とも懇意にしている業者さんがあり、優先的に情報をまわしてくれます。板橋区のアパートは再建築不可なので、それも安い理由のひとつです。

華子
相手も人間ですから、相性のいい人に買ってほしいと思うのでしょうね。ところで、2010年に賃貸併用住宅を買われてから、約4年間、物件を買われていませんが、なぜですか?


江古田島平八さん
私は福島出身で、2011年の東日本大震災で実家が全焼しました。この時、あったものが全部なくなって、借金だけが残った人たちの苦労を目の当たりにしました。

それ以来、今日と同じように明日、アパートや会社があることは、当たり前ではないということを考えるようになりました。

それを機に借金を減らしたい思いが強くなり、この期間は繰り上げ返済に励みました。この期間も江古田で立ち飲み屋を共同購入したり、西麻布でバーを企画したりと、本業とは別に色々なことをしていましたが、借金はしないのが大前提でした。

華子
そんなご苦労があったのですね。関東と北陸にエリアを分けているのも、そのような背景があるのですか?


江古田島平八さん
はい。震災のリスクを考えると、場所を分散して、どこかがやられても残りは大丈夫という体制を作るのは大切です。何かあったときに立ち直れるか。それはビジネスをする上で非常に重要だと思います。

少し話は変わりますが、私は大学の同窓生や、独立した仲間などから、お金の相談を受けることが多いので、「 富導算塾 」という勉強会を主宰しています。そこでも、返済比率を低くすることと、時間をかけて成長することが大事だと口をすっぱくして言っています。


千葉県千葉市の重量鉄骨マンション

■ 返済比率を低く抑えるのはカリカリせず暮らすため

華子
「 富導算塾 」について詳しく教えてださい。


江古田島平八さん
塾といっても、メンバーは大学時代の同期や元同僚など、昔からの知り合いばかりの、アットホームな会です。塾生に最初に教えるのは、不動産を買うことで税金を減らし、「 収入を自分でコントロールできる 」ことを知ってもらうこと。

それができたら、お金を貯めて高利回りの戸建てやアパートを買い、収入と資産を増やしていきます。トラブルがあったりして眉間にしわがよっている塾生には、「 返済比率を低く抑えているのは楽しく暮らすため。そんなにカリカリしなくても大丈夫 」と伝えます。

家族ぐるみで集まることも多く、奥さんや子供たちの顔も知っているので、絶対に失敗はさせられません。ちなみにうちの塾では、奥さんや旦那さんの悪口を言うと即退塾です( 笑 )。

華子
家族ぐるみでお付き合いできる会というのはいいですね。


江古田島平八さん
はい。忘れてはならないのは、不動産投資をする目的は何なのか、ということ。家族の幸せのために始めたのに、それがストレスや不安を生んだら意味がありません。

私はサラリーマンなら、返済比率は5割がマックスだと思っています。そして自分自身はそれより厳しい25%以下を守っています。何よりも、「 破たんしないこと 」が大切だからです。

毎月の返済が少ないと、空室があっても焦らないし、滞納があってもイライラしません。もちろん、管理会社さんには滞納があれば催促するように伝えますが、ガチャガチャするのは嫌なので、うるさくは言わない。

「 北風と太陽 」の話でいうと、太陽派ですね。すると、年末にまとめて入金があったりするんです。それも、安く買っているからできることです。

華子
徹底していますね。


江古田島平八さん
はい。この10年間、不動産投資の本やブログをたくさん読みましたが、私から見て、楽しそうに生きているなと思う投資家の方は、加藤ひろゆきさんによせ、吉川英一さんにせよ、大きな借金をしていないという印象です。

いくら資産をたくさん持っていても、節税対策のために物件を買ったり、金融機関の開拓でいつも忙しそうにしているのは、私の理想とは違います。

キャピタルゲインで大きく稼いでいる人もいますが、私は借金をして売り抜けるというゲームをしたいわけではないので、うらやましいとは思いません。

■ 家族が反対するならやらない方がいい

華子
現金と公庫とノンバンクだけで、年間キャッシュフローが1,500万円を越えました。今後は、どんな物件を買っていくつもりですか?


江古田島平八さん
今、新築中のアパートがあるので、まずはそれを無事に稼動させたいです。この物件も、北陸の社長さんから、「 10%以上まわる新築を江古田島君の為に建てたい 」と紹介され、感動して購入を決めました。

今後も、中古、新築にこだわらず、いい物件を紹介されたら買っていくつもりです。ただ、借入は最低限に抑えます。キャッシュフローが貯まったら、繰り上げ返済にあてて、いずれ借金はゼロにするつもりです。

繰り上げ返済なんて素人がすることという人がいますが、何があるかわからない世の中で、借金がないという安心感はあなどれません。

華子
これから不動産投資を始める人にアドバイスをお願いします。


江古田島平八さん
年収1,000万円以上あるエリートの方は、私の話は聞かないでください( 笑 )。普通のサラリーマンの方に伝えたいのは、現金で買える範囲でスタートして、不動産投資を続けたいと思ったら、初めて融資を受けて物件を買うのがいいということです。

それと、不動産投資をすることで家族の関係が悪くなるなら、やらない方がいいと思います。

実はうちの妻も、最初は不動産投資に反対だったんです。でも、現金で小さな物件を買い、家賃収入が入る状況を具体的に伝えると、考えを変えてくれて、今では塾生の奥様の相談に乗ったりしています( 笑 )。妻がずっと反対だったら、今のようなことはしていないと思います。

■ 10年後も20年後も今と同じように過ごしていたい

華子
演劇を辞める時、「 演劇を続ける奴らよりいい生活をしてやる 」と決めましたよね。その結果はいかがですか?


江古田島平八さん
達成できていると思います。毎日を過不足なく生きることができて、その裏では家賃収入と資産が着々と積みあがっている。これってすごいことですよね。

あの頃は自分の才能に限界を感じて、演劇を離れてしまいましたが、そのうち、演劇の仕事にまたかかわれたらという気持ちもあります。

華子
これからの目標を教えてください。


江古田島平八さん
今もやりたいことをやっているので、目標とかって、あまりないんです。10年後も20年後も30年後も、今と同じように、カリカリせずに、仲間たちと楽しくやっているんじゃないでしょうか。

ひとつだけ、ずっと先の話ですが、葬式で色々な人が泣いてくれるような人になりたいですね。「 この人に出会えてよかった 」って言ってもらえるような「 漢( おとこ )」として死ねたら最高です。


華子の編集後記
東日本大震災の話を聞いたとき、サラッと聞こえる江古田島さんの言葉がなぜ、聞く側の心に重く響くのかがわかった気がしました。きっと、たくさんの思いが乗っているのですね。「 普通の人が不動産投資をする 」ということの本質を考えさせられたインタビューでした。いつか、江古田島さんのお芝居を見てみたいです。江古田島さん、ありがとうございました。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

amano

不動産『闘志』歴10年目のサラリーマン大家
東京都在住
妻と子供二人の4人暮らし

ブログ:「ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である」
ツイッター:江古田島平八

■経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散


□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職。人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン。借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号区分マンションを現金購入

自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年
第2号アパート(1R×8)を現金購入

□2009年
第3号マンション(1K×12)を任意売却・公庫融資で購入

□2010年
第4号賃貸併用住宅(1K3戸+2LDK)を住宅ローンで購入

□2011年
雀荘売却

東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年
練馬区に第5号戸建を現金購入

第6号マンション(1K15戸)を銀行融資で購入

第2号物件を特例売却。第3号物件を全額繰り上げ返済

□2016年
第7号アパート(1R×6)を銀行融資で購入

第8号新築アパート融資内諾(2017年7月完成予定)

■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市で新築アパートの土地を購入済。7月完成予定

現在の所有物件は6物件39室
満室時家賃収入は月175万、年間2100万
支払いは月43.5万、年間522万、返済比率25%

■ ワシが楽しいと思うエンターテイメント・ベスト3

□第1位「劇団 AND ENDLESS」

天才・西田大輔が創造する世界観は、演者の熱い気持に乗って観客の心を揺さぶる。
散りばめられた伏線の回収と、違う角度からの解釈に気付き、何度も足を運びたくなる唯一無二のエンターテイメント。
舞台からの熱気を、是非客席で感じて欲しいんじゃ!

□第2位「梅棒」

ジャズダンス?演劇を見事に融合、昇華させた舞台パフォーマンスは圧巻。
一瞬で非日常の世界に吸い込まれ、舞台上の世界に心が奪われたまま、あっという間に時間も奪われてしまう。
残るのは『爽快感』。チケット入手困難だが、公演がある際は是非とも劇場に足を運んで奪われてみて欲しいんじゃ!

□第3位「御座船 安宅丸」

劇団四季出身の好漢、森健太郎が仕掛ける船上エンターテイメント。
食事やお酒を楽しみながら、船上で提供される演劇、いや『宴劇』は、極上のひと時。
接待、デート、家族。誰と一緒でも安心して楽しめる『宴席』は、絆を深める『縁席』にもってこい。
ワシもヘビーユーザーじゃ!

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