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【後編】1年10カ月でセミリタイヤした元TVマン大家さん 「絶対に会社員には戻らない」

不動産投資-大家列伝/張田満さん_画像


昨日の 【 前編 】に続き、元TV組制作会社のディレクターで、現在はセミリタイヤ生活を満喫中の張田満さんに登場いただきます。39才で自由人になった感想、激戦区の札幌で高い入居率を維持する秘訣、次の目標などをうかがいました。


■ セミリタイヤを決意したきっかけは東日本大震災

華子
セミリタイヤを考えはじめたのは、いつからでしょう?


張田満さん
きっかけは、2011年の東日本大震災です。直後の中継を会社のテレビで観ていたとき、心には思うことが溢れているのに、現実は仕事に追われ、震災前とまったく同じ毎日を送っている自分に嫌気がさしました。家族との時間を大切にしたいという思いも、この日を境に強くなりましたね。娘たちの父親は自分しかいない、このままでは後悔する、と感じました。

華子
すぐに辞表を出したんですか?


張田満さん
その時はまだ1棟しかなかったので、物件を増やしてキャッシュフローを積み上げてから辞めようと思いました。実際に会社に伝えたのは、2011年の12月で、退社はその7カ月後。みんな大変なのに、周りから「 辞めるの? 」と聞かれたりして、この期間が一番きつかったです。

華子
セミリタイヤすることに対して、奥様の反応はどうでしたか?


張田満さん
喜んでいました( 笑 )。僕の仕事があまりにもハードだったので、辞めるといったら、かえって安心してくれたみたいです。退社するときはアパート4棟と戸建て1戸があり、家賃収入が会社員の収入を上回っていましたし、妻も働いていたので、金銭的な心配もありませんでした。

僕自身も、3棟目に買った10室全空のボロアパートをリフォームして満室にできたことで、大家としてやっていける自信がついていました。この物件は周囲から「 難しい 」と言われたものですが、今では利回り27%の稼ぎ頭になってくれています。

■10戸の空室全てに一日で申し込みが入った

華子
札幌は賃貸経営をするのに厳しい環境だと聞きますが、実際はどうですか?


張田満さん
僕の物件に関していえば、現在、全40戸中空室は2戸です。空室が出たときは、情報を知り合いの業者さんにメールで流してから、データと写真を入れたCDRを持って、満室になるまで営業を続けます。正直、そんなに大変という意識はありません。10戸全部が空室のアパートを買ったときも、一日で埋まりました。

華子
一日ですか? どんな技を使ったのでしょう?


張田満さん
まず、アパートの近くにある大学生協の不動産部で、どんな部屋なら埋まるかをヒアリングして、「 埋まる物件 」を作りました。といっても、モニターホンを付けるなどの簡単なことです。次に、学生向けの小冊子の中に1ページの広告を出して、その物件の存在をアピールしました。すると、募集を開始したその日に、全部屋に申し込みが入りました。

ライバルが年配の大家さんたちなので、若い学生が好む感性の部分で、優位に立てたと思います。自分で営業に行く話をすると、東京の大家さんに「 大変ね〜 」と言われますが、仕事だと思ってやれば、こんなに楽な仕事はありません。不動産に使う時間はほんの少し。子供と出かけたり、車をいじったり、仲間と遊んだりする時間はいくらでもあります。

華子
他に、入居率を上げるために工夫していることはありますか?


張田満さん
物件を買うときは、ファミリータイプで築浅のものを選んでいます。小学校やスーパーが近くにあるのは必須です。なぜファミリータイプかというと、シングルタイプは出入りが激しくて、リフォーム代や広告費などの出費が大きいからです。それだけでなく、自分に何かあったとき、そこに家族が住めるという意味もあります。ですから、自分たちが住みたくないような物件は買っていません。

その他に、入居者さんにお歳暮として、ロイズのチョコレートをセットを贈っています。食べてくれた入居者さんは、クレームを言いにくくなると思うんですよねぇ( 笑 )。もしかしたら、引っ越しを思いとどまってくれる人もいるかもしれない。そう考えると、すごく安い投資なのかもしれません( 笑 )。安い物件を買い、相場よりも少し安く貸して、長く住んでいただくというのが基本的な考えです

■ アパートが全部なくなっても会社員には戻らない

華子
張田さんは、不動産投資を始めて3年で6棟のアパートと2戸の戸建てのオーナーになりました。それも、1年前まではハードな仕事をこなしながら、買い進めてこられたわけですよね。忙しい中でこれほど行動できた秘訣はなんでしょう?


張田満さん
大変なときも、なりたい自分をイメージして、あきらめなかったことだと思います。それと、妻や両親の存在も大きいですね。実は、1棟目のアパートを買ったあとで両親に不動産投資を始めたことと、毎月のキャッシュフローの額を伝えたら、資金援助を申し出てくれたんです。身近な人たちが僕の思いを理解してくれることで、思い切って行動できますし、絶対に成功するというモチベーションにもつながりました。

華子
39才でセミリタイヤされてもうすぐ1年ですが、感想を教えてください。


張田満さん
すべて自分でコントロールできるって、最高です! 自分の時間が自由に使えて、好きなだけ勉強できて、会いたい人にすぐに会いに行くこともできます。今、アパートが全部なくなっても、絶対にサラリーマンには戻りません。当時、「 当たり前 」にやっていたことって、本当はすごく自分を無理させていたんだなと感じています。ちなみに、今はすっかり健康を取り戻しました! そして、友達は経営者だらけになりました( 笑 )

華子
もう映像の仕事にはかかわらないのですか?


張田満さん
退職後に自分の会社を作って、今でもたまに、セミナーのDVDや、HPのブランディングなどの仕事をしています。1年間は家族との時間&経営の学びに費やすつもりでしたが、気付けば200万円くらいの売上があります。セミリタイヤから丸1年が経過する今年の8月からは、もう少し仕事の量を増やすつもりです。札幌は家賃や子育てにお金がかからないので、無理せず、面白いこと、勉強になることをやっていきたいですね。

華子
不動産投資を始めてから、色々なことがうまく周り始めたんですね。次の目標は何でしょう?


張田満さん
直近では3人の娘たちの海外留学を進めています。娘たちに地球規模で物事を考えられる人になってほしいというのが大きな理由。妻もずっと働いていたので、海外で子供と向き合えるいい機会だと喜んでいます。僕自身の目標は、北海道を元気にする活動を進めていくことと、「 書籍出版 」をライフワークにすることです。

物件も、もう少し増やします。会社を辞めたら融資がつかなくなるかなと思っていたのですが、実際はリタイヤ後にローンを組んで、2棟のアパートを買えました。次は新築を建てる準備をしています。あとは、自分が思う理想の自分になりたい! そのためにも、家族と仲間を大切にしながら、自分の心に正直に生きていきたいですね。


華子の編集後記
ご家族を大切にされている張田さん、奥様と過ごす時間を意識的に作り、5年後、10年後の二人の夢をよく話し合っているそうです。「 僕にできたんだから、誰だってできますよ! 」と笑う張田さんといると、本当になんだってできるような気がしてきます。取材を通じて、大きな勇気をもらいました。張田さん、ありがとうございました♪


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 張田満さん

horiuchisan

□1972年、北海道苫小牧市生まれ
□妻と娘3人(5才、3才、1才)と札幌在住

□不動産賃貸業
□映像クリエーター

■ 経歴

□1990年
メーカーに営業職として入社

□2002年(30才)
テレビ番組製作会社に転職、アシスタントディレクターとなる

□2007年
結婚

□2008年
7月:メニエール病になるが、約3週間でまあまあ回復  
8月:北海道の人気番組のディレクターとなる

□2009年
交通事故に遭ったのを機に不動産投資の勉強を開始

□2010年(37才)
8月:1棟目のアパート購入(2LDK×4)


□2011年
8月:2棟目のアパート購入(1LDK×1、2LDK×2、3LDK×2、テナント×1)


9月:3棟目のアパート購入(1K×10)


□2012年(39才)
2月:4棟目のアパート購入(1DK×8)
5月:5棟目の戸建て購入(6LDK)
6月:テレビ番組製作会社を退社
8月:自分の会社を立ち上げる
9月:6棟目の戸建て 購入(4LDK)

□2013年(40才)
2月:7棟目のアパート購入(2LDK×6)
7月:8棟目のアパート購入(2LDK×4)

毎月のキャッシュフローは会社員時代の2倍以上


■ なまら気づかされた著者ベスト3

1、神田昌典さん

神田さんの書籍との出会いは衝撃的でした。すばらしいタイトルが多いのですが、中でも特にインパクト大は「成功者の告白」「非常識な成功法則」
私自身この2冊との出会いがなければ、残念な人生を歩んでいたかもしれません。
独立起業の落とし穴、そして幸福とは何なのか? 人生の道しるべを授かりました。感謝です!


成功者の告白


非常識な成功法則

2、ロバートキヨサキさん

投資とは? キャッシュフローとは? クワドラントとは?
時給で稼いではいけないということを徹底的に学び、投資すべきはお金だけではなく、頭脳・経験・仲間 なども重要だと気づかせていただきました。多くの投資家への影響力を考えると彼の功績は偉大です!


金持ち父さん 貧乏父さん

3、 加藤ひろゆきさん

コミュニケーション力が特化した「天才肌の投資家」。細かいデータは使わず、たぐいまれな行動力と経験で培われた直感力がバツグンです。
与えられた幸せ像を追うことなく、ご自身の価値観で楽しく生きる独自性。ユーモラスな描写でありながらも、多くの方の背中を押してくれたであろう愛情あふれる文面には感動の連続でした!
数ある不動産投資本の中でも、笑いそして行動させるパワーをもらえる貴重な著者ですね。



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